Nghịch lý trên thị trường bất động sản Mỹ: Nhà không đủ để bán, hàng nghìn căn vẫn được niêm yết trong bí mật

Trong phần lớn các giao dịch mua bán nhà, đại lý niêm yết nhà rao bán trên cơ sở dữ liệu địa phương và quảng cáo rộng rãi, nhằm thu lời và có mức giá tốt nhất. Tuy nhiên, ở một số trường hợp nhất định, bên môi giới sẽ cung cấp một số nhà chưa niêm yết cho một nhóm nhỏ những người mua tiềm năng. Mục đích thường là để giao dịch được thực hiện nhanh chóng.

Hình thức bán "riêng tư" này được gọi là pocket listing hoặc whisper listing, vốn đã tồn tại trong nhiều năm. Tuy nhiên, cách thức bán trên đang được thực hiện nhiều hơn, dù Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR) đã thông qua một quy tắc vào năm ngoái, nhằm không cho phép hình thức này được sử dụng sau khi nhận được một số lời phàn nàn.

Chính sách mới của NAR yêu cầu các đại lý phải đưa danh sách nhà niêm yết vào cơ sở dữ liệu địa phương trong vòng 1 ngày làm việc kể từ khi công khai. Tuy nhiên, một số trường hợp là ngoại lệ nếu được chia sẻ bên trong công ty môi giới, được gọi là "niêm yết riêng" (khi bên bán thoả thuận rằng việc niêm yết chỉ được thực hiện trong công ty môi giới, không niêm yết công khai).

Những ngôi nhà được niêm yết theo hình thức này chiếm 3% doanh số bán nhà hàng năm tại Mỹ (tính đến tháng 3), tăng từ 2,6% trong năm kết thúc vào tháng 3/2020 và 2,5% cùng kỳ năm 2019, theo phân tích của công ty môi giới Redfin Corp. 3% đó tương đương với khoảng 169.000 ngôi nhà.

Những người ủng hộ hình thức "niêm yết riêng" cho rằng việc này sẽ cung cấp cho người bán lựa chọn ưu tiên, khi họ muốn giao dịch diễn ra riêng tư hoặc lo ngại về việc để người lạ vào nhà.

Tại thị trường bất động sản nhà ở Mỹ, người mua đang cạnh tranh gay gắt để mua được nhà, trong khi số lượng chỉ có hạn. Công ty tài chính cho vay thế chấp Freddie Mac ước tính, thị trường nhà ở đang thiếu gần 4 triệu căn nhà để đáp ứng nhu cầu của người mua. Một số nhà môi giới khác nhận định "niêm yết riêng" khiến tình hình trở nên tồi tệ hơn.

Những ý kiến phản đối hình thức này cho rằng các nhà môi giới đang khiến người mua không thể tham khảo toàn bộ bất động sản có sẵn và khiến người bán không nhận được mức giá cao nhất.

Thông thường, "niêm yết riêng" được sử dụng rộng rãi ở thị trường bất động sản cao cấp. Đây là nơi những người nổi tiếng bán nhà, nhưng không muốn quảng cáo, rao bán rầm rộ vì lý do riêng tư. Tuy nhiên, phân tích của Redfin cho thấy hình thức này vẫn được sử dụng ngày càng nhiều tại Mỹ.

Redfin ước tính rằng, tại Des Moines (Iowa) ghi nhận 5,4% doanh số bán nhà có khả năng được thực hiện mà không niêm yết công khai trong năm kết thúc vào tháng 3, tăng 3,1% so với 2 năm trước. Ở Tampa (Florida), con số trên tăng từ 4,4% ở 2 năm trước lên 6,1%.

"Niêm yết riêng" có thể tồn tại một phần vì hình thức này mang lại lợi ích cho các nhà môi giới lớn. Họ có thể niêm yết trong nội bộ và quảng cáo với các khách hàng tiềm năng rằng họ có khu bất động sản mà không nơi nào có.

Trên trang web của công ty môi giới Compass, lệnh tìm kiếm về các bất động sản đang được niêm yết hoặc sắp ra mắt tại San Francisco cho thấy có 1.320 lựa chọn tính đến giữa ngày 25/5. Ngoài ra, trang web cũng cho biết có 105 lựa chọn không công khai, nhưng có sẵn thông tin ở 1 đại lý của họ.

Trong khi đó, các bất động sản được niêm yết riêng rất khó để theo dõi. Phân thích của Redfin nhận biết các khu bất động sản này là đã được đánh dấu vì có người mua hoặc đang được làm hợp đồng trong cùng ngày được đưa vào cơ sở dữ liệu địa phương. 

Bright MLS - cơ sở dữ liệu bao gồm các khu vực thuộc 6 bang đông Mỹ và Washington, cho biết trong nghiên cứu năm 2019 và 2020, các bất động sản không được niêm yết công khai được bán với giá thấp hơn từ 6-20% so với các căn được niêm yết công khai.

CEO Brian Donnellan nói: "Tôi chắc chắn rằng có những người lo ngại về quyền riêng tư. Vấn đề là, họ nên biết rằng giá bán có thể sẽ thấp hơn nhiều."

Tham khảo Wall Street Journal