Nhiều thách thức đang "bủa vây" thị trường bất động sản

Giá nhà đất tăng nhanh khiến chủ đầu tư mới khó gia nhập thị trường

Đây là khó khăn mà không chỉ người mua nhà đang “gồng gành” mà bản thân những doanh nghiệp mới cũng “lao đao” vì khó gia nhập thị trường BĐS.

Theo tìm hiểu, trong ba năm qua, giá đất tăng thấp nhất 1,5-2 lần và cao nhất 3-4 lần, nếu lấy trung bình là tăng gấp đôi.

Trong vòng 10 năm qua, tức giai đoạn 2009-2019, giá trị mỗi m2 đất tăng trong ngưỡng 4-10 lần tùy vào từng khu vực.

Tốc độ tăng giá 4-10 lần trong một thập niên bị khuyến cáo là thiếu bền vững và tích tụ bong bóng giá. Tuy nhiên, mặt bằng giá mới vẫn cao ngất ngưởng và chưa có dấu hiệu dừng lại.

Trong đó, năm 2016-2018 được xem là giai đoạn sốt đất mạnh nhất trong một thập niên gần đây. Các điểm nóng xuất phát từ Tp.HCM rồi lan ra các tỉnh lân cận. Hiện tại dường như đã thiết lập mặt bằng mới ở hầu hết các khu vực trên cả nước, trong đó trọng tâm vẫn là thị trường các TP lớn và khu vực giáp ranh TP.

Dự kiến, bảng giá đất áp dụng cho năm 2020 - 2024 tại Hà Nội sẽ tăng bình quân 15 - 30%; tại Bình Dương tăng 45 - 95%; giá đất tại một số địa bàn tỉnh Quảng Ninh tăng lên tới 5 lần so với bảng giá cũ. Theo các doanh nghiệp, với các dự án BĐS nhà ở, tiền đất thường chiếm 10-14% giá thành.

Khi giá đất tăng gấp rưỡi, con số này sẽ lên đến 25% nên giá bán chắc chắc phải tăng. Không những thế, chi phí về đất tăng còn kéo theo tất cả các sản phẩm liên quan đến ngành xây dựng như xi măng, sắt thép, gạch, thép… cũng sẽ tăng giá theo. Từ đó đẩy giá thành nhà ở lên cao. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến người tiêu dùng mà bản thân các doanh nghiệp mới cũng khó gia nhập thị trường.

Chi phí đầu vào tăng, việc tìm kiếm quỹ đất để phát triển dự án trở thành một rào cản không nhỏ đối với những doanh nghiệp mới. Bản thân những doanh nghiệp lâu năm trên thị trường, bài toán về quỹ đất cũng đã khiến họ khá đau đầu. Giá biến động tăng đều theo các năm, thậm chí có những đợt tăng đột biến khiến việc sở hữu quỹ đất trở nên khó khăn. Chưa kể, tính toán chi phí đầu ra sản phẩm, giá bị đội lên thì việc tiếp cận người mua sản phẩm với giá cao cũng là điều rất khó khăn với các CĐT.

Các vấn đề hạ tầng ngày càng nghiêm trọng

Kẹt xe, ngập lụt, hạ tầng chậm tiến độ….là những rào cản không nhỏ đến sự phát triển của thị trường BĐS.

Thực tế cho thấy, nhiều người dân Tp.HCM và các đô thị lớn đã và đang trực tiếp trải nghiệm hằng ngày sự quá tải về hạ tầng giao thông ở trung tâm TP.

Các chuyên gia cho rằng, khi có các công trình nhà cao tầng mọc lên, vấn đề giao thông khu vực xung quanh công trình nói riêng và ở khu vực trung tâm TP nói chung ngày càng trở nên nhức nhối. Nếu tiếp tục cho xây thêm nhà ở, công trình cao tầng mới ở khu trung tâm thì vấn đề sẽ càng nghiêm trọng.

Chưa kể, những tồn tại này còn ảnh hưởng đến tâm lý của người mua nhà. Những khu vực thường xuyên kẹt xe, ngập lụt thì thanh khoản dự án ở khu vực đó chắc chắn bị ảnh hưởng.

Trong các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS thì yếu tố về hạ tầng giao thông có tác động khá nhiều. Theo các chuyên gia, nếu vấn đề này không được giải quyết thì sẽ trở thành rào cản không hề nhỏ đến sự phát triển dự án cũng như tâm lý lâu dài của người mua BĐS.

Nhiều thách thức mới ngày càng “lộ diện”

Đó là nhiều dự án “ma” lộng hành trên thị trường, tiến độ các công trình trọng điểm bị trễ tiến độ hay thiếu nhà cho người thu nhập thấp, ô nhiễm môi trường gia tăng cũng tác động rất nhiều đến sự phát triển nói chung của thị trường nhà đất.

Tâm lý mua bán đất nền thời gian gần đây bị tác động không nhỏ từ thông tin hàng loạt dự án “ma” hoành hành, nhiều người bị lừa khi mua phải dự án không đầy đủ pháp lý, thậm chí mất trắng nhiều nền vì dính phải dự án không có thật.

Chính những điều này đã và đang ảnh hưởng đến sức cầu của thị trường ở một số phân khúc. Mà theo các chuyên gia, phải cần một khoảng thời gian nữa để thị trường ổn định trở lại.