Nguồn cơn khủng hoảng nhà đất tại Trung Quốc

Bất động sản có ý nghĩa quan trọng đối với Trung Quốc, là động lực tăng trưởng kinh tế lớn nhất kể từ khi Chủ tịch Tập Cận Bình lên nắm quyền cách đây gần một thập kỷ. Giá nhà tăng vọt, phi mã gấp sáu lần trong vòng 15 năm qua sau khi tầng lớp những người dân trung lưu đổ xô rót tiền xây nhà và mua bán đất. Sự bùng nổ khiến hoạt động đầu cơ bành trướng và thị trường chỉ toàn những dân buôn thích mua đi bán lại nhanh chóng.

Hệ lụy khó tránh là những người dân thuần túy sẽ không đủ nhà để ở, hay nói đúng hơn, là không có nhà để mua. Giới chức đại lục theo đó buộc phải giải quyết quả bóng bóng bất động sản phình to và xoa dịu sự bất bình đẳng.

Tuy nhiên, bằng một cách nào đó, sự can thiệp của chính phủ Trung Quốc giúp thiết lập lại trật tự thị trường bất động sản, song lại tiềm tàng nhiều rủi ro khiến hệ thống tài chính và kinh tế thế giới chao đảo.

NGUỒN CƠN KHỦNG HOẢNG

Hồi năm 1998, khi Trung Quốc thiết lập lại thị trường nhà ở sau nhiều thập kỷ giám sát chặt chẽ hoạt động mua bán riêng lẻ, chỉ ⅓ dân số sống tại thành phố. Hiện tại, số lượng dân thành thị đã tăng thêm 480 triệu người, chiếm ⅔ dân số đại lục. Điều này khiến thị trường bất động sản phải mở rộng quy mô nhanh chóng để bắt kịp sự gia tăng trong nhu cầu.

Bất động sản là động lực tăng trưởng kinh tế lớn nhất của Trung Quốc kể từ khi Chủ tịch Tập Cận Bình lên nắm quyền cách đây gần một thập kỷ

Phát triển đồng nghĩa với việc tăng giá bán, đến nỗi nhiều bất động sản tại các thành phố lớn như Thâm Quyến trở nên đắt đỏ quá mức, dựa trên thu nhập bình quân đầu người. Chính quyền địa phương, vốn dựa vào việc bán đất công để thu lợi nhuận, lại khuyến khích thị trường phát triển hơn nữa, với tham vọng đáp ứng đủ mọi mục tiêu tăng trưởng kinh tế dài hạn.

Hệ lụy là nợ chồng nợ. Hoạt động phát hành trái phiếu nước ngoài bằng đồng USD bùng nổ, tăng từ 675 triệu USD trong năm 2009 lên 64,7 tỷ USD hồi năm 2020. Lãi suất theo đó cũng đứng trước áp lực tăng cao.

Tính đến cuối năm ngoái, các nhà phát triển sở hữu khoảng 207 tỷ USD trái phiếu nước ngoài, chiếm khoảng 1/4 tổng số trái phiếu phát hành bởi Trung Quốc đại lục. Những khoản nợ không rõ ràng khiến rủi ro tín dụng hiện hữu.

TRUNG QUỐC ĐÃ LÀM GÌ?

Trong suốt nhiều năm, Trung Quốc đã nỗ lực gỡ bỏ bom nợ khổng lồ do lo sợ chúng có thể gây ra một cuộc khủng hoảng tài chính nghiêm trọng. Hồi giữa năm 2020, chính phủ bắt đầu siết chặt nguồn tài chính mới đối với các nhà phát triển bất động sản, đồng thời yêu cầu ngân hàng giảm tốc độ cho vay thế chấp.

Trung Quốc áp đặt hướng dẫn "3 lằn ranh đỏ" để siết chặt nguồn tài chính mới đối với các nhà phát triển bất động sản

Cụ thể, Trung Quốc áp đặt hướng dẫn "3 lằn ranh đỏ", yêu cầu các nhà phát triển bất động sản phải gửi báo cáo chi tiết về tình hình tài chính đến các cơ quan quản lý như Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc, Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn, Cơ quan quản lý xây dựng nhà nước. Tình hình tài chính sau đó sẽ được đánh giá dựa trên 3 tiêu chí, bao gồm tỷ lệ nợ phải trả (không bao gồm các khoản thu trước) phải dưới 70%, tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu nhỏ hơn 100% và tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn phải bằng 1. Nếu các nhà phát triển không đáp ứng được 1, 2 hoặc cả 3 “lằn ranh đỏ”, cơ quan quản lý sẽ đưa ra các giới hạn về tỷ lệ nợ.

Lý giải chính sách này, giới chức đại lục cho biết “3 lằn ranh đỏ’’ sẽ giúp Trung Quốc quản lý tốt thị trường đất đai và phân bổ tín dụng hợp lý cho lĩnh vực bất động sản. Họ lo ngại về lượng vốn mà ngành bất động sản hấp thụ, vì vậy hạn chế hoạt động tín dụng nhà đất đồng nghĩa với việc các lĩnh vực khác cũng sẽ được hưởng lợi.

Ngoài ra, do thị trường bất động sản Trung Quốc có tính chu kỳ cao, bao gồm 4 giai đoạn chính là phục hồi, mở rộng, siêu cung và suy thoái, nên chính phủ muốn ổn định thị trường bằng cách đưa ra một cơ chế dài hạn và bền vững.

TÁC ĐỘNG CỦA CHÍNH SÁCH

Tuy nhiên, chính sách “3 lằn ranh đỏ” lại khiến các nhà phát triển khó đi vay. Ít nhất 18 công ty đã vỡ nợ trái phiếu nước ngoài kể từ khi cuộc đàn áp bắt đầu. Tập đoàn Evergrande là minh chứng rõ ràng nhất.

Việc các nhà đầu tư bán tháo cổ phiếu và trái phiếu của Evergrande đã gây áp lực lên các công ty bất động sản trên toàn Trung Quốc

Nhà phát triển bất động sản được cho là lớn nhất cả nước này lần đầu tiên tuyên bố vỡ nợ vào tháng 12/2021 do không thể thanh toán khoản nợ trái phiếu trị giá 300 tỷ USD. Việc thành lập một ủy ban quản lý rủi ro mới đã nhanh chóng được công bố để ngăn hiệu ứng domino xảy ra.

"Việc các nhà đầu tư bán tháo cổ phiếu và trái phiếu của Evergrande đã gây áp lực lên các công ty bất động sản trên toàn Trung Quốc. Giới đầu tư sợ rằng Evergrande không phải là công ty duy nhất đang lâm vào rủi ro’’, Giám đốc điều hành Công ty chứng khoán Kingston nói.

Đúng là sau Evergrande, tập đoàn bất động sản Kaisa Group và Sunac China cũng sụp đổ. Giới chuyên gia cho rằng đây chính là dấu mốc lớn trong bi kịch kéo dài của ngành địa ốc Trung Quốc, khi mà Evergrande cùng một loạt các công ty bất động sản mắc nợ khác đang tác động nghiêm trọng lên thị trường tài chính Trung Quốc, ngay cả khi giới chức Bắc Kinh nhiều lần tìm cách trấn an các nhà đầu tư.

"Việc Evergrande và Kaisa Group vỡ nợ sẽ đưa chúng ta bước sang giai đoạn suy thoái tài sản Trung Quốc. Rủi ro hệ thống lúc này sẽ dần được thay thế bằng những rủi ro đặc trưng", ông Usson, chuyên gia phân tích tín dụng tại Federated Hermes nhấn mạnh.

Thị trường bất động sản Trung Quốc rơi vào tình trạng tụt dốc không phanh. Doanh số bán nhà của 100 nhà phát triển hàng đầu đã giảm một nửa trong 4 tháng đầu năm nay. Trong tháng Ba, tăng trưởng cho vay bất động sản cũng giảm tốc, đánh dấu mức thấp kỷ lục sau hơn 2 thập kỷ.

Lĩnh vực bất động sản chiếm gần ¼ tổng sản phẩm quốc nội Trung Quốc

Ngành xây dựng cũng lâm vào tình cảnh tương tự sau khi ghi nhận mức giảm lớn nhất sau 6 năm. Hệ lụy này đặc biệt nghiêm trọng, bởi lĩnh vực bất động sản chiếm gần ¼ tổng sản phẩm quốc nội Trung Quốc.

NỖ LỰC PHỤC HỒI THỊ TRƯỜNG

Trên khắp Trung Quốc, hàng triệu mét vuông căn hộ chưa hoàn thiện đã bị lãng quên do các chủ đầu tư không giải quyết được các vấn đề liên quan đến dòng tiền. Một cuộc khủng hoảng diện rộng đẩy hàng triệu người mua nhà đặt cọc trước rơi vào tình cảnh khốn đốn.

Nguy cơ bất ổn tăng lên. Một đợt bán tháo lịch sử đối với trái phiếu nước ngoài sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường tín dụng trong nước, sau đó tiếp tục “ăn mòn” các công ty bất động sản dễ bị tổn thương nhất.

Chính phủ sau đó phải điều chỉnh một số quy tắc giúp ổn định thị trường, chẳng hạn như khuyến khích ngân hàng trung ương tăng cường hỗ trợ cho một số nhà phát triển gặp khó khăn, đồng thời đảm bảo tăng trưởng cho vay thế chấp.

Nỗ lực này được cho là đã hái được chút “quả ngọt” khi sang đến đầu năm nay, thị trường bất động sản Trung Quốc bắt đầu tăng trưởng ổn định trở lại sau thời gian dài giảm tốc bất thường vì chính phủ cắt giảm chính sách hỗ trợ.Theo dữ liệu từ Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS), giá nhà mới tại 4 thành phố hạng nhất tại Trung Quốc, bao gồm Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến và Quảng Châu trong tháng 2/2022 tăng 0,5% so với tháng trước đó.

Chính phủ đại lục luôn nỗ lực giữ vững tôn chỉ “nhà ở là để ở, không phải để đầu cơ”

Các chuyên gia cho rằng thị trường cơ bản dần phục hồi trong bối cảnh chính phủ đại lục luôn nỗ lực giữ vững tôn chỉ “nhà ở là để ở, không phải để đầu cơ”, đồng thời cam kết giữ ổn định giá đất, giá nhà ở cho phù hợp với kỳ vọng của thị trường.

Ngoài ra, theo thông báo của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC), các khoản vay tài trợ cho các dự án nhà ở cho thuê giá rẻ sẽ dần được tiếp cận linh hoạt hơn từ ngày 8/2. Quyết định trên được đưa ra sau khi các ngân hàng được khuyến khích cho vay nhiều hơn đối với các nhà phát triển bất động sản và tăng tốc độ phê duyệt thế chấp để xoa dịu hệ lụy từ khủng hoảng Evergrande. 

Theo: Bloomberg