Nhà ở cho thuê là trụ cột chiến lược

Chính sách an sinh lớn nhất cho người dân

Chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước đã nhận được sự hưởng ứng nhiệt thành của chuyên gia, doanh nghiệp (DN) và người dân. TS Nguyễn Văn Điển, Trưởng khoa Kinh tế chính trị (Học viện Chính trị khu vực II ), đánh giá đây là một quan điểm chiến lược của Đảng và Nhà nước. Từ Nghị quyết T.Ư 8 khóa XIII, khi Đảng ta bàn về vấn đề an sinh xã hội, những câu chuyện liên quan đến nhà ở công nhân, nhà ở cho thuê , hay y tế, giáo dục đều được quan tâm. Hiện nay, quan điểm nhà ở cho thuê là trụ cột mà Tổng Bí thư, Chủ tịch nước xác định có thể coi là dấu mốc đánh dấu một bước chuyển về tư duy trong công tác an sinh xã hội và tính ưu việt: thay đổi từ bản chất sở hữu nhà ở như một tài sản tích lũy sang quyền sử dụng. Trong một xã hội dân giàu, nước mạnh thì mọi người đều phải có quyền sử dụng nhà ở, chỗ ở.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

"Đặc biệt, trong bối cảnh sau sáp nhập, quy mô các khu đô thị, trung tâm kinh tế mở rộng hơn rất nhiều, nhu cầu nhà ở, chỗ ở cho các chuyên gia, người lao động nhập cư càng tăng cao. Khi nhà nước quy hoạch được một khu nhà ở cho thuê tập trung thì sẽ tạo ra một nơi ở sạch sẽ, ngăn nắp, bài bản. Cùng với việc đầu tư hoàn thiện y tế, giáo dục cơ sở, trường học, bệnh viện…, đây chính là chính sách đãi ngộ, an sinh tốt nhất cho người dân, công nhân, người nhập cư mà các địa phương phát triển mạnh hiện nay đang rất cần, như ở Đông Nam bộ là TP.Đồng Nai, TP.HCM…", TS Nguyễn Văn Điển nhấn mạnh.

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, cũng cho rằng điều đáng chú ý trong chỉ đạo lần này nằm ở cách tiếp cận gần hơn với nhu cầu sống thực tế của xã hội. Trong nhiều năm qua, chính sách nhà ở tại VN gần như mặc định rằng mục tiêu lớn nhất là giúp người dân sở hữu nhà. Đây là tư duy phù hợp trong giai đoạn thị trường còn sơ khai, giá bất động sản (BĐS) chưa bị kéo quá xa so với thu nhập và khả năng tích lũy của xã hội. Tuy nhiên, khi giá nhà tại nhiều đô thị lớn tăng nhanh hơn rất nhiều so với tốc độ tăng thu nhập của người lao động, việc tiếp tục xem quyền sở hữu nhà ở là thước đo gần như duy nhất của an sinh có thể khiến chính sách ngày càng xa thực tế. Không phải mọi người dân đều cần sở hữu nhà ngay lập tức, nhưng mọi người dân đều cần quyền được sống ổn định.

Sẽ "triệt tiêu" được tình trạng trục lợi nhà ở

Luật sư Trương Anh Tú phân tích, một trong những nghịch lý lớn nhất của đô thị hiện nay là những người trực tiếp vận hành nền kinh tế TP lại ngày càng khó sống trong chính TP đó. Công nhân, lao động nhập cư, người trẻ mới lập nghiệp hay nhóm thu nhập trung bình thấp đang đối diện áp lực rất lớn về chi phí nhà ở, trong khi khả năng tiếp cận nhà ở thương mại ngày càng xa vời. Có những khu vực mà giá nhà đã vượt xa sức lao động của cả một thế hệ. Khi đó, vấn đề không còn đơn thuần là BĐS, mà là cấu trúc phát triển đô thị và khả năng giữ chân lực lượng lao động. Nếu tiếp tục chỉ tập trung phát triển nhà ở để bán, kể cả nhà ở xã hội (NƠXH) để bán, thì nguy cơ méo mó chính sách sẽ ngày càng lớn.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

"Thực tế thời gian qua đã xuất hiện không ít trường hợp tìm cách hợp thức điều kiện để mua NƠXH không hoàn toàn vì nhu cầu ở thật mà vì kỳ vọng tài sản hoặc chênh lệch giá trị trong tương lai. Một chính sách nhà ở chỉ xoay quanh quyền sở hữu rất dễ vô tình biến an sinh thành cuộc đua tích sản. Trong khi đó, nhóm cần hỗ trợ thực sự nhiều khi chỉ cần một nơi ở ổn định để làm việc và duy trì cuộc sống", ông Trương Anh Tú nói.

Luật sư Trương Anh Tú khẳng định điểm cốt lõi của mô hình nhà ở cho thuê là tiếp cận sát hơn với nhu cầu ở thật thay vì nhu cầu đầu tư. Người lao động nghèo hoặc công nhân nhập cư thường không cần một căn hộ để tích lũy tài sản, mà cần một không gian sống đủ an toàn, đủ ổn định và có chi phí phù hợp để họ có thể gắn bó lâu dài với đô thị. Xã hội cũng cần thay đổi dần quan niệm rằng thuê nhà là trạng thái tạm bợ hoặc kém thành công. Ở nhiều quốc gia phát triển, tỷ lệ người thuê nhà dài hạn rất cao nhưng điều đó không làm giảm chất lượng sống hay sự ổn định xã hội. Ở các nước phát triển, đa số người dân có xu hướng đi thuê nhà thay vì xem nhà ở là một tài sản tích lũy. Cho nên điều quan trọng không nằm ở việc sở hữu hay không sở hữu, mà nằm ở khả năng tiếp cận được chỗ ở phù hợp với thu nhập và được bảo vệ bởi một hệ thống pháp lý ổn định. An sinh đô thị không thể chỉ được đo bằng tỷ lệ sở hữu nhà ở. Một người lao động có thể chưa sở hữu căn hộ; nhưng nếu họ được thuê một nơi ở tử tế, có hạ tầng phù hợp, hợp đồng ổn định và mức giá hợp lý thì đó vẫn là một dạng an cư rất thực chất.

Trong khi đó, thị trường cho thuê nhà tại VN vẫn chủ yếu vận hành theo mô hình nhỏ lẻ, tự phát và thiếu tính chuyên nghiệp. Phần lớn công nhân và người lao động nhập cư vẫn đang sống trong các khu trọ chật hẹp, thiếu tiêu chuẩn tối thiểu về môi trường sống, hạ tầng xã hội, PCCC và gần như không có cơ chế bảo vệ hiệu quả khi xảy ra tranh chấp. Nếu xác định nhà ở cho thuê là chiến lược quốc gia thì không thể chỉ dừng ở việc xây thêm căn hộ, quan trọng hơn là phải hình thành được một hệ sinh thái cho thuê chuyên nghiệp và đủ khả năng tạo niềm tin dài hạn cho người dân.

Ông Trần Quốc Dũng, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS VN , thừa nhận thực tế nhiều năm qua cho thấy giá nhà tại các TP lớn tăng nhanh hơn rất nhiều so với thu nhập trung bình của người dân. Với phần lớn công nhân, người lao động nhập cư hay người trẻ mới lập nghiệp, việc sở hữu nhà đang trở thành mục tiêu quá xa vời. Trong khi đó, nhu cầu cấp thiết của họ là có một chỗ ở ổn định, an toàn, chi phí hợp lý để yên tâm làm việc và gắn bó lâu dài với đô thị. Việc phát triển mạnh nhà ở cho thuê cũng sẽ góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, sang nhượng hoặc trục lợi chính sách NƠXH như từng xảy ra thời gian qua. Thực tế, tại nhiều địa phương đã phát hiện tình trạng NƠXH lọt vào tay người giàu, được mua đi bán lại, sang tay kiếm lời trong khi những người có nhu cầu thật sự lại không thể với tới. Nếu nhà ở được phát triển theo mô hình cho thuê dài hạn thì đối tượng thụ hưởng sẽ sát hơn với mục tiêu an sinh, đúng với nhu cầu của công nhân và người thu nhập thấp. Đồng thời, điều này cũng giúp thị trường BĐS phát triển cân bằng hơn, giảm tâm lý chạy theo sở hữu bằng mọi giá. "Nhà ở cho thuê là xu hướng phổ biến tại nhiều quốc gia phát triển. Một nền kinh tế hiện đại cần lực lượng lao động linh hoạt, dễ dịch chuyển theo việc làm. Khi có hệ thống nhà cho thuê chất lượng, người lao động sẽ có thêm lựa chọn phù hợp tài chính thay vì phải gánh áp lực vay mua nhà kéo dài hàng chục năm", ông Dũng giải thích.

Nhà nước góp vốn cùng DN xây nhà

Để chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước đi vào cuộc sống, từ kinh nghiệm quốc tế, TS Nguyễn Văn Điển cho rằng trước hết nhà nước cần có vốn mồi. Nhà nước có thể kết hợp với các DN phát triển BĐS, tham gia bằng quỹ đất công mà nhà nước đang quản lý. Thay vì đem đất đó đi đấu giá xây nhà ở thương mại thì góp vốn với DN để họ xây nhà ở cho thuê trong vòng 30 - 40 năm. Khi liên doanh như vậy thì nhà nước cũng có điều kiện để điều tiết được giá cả hợp lý. DN không kiếm lời từ việc mua đứt bán đoạn như trước đây mà sẽ khai thác lợi nhuận dựa vào việc sử dụng hệ thống vận hành những cửa hàng, tiện ích ở khu cho thuê. Việc theo đuổi vận hành, bảo dưỡng, khai thác tòa nhà cũng góp phần cam kết chất lượng công trình từ phía nhà đầu tư.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Sau đó, phải chú trọng giải pháp về tài chính. Bởi nhà đầu tư bỏ ra một số tiền rất lớn rồi thu về tiền cho thuê nhỏ lẻ thì rất "ngại". Do đó, cần thiết phải thành lập quỹ phát triển nhà ở hoặc quỹ phát triển nhà cho thuê của các tỉnh, TP, dần dần mở rộng lên quỹ phát triển nhà ở quốc gia. Quỹ này là nguồn tiền để cho DN vay phát triển nhà ở cho thuê với lãi suất thấp. Đơn cử như chỉ số lạm phát hiện nay là 4% thì có thể cho DN vay với lãi suất cao hơn một chút, khoảng 4,5%/năm. So với lãi vay 8, 9 hay 10%/năm thì nhà đầu tư sẽ thấy hấp dẫn hơn rất nhiều.

Đi cùng là giải pháp về công cụ thuế, phí, lệ phí. Chính phủ cần nghiên cứu xây dựng luật tài sản, đánh thuế căn nhà thứ 2 trở lên để hạn chế đầu cơ. Chính những công cụ này cũng sẽ góp phần xây dựng quỹ phát triển nhà ở cho thuê đủ mạnh, tăng nguồn cung thực tế trên thị trường, đảm bảo người dân nhập cư, công nhân, chuyên gia… đều có nhà ở ổn định, hợp lý, an cư lạc nghiệp để yên tâm phát triển.

"Chỉ khi an cư thì người dân mới có thể yên tâm làm việc, yên tâm cống hiến, sinh con đẻ cái, rồi đầu tư cho con cái học hành, chăm sóc người già, tất cả những người thân của họ. Đây là một chính sách rất nhân văn, thể hiện tinh thần trách nhiệm cao của Đảng, Nhà nước. Đồng thời, cũng là chính sách thể hiện tư duy chiến lược phù hợp với tình hình phát triển đất nước hiện nay cũng như xu thế của thế giới", TS Nguyễn Văn Điển nhấn mạnh.

Ông Trần Quốc Dũng cũng đồng tình để chủ trương này thực thi hiệu quả cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp. Trước hết, phải thay đổi tư duy chính sách, xem nhà ở cho thuê là một hạ tầng an sinh đô thị dài hạn, không đơn thuần là hoạt động kinh doanh BĐS. Nhà nước cần quy hoạch và dành quỹ đất phù hợp tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu chế xuất để phát triển nhà ở cho thuê ; đồng thời có cơ chế ưu đãi đủ mạnh về tiền sử dụng đất, tín dụng, thuế và thủ tục đầu tư để thu hút DN tham gia. Bên cạnh đó, cần hình thành các DN hoặc quỹ đầu tư chuyên phát triển và vận hành nhà cho thuê dài hạn. Đây là mô hình cần nguồn vốn lớn, thời gian thu hồi vốn dài nên rất cần chính sách tín dụng ổn định với lãi suất phù hợp. Cũng cần xây dựng khung pháp lý rõ ràng về giá thuê, thời hạn thuê, quyền và nghĩa vụ của người thuê để người dân yên tâm thuê nhà lâu dài, thay đổi dần tâm lý xem thuê nhà chỉ là giải pháp tạm thời. Quan trọng hơn, nhà ở cho thuê cần được phát triển đồng bộ với hạ tầng giao thông, trường học, y tế, dịch vụ thiết yếu và không gian sinh hoạt cộng đồng để bảo đảm chất lượng sống cho người lao động.

Nếu được triển khai bài bản, đây sẽ không chỉ là giải pháp an sinh xã hội mà còn là hướng đi quan trọng để xây dựng thị trường BĐS lành mạnh, bền vững và phù hợp hơn với khả năng chi trả của đại đa số người dân trong giai đoạn tới.