Nguồn cung bùng nổ, giá chung cư Hà Nội hạ nhiệt từ năm 2026?

Nguồn cung căn hộ năm 2026 dồi dào

Theo CBRE Việt Nam, tổng nguồn cung mở bán mới chung cư tại Hà Nội trong quý gần nhất đạt hơn 10.300 căn, đánh dấu quý thứ hai trong vòng 5 năm vượt mốc 10.000 căn.

Lũy kế 9 tháng, Hà Nội có gần 21.100 căn hộ mở bán, tăng 10% so với cùng kỳ 2024. Đáng chú ý, nguồn cung căn hộ cao cấp giá trên 120 triệu đồng/m2 lập mức kỷ lục mới.

CBRE Việt Nam dự báo, quý IV/2025 Hà Nội sẽ tiếp tục đón thêm 11.100 căn hộ, đưa tổng nguồn cung mở bán cả năm vượt 32.300 căn, cao hơn năm 2024.

Savills Việt Nam cũng đưa ra nhận định tương tự, cho biết quý IV/2025 sẽ có khoảng 8.900 căn hộ ra thị trường, trước khi nguồn cung “thực sự dồi dào” từ năm 2026.

Theo Savills, có ba động lực chính tạo ra làn sóng nguồn cung mới: Hàng loạt dự án thương mại được gỡ vướng pháp lý. Chương trình cải tạo chung cư cũ được thúc đẩy, đặc biệt sau quy định mới cho phép nâng tầng. Nhiều dự án nhà ở xã hội được đẩy nhanh tiến độ, nhờ chính sách ưu đãi hấp dẫn hơn đối với chủ đầu tư.

Dù nguồn cung cải thiện, nhưng thực tế giá nhà tại Hà Nội đã trải qua một giai đoạn tăng giá phi mã, đẩy mặt bằng giá lên một ngưỡng cao chưa từng có.

Bộ Xây dựng cho biết, trong quý 3/2025, giá giao dịch nhà ở tại những đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM giá giao dịch chung cư vẫn duy trì xu hướng tăng.

Nguyên nhân, do khan hiếm quỹ đất, chi phí đầu vào tăng cao, quy trình pháp lý chậm và kỳ vọng cao từ phía chủ đầu tư.

Cụ thể, tại Hà Nội, giá bán sơ cấp (giá chủ đầu tư rao bán) căn hộ chung cư tăng mạnh với mức giá trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, trong đó hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh kéo theo mặt bằng giá toàn thị trường tăng cao.

Giá có hạ nhiệt?

Tuy nhiên, theo nhận định của giới chuyên gia, đà tăng này đang tiến gần đến giới hạn và rất có thể một chu kỳ điều chỉnh mới sẽ diễn ra từ năm 2026, khi một làn sóng nguồn cung dồi dào được dự báo sẽ đổ bộ vào thị trường.

Theo chuyên gia CBRE, giá căn hộ “không thể tăng mãi” và sẽ dừng lại khi đạt đến ngưỡng chịu đựng của người mua. Thực tế TP.HCM đã chứng minh quy luật này: sau chu kỳ tăng mạnh 2017–2019 và lập đỉnh, giá căn hộ tại TP.HCM đã chững lại, đi ngang từ 2022, khi mặt bằng chung lên đến 100–200 triệu đồng/m2 – mức mà đa số người dân không thể chi trả thêm.

Với Hà Nội, vị chuyên gia nhận định thị trường đang đi theo quỹ đạo tương tự. Nếu chu kỳ tăng trưởng của TP.HCM kéo dài 5 năm, Hà Nội cũng được cho là cần khoảng thời gian tương tự trước khi đạt đỉnh.

Theo CBRE, giải pháp duy nhất để kéo giá nhà về mức hợp lý là tăng mạnh nguồn cung thực chất. Khi cung lớn hơn cầu, thị trường sẽ tự điều chỉnh.

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, để thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng nhưng không rủi ro, cần có giải pháp phanh lại đà tăng trưởng nóng của giá nhà . Trong đó, giải pháp quan trọng nhất là khơi thông nguồn cung nhà ở giá phù hợp. Khi nguồn cung đủ lớn, giá cả thị trường sẽ tự điều tiết theo cán cân cung cầu thực.

Tương tự, Tổng giám đốc EZ Property khẳng định, chìa khóa để “hạ nhiệt” giá bất động sản chính là các khu đô thị nhà ở xã hội quy mô lớn tại các khu vực cửa ngõ. Khi các dự án này được hoàn thành, mặt bằng giá nhà tại Hà Nội hoàn toàn có thể giảm từ 30 – 40% so với hiện nay.