Nguồn cung sơ cấp nhỏ giọt, liệu có thúc đẩy thị trường thứ cấp “bật dậy” cuối năm?

Theo bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, giá bán trung bình căn hộ vẫn đà tăng trưởng liên tục trong thời gian qua. Với thị trường căn hộ sơ cấp, giá ghi nhận tăng 12% so với cùng kì năm trước. Riêng thị trường thứ cấp mức tăng giá mạnh, trung bình từ 20-25%/năm, có những khu vực như Tp.Thủ Đức, quận 7 mức tăng ghi nhận 30%/năm. Theo bà Dung, do nguồn cung sơ cấp hạn chế, nhu cầu mua căn hộ trên thị trường vẫn khá lớn khiến giá thứ cấp biến động tăng. Thời điểm này, thị trường BĐS gặp khó khăn, nhu cầu đầu tư chững lại nhưng nhu cầu mua để ở thực lại tăng lên, là lý do mặt bằng giá thứ cấp căn hộ vẫn chiều hướng đi lên.

"Thị trường căn hộ thứ cấp không lo lắng như thị trường sơ cấp. Thời điểm này, căn hộ hoàn thiện dễ bán hơn, giá và sức mua có dấu hiệu tăng", chuyên gia CBRE Việt Nam nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, đại diện Savills Việt Nam cho hay, nguồn cung nhà ở sơ cấp sụt giảm mạnh đã khiến thị trường thứ cấp sôi động.

Cụ thể, nguồn cung sơ cấp trong quý giảm còn 6.600 căn, giảm 51% so với quý II/2022 nhưng tăng 120% so với cùng kỳ. Trong đó, TP.Thủ Đức và quận 1 lần lượt là những khu vực có nguồn cung lớn nhất. Hàng tồn kho chiếm khoảng 66% nguồn cung sơ cấp với 4.400 căn, lớn nhất kể từ 2019. Chưa kể, giá sơ cấp của thị trường căn hộ luôn biến động tăng mạnh thời gian qua, vượt quá khả năng chi trả của số đông cũng thúc đẩy thị trường căn hộ mua đi bán lại diễn ra sôi động.

"Trước bối cảnh nguồn cung sơ cấp thiếu hụt, tiến độ xây dựng dễ bị gián đoạn và giá sơ cấp tăng cao đã khiến người mua nhà quan tâm nhiều hơn đến các sản phẩm thứ cấp. Việc mua căn hộ thứ cấp có lợi thế là khách hàng có thể vào ở ngay và thường có giá cả phải chăng hơn so với các sản phẩm sơ cấp. Tuy nhiên, việc trả toàn bộ giá trị căn hộ mà không được hỗ trợ bởi các đòn bẩy tài chính là một thách thức đối với người mua", đại diện Savills nhấn mạnh.

Cũng theo bà Dương Thuỳ Dung, nếu ở thị trường thứ cấp, chủ đầu tư cũng giãn thanh toán cho người mua, như áp dụng với nhà hình thành trong tương lai thì sức mua sẽ rất tốt. Hiện, có một số chủ đầu tư áp dụng chính sách 20-50% nhận nhà ở ngay cũng là cách mà khuyến khích người mua trong bối cảnh thị trường khó khăn.

Ghi nhận thực tế cho thấy, thời gian qua, thị trường BĐS sụt giảm cả nguồn cung và sức cầu. Ở một số khu vực, BĐS thứ cấp có sự điều chỉnh giá. Chẳng hạn, trong quý 3 vừa qua, giá căn hộ thứ cấp giảm ở Quận 1, 3 và Thủ Đức nhưng lại tăng ở mức tăng thấp ở các quận khác. Điều này phản ánh một thực tế rằng chủ nhà và nhà đầu tư đã hạ thấp lợi nhuận đầu tư kỳ vọng của họ và có cơ hội cho những người tìm mua bất động sản, nhất là ở nhu cầu ở thực.

Ảnh minh hoạ

Trước đó, tại các báo cáo thị trường, đại diện DKRA Vietnam liên tục chỉ ra, thị trường thứ cấp ít biến động về sức cầu và mức giá ở một số phân khúc. Sức mua giảm là nguyên nhân dẫn đến giá thứ cấp giảm nhẹ ở một số phân khúc và khu vực. Trong đó, thấy rõ nhất là phân khúc đất nền, nhiều nhà đầu tư giảm kì vọng lợi nhuận trên thị trường thứ cấp để ra hàng nhanh hơn. Thậm chí, ở một số dự án, nhà đầu tư chấp nhận bán dưới giá mua vào để thu dòng tiền trong bối cảnh thị trường biến động.

Dự báo về lâu dài, một số chuyên gia trong ngành nhấn mạnh, thị trường BĐS cuối năm 2022 vẫn còn thách thức. Nguồn cung tiếp tục hạn chế, thanh khoản chậm. Tuy nhiên, mặt bằng giá nhìn chung vẫn đà tăng. Nếu từ thời điểm năm 2023 trở đi, các chính sách về tín dụng không được cởi mở hơn, rất có thể giá BĐS sẽ phải điều chỉnh, nhất là ở phân khúc BĐS cao cấp và hạng sang.