Nhiều tác động có thể phát sinh sau cuộc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), vừa có văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ về những nội dung liên quan việc đấu giá " đất vàng " ở Thủ Thiêm (TP HCM).

Theo đó, ông Châu cho rằng đây là cuộc đấu giá các lô đất có giá trị lớn nhất cho đến thời điểm hiện nay, với giá trúng đấu giá lên tới 37.346 tỉ đồng - gấp 7,09 lần khởi điểm. Nếu các nhà đầu tư nộp đủ số tiền trúng đấu giá thì sẽ bổ sung nguồn ngân sách lớn cho TP HCM.

Trên cơ sở nghiên cứu, tính toán tất cả chi phí, chia theo hệ số sử dụng đất…, HoREA tạm tính giá bán bình quân căn hộ của 4 dự án này có thể lên đến 66-80 tỉ đồng/căn, tương ứng đơn giá 580-666 triệu đồng/m² sàn - cao hơn rất nhiều so với các căn hộ cao cấp trong cùng khu vực.

Khu đô thị Thủ Thiêm được đánh giá là "đất vàng" tại TP HCM.

Theo HoREA, sau phiên đầu giá này, các nhà đầu tư kỳ vọng rất cao vào thị trường bất động sản tương lai tại Khu đô thị Thủ Thiêm. "Nếu nhà đầu tư trúng đấu giá "đất vàng" không nhằm "mục đích khác" và thực sự đầu tư dự án nhà ở thương mại cao cấp hạng sang tại các lô đất Thủ Thiêm thì có thể đã quá kỳ vọng vào "thị trường tương lai" trong 5-8 năm tiếp theo, khi mà Khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội, thu hút được thêm nhiều nhà đầu tư lớn của thế giới, trở thành trung tâm tài chính quốc tế và khu vực" - ông Lê Hoàng Châu nhận xét.

Ngoài ra, cuộc đấu giá này cũng sẽ thúc đẩy thực hiện phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất dần trở thành phương thức chủ yếu để lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư, góp phần rất quan trọng để xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, cạnh tranh lành mạnh. Song, điều này cần phải đi đôi với việc tăng cường quản lý, kiểm soát chặt chẽ, không để xảy ra tình trạng đấu giá "cuội", có "quân xanh - quân đỏ" hoặc xảy ra hành vi "thông đồng" giữa một số nhà đầu tư với người của cơ quan, tổ chức đấu giá, đấu thầu.

Các lô đất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm. Ảnh: Hoàng Triều

Tuy vậy, ông Lê Hoàng Châu cũng đặt ra nhiều vấn đề quan ngại và những tác động bất lợi có thể phát sinh sau đấu giá. Theo đó, với giá đất trúng đấu giá có thể đã bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực thì sẽ không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản. Chưa kể, giá đất quá cao mới được xác lập sẽ rất có lợi cho các chủ đầu tư có dự án, đã nộp tiền sử dụng đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các phường lân cận, kể cả khu trung tâm.

"Càng bất lợi hơn cho các chủ đầu tư chưa nộp hoặc mới tạm nộp tiền sử dụng đất. Họ sẽ lâm vào cảnh "ngồi trên đống lửa", nhất là với chủ đầu tư đã ký hợp đồng huy động vốn trước của khách hàng. Bởi lẽ, nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường dựa trên các mức giá "khủng" mới xác lập thì tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất nhiều và chủ đầu tư sẽ bị thiệt hại" - Chủ tịch HoREA nhận định.

Ngoài ra, theo ông Châu, đã có dấu hiệu một số chủ đầu tư "té nước theo mưa", dừng bán hàng hoặc chấp nhận chịu phạt hợp đồng để "găm" hàng, nghe ngóng chờ cơ hội tăng giá. Trên thực tế, giá nhà đất trên địa bàn TP Thủ Đức đã bắt đầu tăng mạnh so với trước.

Chưa kể, giá đất quá cao so với thực tế là không phù hợp với "quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung - cầu", không phù hợp với thực tiễn của thị trường bất động sản, lại có thể trở thành "dao hai lưỡi" - vừa gây thiệt hại cho người tiêu dùng vừa bất lợi cho chính các chủ đầu tư. Vì nếu đưa ra giá bán nhà quá cao mà không được thị trường chấp nhận thì có thể làm tăng lượng hàng tồn kho có giá trị lớn.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp có thể lợi dụng giá trúng đấu giá rất cao để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp, "đánh vống" giá trị tài sản nhà đất để được vay thêm, "rút ruột" ngân hàng hoặc để "làm sạch" bảng cân đối tài chính.

Trước những hệ lụy có thể xảy ra, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cũng nêu nhiều kiến nghị về việc xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư… nhằm lành mạnh hoá các hoạt động đấu giá đất sau này.