Nguồn cung nhà ở 'bùng nổ' từ năm 2026, giá nhà sẽ giảm?

Áp lực giảm giá cục bộ từ 2026

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Dịch vụ Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội - cho biết, thị trường nhà ở thủ đô hiện đang trong giai đoạn "chuyển mình" nhưng để các chính sách, luật mới thực sự đi vào cuộc sống vẫn cần thêm thời gian.

Các đạo luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản đã chính thức có hiệu lực từ tháng 8 năm ngoái. Tuy nhiên, việc áp dụng đồng bộ và hiệu quả trong thực tiễn còn phụ thuộc vào tiến độ ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết cũng như quá trình triển khai tại các địa phương.

Trong khi đó, nhiều dự án nhà ở tại Hà Nội đang ở các bước hoàn thiện pháp lý, phê duyệt thiết kế, thực hiện nghĩa vụ tài chính... Những quy trình này dù được đẩy nhanh nhưng vẫn cần "độ trễ" nhất định trước khi sản phẩm thực sự ra thị trường.

Theo dự báo của Savills, trong nửa cuối năm 2025, khoảng 11.500 căn hộ sẽ được chào bán, chủ yếu tập trung ở phân khúc trung - cao cấp. Tuy nhiên, sự đa dạng hóa sản phẩm vẫn còn hạn chế, khiến thị trường chưa thực sự cân bằng cung - cầu.

Từ năm 2026 trở đi, khi hàng loạt dự án hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung mới được dự báo sẽ tăng mạnh. Cụ thể, giai đoạn 2026 - 2027, thị trường Hà Nội có thể đón nhận khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án, phần lớn nằm ngoài khu vực trung tâm.

Làm sao để hạ giá nhà ?

Sự gia tăng nguồn cung này được cho là sẽ tạo ra áp lực điều chỉnh giá, nhưng chỉ mang tính cục bộ. Theo bà Hằng, việc giảm giá nhiều khả năng sẽ diễn ra ở những khu vực quỹ đất dồi dào, hạ tầng chưa đồng bộ, trong khi các dự án tại vị trí chiến lược như vành đai 2, vành đai 3 hoặc do các chủ đầu tư uy tín phát triển vẫn có khả năng giữ vững giá, thậm chí tăng nhẹ nhờ vào nguồn cầu thực và tính khan hiếm.

“Thay vì một làn sóng giảm giá đồng loạt, thị trường sẽ phân hóa mạnh mẽ theo vị trí, chất lượng và tiến độ pháp lý”, bà Hằng nhấn mạnh.

Tuy nhiên, một yếu tố quan trọng là chi phí sử dụng đất. Yếu tố này hiện đang chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá thành. Nếu chi phí này được tính toán hợp lý, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp, thì giá nhà có thể giảm về mức phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân. Đồng thời, các cơ chế ưu đãi về thuế, tín dụng hay đất đai cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền cũng rất cần thiết để thúc đẩy phát triển dòng sản phẩm này.

Hiện nay, thị trường vẫn đang trong giai đoạn quan sát và phân tích tác động của các thay đổi về hạ tầng và giao thông. Theo đánh giá của Savills, ở một số khu vực như phố cổ, nếu được định hướng và khai thác hiệu quả cho các mục đích như du lịch, thương mại, thì giá trị bất động sản hoàn toàn có thể được duy trì, thậm chí gia tăng.

"Về nhu cầu nhà ở , như đã nói, vẫn rất lớn tại các đô thị lớn như Hà Nội. Vì vậy, ngay cả trong bối cảnh thay đổi phương tiện giao thông, thị trường bất động sản vẫn có cơ chế tự điều chỉnh và thích ứng để phục vụ nhu cầu này. Tuy nhiên, do đây là một quá trình phức tạp và còn nhiều yếu tố liên quan, chúng tôi cho rằng cần tiếp tục theo dõi và đánh giá trong thời gian tới, thay vì đưa ra kết luận sớm về tác động trực tiếp tới giá trị bất động sản tại thời điểm hiện tại", bà Hằng nói.

Cũng chia sẻ về thực trạng giá chung cư hiện tại, ông Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV - dẫn thống kê từ Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, cho thấy, thực trạng giá nhà ở các đô thị lớn tăng cao, vượt thu nhập bình quân của lao động trẻ.

Vị chuyên gia này cho hay, trên thế giới một gia đình cần khoảng 15 năm tích lũy để mua căn hộ, trong khi tại Việt Nam con số này là gần 26 năm. Mức này cao hơn trung bình thế giới khoảng 10 năm. So với năm ngoái, thời gian tích lũy đã tăng thêm hơn 2 năm.

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính - Trưởng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản - chủ trì Hội nghị công bố quyết định kiện toàn Ban Chỉ đạo và phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo thông tin: "Nhân dân thiếu nhà ở nhưng lại không có nhà để mua. Nhà cứ 100 triệu/m2 thì dân làm sao có tiền mua được. Bao nhiêu người cần nhà nhưng giá nhà cao quá nên không mua được. Ngân hàng phải góp phần kiểm soát. Nếu cứ thổi giá bất động sản lên, người dân thấy giá nhà cao, cao mãi, cao quá người dân không thể mua được”.

Người đứng đầu Chính phủ nhấn mạnh phải tăng nguồn cung góp phần giảm giá thị trường bất động sản, cân đối cung cầu theo cơ chế thị trường. Xác định rõ khó khăn, vướng mắc, điểm nghẽn trong phát triển phát triển nhà ở và thị trường bất động sản như về thể chế, luật pháp, về đất đai...

Thủ tướng nhấn mạnh tinh thần "tất cả vì dân vì nước, quyết tâm cao, nỗ lực lớn, hành động phải quyết liệt, làm việc nào ra việc đấy, làm việc nào dứt việc đấy; phân công phải 6 rõ: Rõ người, rõ việc, rõ thời gian, rõ thẩm quyền, rõ trách nhiệm và rõ sản phẩm, nhằm tạo chuyển biến, đột phá trong phát triển nhà ở và thị trường bất động sản.