Những đô thị TOD được kích hoạt dọc trục metro Thành phố mới - Suối Tiên

Đô thị TOD - Định hình xu hướng an cư mới

Ghi nhận tại TP.HCM, sau 1 năm vận hành, tuyến metro số 1 đã phục vụ khoảng 19 triệu lượt khách, trung bình 52.000 lượt/ngày, cho thấy metro đã làm thay đổi rõ nét thói quen di chuyển của một bộ phận lớn cư dân đô thị.

Tuy nhiên, hiện nay TP.HCM mới chỉ có một tuyến metro đi vào hoạt động, nên phạm vi hưởng lợi vẫn chủ yếu tập trung dọc theo tuyến. Bức tranh này được dự báo sẽ mở rộng trên toàn thành phố trong giai đoạn 2026 - 2030, khi 5 tuyến metro tiếp theo lần lượt được triển khai, từng bước hình thành mạng lưới giao thông đồng bộ và thông suốt. Thực tế cho thấy, metro luôn đóng vai trò then chốt trong tăng trưởng bất động sản. Theo batdongsan.com.vn, giai đoạn 2019 - 2024, giá căn hộ nằm gần các tuyến metro ghi nhận mức tăng từ 30 - 90%, trong khi khu vực xa metro chỉ tăng khoảng 30 - 45%.

Không chỉ giới hạn ở hệ thống metro, TOD còn là mô hình đô thị phát triển xoay quanh các đầu mối giao thông công cộng như metro, xe buýt và mạng lưới vành đai, cao tốc. Trong đó, các tiện ích thiết yếu từ giáo dục, y tế, thương mại đến việc làm được bố trí trong bán kính đi bộ 15 phút, khuyến khích cư dân giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, hình thành các đô thị đa cực và phát triển đồng đều.

TOD đã được áp dụng từ rất sớm trên thế giới như Na Uy (1950), Thụy Điển (1952), Pháp (1965) và đặc biệt thành công tại Hong Kong từ năm 1979 trong việc giãn áp lực nhà ở khu trung tâm. Theo TSKH. KTS Ngô Viết Nam Sơn, trong bối cảnh TP.HCM trở thành siêu đô thị sau sáp nhập, các tuyến metro mới cần được quy hoạch theo tư duy TOD ngay từ đầu.

Thực tế, từ năm 2025 đến nay, dưới tác động của sáp nhập, TOD đã trở thành mục tiêu quan trọng được ưu tiên triển khai với nhiều cơ chế đặc thù. Trong đó, khu Đông TP.HCM (Bình Dương cũ) được lựa chọn là một trong những khu vực thí điểm đầu tiên.

Những đô thị TOD đầu tiên bắt đầu được kích hoạt

TP.HCM đã lựa chọn 46 khu đất với tổng diện tích 7.397 ha để phát triển TOD chạy dọc các tuyến metro, vành đai và cao tốc. Trong đó, điểm nóng bậc nhất hiện nay đang thuộc về đô thị TOD Vành đai 3 Tân Bình quy mô 18,8 ha.

Quy hoạch từ tháng 4/2025, đô thị TOD này sở hữu nhiều lợi thế nổi bật của một "siêu" TOD khi liền kề hai ga S12 - S13 thuộc tuyến metro Thành phố mới - Suối Tiên (metro số 1 mở rộng), nằm trong quy hoạch Vành đai 3 và kết nối trực tiếp với ba tuyến đường sắt chiến lược gồm Bắc - Nam, Xuyên Á và Trảng Bom - Lộc Ninh. Theo quy hoạch TOD, chỉ cần có một trong số các loại hình giao thông công cộng đều sẽ được xem xét quy hoạch TOD. Trong khi đó, đô thị 18,8 ha kể trên lại hội tụ gần như trọn vẹn các tuyến giao thông công cộng hàng đầu.

Thứ hai, tuyến metro Thành phố mới - Suối Tiên và TOD khu vực này đều nằm trong hạng mục được ưu tiên đầu tư giai đoạn 2026 - 2030. Đồng nghĩa với việc không cần chờ đợi lâu mà quy hoạch đã sắp triển khai.

Thứ ba, mặt bằng giá bất động sản trong khu đô thị TOD Vành đai 3 Tân Bình 18,8 ha được đánh giá còn nhiều dư địa, tạo điều kiện tăng trưởng mạnh.

Thứ tư, ngay ở thời điểm hiện tại, khu đô thị TOD Vành đai 3 Tân Bình 18,8 ha đã bắt đầu được kích hoạt. Trong đó, The Aspira chính là "hạt nhân" tiên phong được xây dựng tạo đà cho sự phát triển những hạng mục khác trong khu đô thị.

The Aspira nằm ngay trong lõi đô thị TOD Vành đai 3 Tân Bình 18,8 ha, đồng thời là trung điểm của 2 nhà ga S12 và S13. Hiện nay, dự án đã xây tới tầng 27/30 và dự kiến bàn giao vào Quý 2.2027. 

Đáng chú ý, bên cạnh việc thừa hưởng cả metro lẫn sức mạnh từ TOD, The Aspira tọa lạc ngay trục Nguyễn Thị Minh Khai (dự kiến mở rộng lộ giới lên 42 m năm 2026), đồng thời sở hữu ba mặt tiền đắt giá là tuyến N4 - N5 - D6 (lộ giới 17 m) đã có quy hoạch mở rộng vào năm nay.

The Aspira là một trong số ít dự án giữ được mức giá bình ổn đi sát nhu cầu ở thực của người trẻ chỉ từ 37,9 triệu/m² . Bên cạnh giá đột phá là mức ưu đãi hiếm có khi khách hàng chỉ cần thanh toán 10% để ký HĐMB, 20% đến khi nhận sổ hồng, ngân hàng cho vay 80% trong 35 năm, hỗ trợ lãi suất 30 tháng, ân hạn nợ gốc 6 năm.

Ở thời điểm hiện tại, các dự án gần TOD Vành đai 3 Tân Bình, metro mới ở giai đoạn kích hoạt, 5 năm tới được dự báo là chu kỳ tăng trưởng mạnh của bất động sản khu vực, đây cũng chính là khoảng thời gian trùng với "điểm rơi" ưu đãi của The Aspira .