Nhà đầu tư bất động sản phải cố gồng đến bao giờ?

Nhà đầu tư đang cố gồng

Thị trường bất động sản rơi vào trạng thái ảm đạm. Thanh khoản sụt giảm mạnh mẽ, đặc biệt, ở phân khúc đất nền, có tính chất đầu cơ cao. Môi giới ở nhiều khu vực cũng phải thừa nhận, hiện nay, trên thị trường thứ cấp giá đã giảm mạnh từ 20 - 30% so với đỉnh. Song, việc tìm kiếm khách mua vẫn rất khó khăn.

Theo khảo sát, giá đất tại nhiều khu vực từng là điểm nóng ở giai đoạn 2020 đến đầu năm 2022 giờ đã hạ nhiệt. Cụ thể, các lô đất thổ cư Hòa Lạc, giá đất dao động từ 9 - 15 triệu đồng/m2. Khu vực Đồng Mô, Yên Bài (Ba Vì) giá khoảng 5 - 7 triệu đồng/m2. Tại Sóc Sơn, giá đất thổ cư tại Phủ Lỗ 10 - 25 triệu đồng/m2; tại Minh Tân, Minh Trí trên dưới 15 triệu đồng/m2… Mức giá này đã giảm 20 - 30%, thậm chí có lô giảm tới 40% so với đầu năm.

Tại Hòa Bình, trong thời gian dịch bệnh hoành hành, rộ lên phong trào “bỏ phố về quê”, cùng với sức nóng của thị trường chung đã khiến giá đất liên tục tăng mạnh, chỉ trong một thời gian ngắn đã gấp 2 - 3 lần, thậm chí là gấp 4 lần. Song, đến nay nhiều người cũng đang chật rao bán với mức giá giảm sâu khoảng 30% nhưng vẫn khó tìm người mua.

Anh Nguyễn Phong, nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội cho biết, đã 5 lần 7 lượt giảm giá bán nhưng đến nay, mảnh đất rộng 100m2, tại Sóc Sơn của anh vẫn chưa tìm được chủ mới.

“Thời điểm cuối năm 2021 tôi mua mảnh đất này với giá hơn 3 tỷ đồng. Sau nhiều lần giảm giá tới nay đang được rao bán 2,2 tỷ đồng. Nhưng vẫn chưa có khách hàng nào thiện chí xuống tiền. Môi giới khuyên tôi tiếp tục giảm giá để tìm khách mua nhưng tôi vẫn đang cố đợi thêm”, anh Phong nói.

Không chỉ anh Phong, nhiều trường hợp hiện nay dù đã nhiều lần giảm giá nhưng vẫn không có thanh khoản. Ở chiều ngược lại, một số nhà đầu tư quyết không bán và đang cố gồng, trong bối cảnh lãi suất ngân hàng liên tục tăng cao, còn thanh khoản thì ngày càng đi xuống.

Khi nào thị trường đảo chiều?

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư Bất Động Sản Việt An Hòa cho rằng, sang quý IV, thị trường đã tuột khỏi đỉnh và đang ở trong giai đoạn rất khó khăn. Lượng giao dịch bất động sản sụt giảm mạnh, giá bất động sản cũng có xu hướng giảm, nhất là tại những vùng sâu vùng xa.

Nhớ lại quá khứ, đợt khủng khoảng cách đây hơn 10 năm, ông Quang cho biết, phải đến cuối năm 2018, giá bất động sản mới phục hồi bằng đỉnh của tháng 1/2008.

“Ở đợt khủng hoảng lần này cũng có một điểm tương tự, đó là giá bất động sản đang ở mức cao, cung nhiều hơn cầu. Thêm nữa là những lùm xùm liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp khiến nhiều người mất niềm tin vào thị trường”, ông Quang nói.

“Trong bối cảnh hiện nay, một số nhà đầu tư cá nhân có thể cầm cự được khoảng 6 tháng, tức là từ nay đến tháng 3/2023. Còn các doanh nghiệp tôi nghĩ là khó cầm cự hơn. Nếu sau tháng 3 mà tình hình không có gì thay đổi, thị trường sẽ có một chuyển biến khác”, vị chuyên gia nhận định.

“Theo dự đoán của tôi, các chủ đầu tư bất động sản từ nửa cuối tháng 12 buộc phải bán bất động sản với giá thấp (cắt lời hoặc cắt lỗ) để có dòng tiền. Tôi cho rằng, đây là thời điểm để xác định đáy đầu tiên của bất động sản. Tiếp tục đến quý I/2023, các doanh nghiệp muốn tái cơ cấu, lúc này, một lượng bất động sản lại tiếp tục được bán ra. Tuy nhiên, mức giảm giá sẽ ít hơn. Tới tháng 6/2023, khi mọi thứ rõ ràng hơn, có thể là tốt lên hoặc xấu đi thì lúc đó mới có thể nhận biết được hình hài của thị trường. Một là đi ngang, hai là đi xuống nhẹ chứ tôi cho rằng thị trường chưa thể đi lên”, vị này dự đoán.

Chuyên gia cho biết thêm, đây không phải thời điểm tốt để bán bất động sản nhưng lại là thời điểm tốt để mua vào bởi có không ít sản phẩm được bán ra với mức giá hợp lý. Nhà đầu tư nào chấp nhận rủi ro có thể mua ngay trong tháng 12, còn nếu chờ đợi các chính sách và sự điều tiết của Nhà nước,… thì nên quyết định từ tháng 3 đến tháng 6 năm sau.

Dựa trên bài học từ giai đoạn khủng hoảng nhà đất năm 2008 - 2012, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, nếu theo chu kỳ trước đây, tính từ thời điểm khi ngân hàng nhà nước có động thái hạ trần lãi suất cho đến lúc thị trường bất động sản bắt đầu đảo chiều và có bước phục hồi phải mất 1,5 năm.

“Vì vậy, nếu chỉ dựa trên chỉ báo lãi suất, xét theo bối cảnh hiện nay, với kịch bản tích cực nhất thì trần lãi suất có thể sẽ được điều chỉnh vào quý 1/2023. Như vậy, phải đến quý 2 hay quý 3/2024, bất động sản mới có thể đảo chiều”, ông Nguyễn Quốc Anh nhấn mạnh.