Những mối nguy từ nhà đầu tư F0 đến thị trường bất động sản

F0 được xem là những nhà đầu tư mới vào thị trường, ít kiến thức về BĐS nhưng lại rất liều lĩnh. Theo cách các chuyên gia nói, họ là những người có trạng thái "hồ hởi" và mang theo tâm trạng tự tin "chơi đâu thắng đó".

Nhìn lại trước thời điểm cơn sốt đất diễn ra ở các địa phương trong tháng 3/2021 thì đến khoảng 30-40% các nhà đầu tư đến từ các nguồn lực khác nhau đổ tiền vào BĐS. Thậm chí, theo một chuyên gia trong ngành có những thời điểm có đến 70% các nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS đến từ nhà đầu tư F0.

Dòng tiền của F0 đổ vào thị trường bất động sản gồm tiền thu lợi từ thị trường chứng khoán và dòng kiều hối tại nhiều khu vực trên thế giới do covid nên không có hiệu quả đầu tư đã về Việt Nam đổ vào bất động sản. 

Cùng với đó, nhiều ngành kinh tế ở Việt Nam bị thu hẹp hoạt động vì covid nên chuyển vốn vào thị trường bất động sản để tìm kiếm cơ hội tốt hơn. Tiền gửi ngân hàng bị điều chỉnh lãi suất giảm nên rút ra chốt lại chuyển từ chứng khoán vào thị trường bất động sản…

Nhà đầu tư F0 thường những quyết định đầu tư theo phong trào, cảm tính, thậm chí "bốc đồng" và đi kèm với mong muốn kiếm tiền nhiều và nhanh. Họ chấp nhận mua cả đất vườn, đất trồng cây lâu năm, BĐS nghỉ dưỡng…ở các thị trường được xem là tiềm năng.

Với đất dự án, tính thanh khoản của bất động sản mà nhà đầu tư F0 mua cũng có thể không cao do họ mua ở đỉnh khiến giá bán lại quá cao so với giá trị thực của bất động sản. Cùng với đó, nhiều dự án cũng được chủ đầu tư chia thành nhiều giai đoạn và việc bán lại có thể bị các quy định hạn chế, không thể tiến hành ngay được.

Với những sản phẩm này, thị trường đột ngột "nguội lạnh", cũng là lúc họ không có thể có các phương án phù hợp, đành chịu "găm" hàng mà không biết khi nào có thể tìm ra người để bán lại.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam các nhà đầu tư F0 một mặt thúc đẩy dòng tiền vào bất động sản nhưng mặt khác họ đang tạo nên những lỗ hổng khiến thị trường rất dễ sập.

"Trong bối ảnh hưởng covid thu nhập người dân trên tổng thể bị suy giảm. Và theo nguyên lý kinh tế vĩ mô, đường cầu phải dịch chuyển về bên trái; nhu cầu sử dụng sản phẩm giảm đi, giá bán cũng bị áp lực giảm.

Nhưng trên thực tế thị trường lại cho thấy những dấu hiệu không phù hợp quy luật và nguyên lý. Cầu thực giảm, thể hiện ở số lượng giao dịch giảm, nhưng tổng tiền vào thị trường có nhu cầu đầu tư bất động sản lại mạnh lên. Dòng tiền này đẩy đường cầu dịch phải đồng nghĩa tạo áp lực tăng giá bán hoặc tăng sản xuất hàng hóa", ông Đính cho biết.

Dòng tiền của nhà đầu tư F0 khiến giá bất động sản tăng mạnh.

Ông Đính cũng giải thích thêm hàng hóa trên thị trường thực tế đang có dấu hiệu giảm. Nguồn tiền thực tế vào thị trường bất động sản rất lớn, nguồn hàng lại khan hiếm là nguyên nhân chính giá bất động sản bị đẩy mạnh, tạo các cơn sốt trong tháng 2, tháng 3/2021 vừa qua. 

Và cũng chính hiện tượng cầu lớn, hàng khan, giá tăng mạnh đã thành cơ hội cho một bộ phận đầu cơ tham gia phát triển thị trường không tuân thủ quy định pháp luật. Xẻ thịt, chia lô đất, rừng đồi, ruộng để bán làm náo loạn trật tự ở nhiều địa phương trên cả nước.

Theo ông Đính, sự xuất hiện quá nhiều của nhà đầu tư F0 gây ra nhiều mối lo bất ổn cho thị trường BĐS. Hầu hết họ là nhà đầu tư ngắn hạn khi hết covid sẽ quay về thị trường cũ. Họ muốn sinh lợi cao và nhanh nhưng vì thiếu kinh nghiệm nên hay đầu tư theo tâm lý đám đông và dễ bị dụ dỗ, mắc bẫy… 

Khi phát hiện nguy hiểm, nhà đầu tư F0 tìm cách cắt lỗ, tháo chạy. Do vậy, thị trường có quá nhiều nhà đầu tư F0 thường không bền vững. Hậu quả, giá bất động sản lên cao, không có lợi cho người tiêu dùng thực sự.

Ông Nguyễn Văn Đính nhận xét cơn sốt địa ốc vừa qua đã cho nhiều F0 bài học về đầu tư theo tâm lý đám đông, thiếu kiến thức thị trường. "Có thể ai cũng biết cơn sốt rồi sẽ qua, sẽ đến lúc thị trường chững lại nhưng các nhà đầu tư luôn tin tưởng mình sẽ thoát kịp, kết quả là mắc cạn rất nhiều.

Dù bài học với các F0 trong năm 2021 còn nóng hổi, nhưng với sức hấp dẫn của một thị trường bất động sản đang lên, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng lực lượng F0 mới thay thế cho những người dừng cuộc chơi trong quý I sẽ nhanh chóng xuất hiện, không chỉ ở trong nước mà có cả đối tượng Việt kiều. 

"Khi dịch bệnh lắng xuống, dòng tiền nhàn rỗi chưa xác định hướng đầu tư sẽ chảy vào bất động sản sớm nhất, làm tăng khoảng 30% lực cầu đầu tư", ông Đính cho biết.

Thực tế đã cho thấy, lượng nhà đầu tư F0 vào thị trường khá đông nhưng cũng nhanh chóng rút lui do thị trường hạ nhiệt. Các đối tượng này có kẻ thắng, người thua trong cơn sốt. Theo các chuyên gia, những người thua có thể chần chừ vào thị trường trong các đợt tiếp theo, nhưng với những nhà đầu tư thu lợi nhuận cao trong cơn sốt vừa qua sẽ tiếp tục chờ cơ hội để bỏ tiền vào BĐS.