Ông Lê Hoàng Châu: 4 vấn đề của thị trường bất động sản đang gặp phải

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết công văn của Hiệp hội đã được gửi lên Chính phủ và Ban kinh tế Trung ương, Hiệp hội đã có những kiến nghị nhằm tháo gỡ các rào cản, khó khăn và vướng mắc cần được tháo gỡ nhằm phát triển lành mạnh và bền vững thị trường bất động sản (BĐS).

Theo ông Châu, những năm gần đây lĩnh vực luôn có tỷ lệ doanh nghiệp thành lập mới cao. Đến nay có khoảng hơn 10.000 doanh nghiệp bất động sản đang hoạt động, tuy nhiên, đa phần là có quy mô vừa và nhỏ hoạt động chủ yếu ở lĩnh vực môi giới và dịch vụ bất động sản. Hiện mới chỉ có 65 doanh nghiệp BĐS được niêm yết trên sàn chứng khoán.

Thời gian qua, Chính phủ cũng như các bộ ngành đã vào cuộc quyết liệt, lắng nghe giải quyết được một số khó khăn cho doanh nghiệp BĐS. Bất động sản phát triển sôi động ở nhiều tỉnh, TP lớn tuy nhiên thị trường vẫn đang tồn tại 4 vấn đề cần được tháo gỡ:

Thứ nhất, môi trường kinh doanh có chuyển biến tích cực nhưng vẫn chưa thực sự minh bạch, công bằng. Thị trường trước đây vẫn có hiện tượng nhóm lợi ích, nhất là các dự án hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) được thanh toán đối ứng bằng quỹ đất đô thị, dẫn đến việc cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện đợt rà soát, thanh tra, kiểm toán rất quyết liệt trong thời gian vừa qua.

Thứ hai, doanh nghiệp BĐS có nguy cơ đối diện với nhiều rủi ro, thậm chí có thể phá sản do thiếu tính ổn định, khó đoán về chính sách; Hoặc do hiện tượng áp dụng "hồi tố" đối với một số trường hợp trong thời gian gần đây.

Nhất là các vấn đề liên quan đến chi phí đầu vào rất khó tiên lượng trước khi quyết định đầu tư vào dự án, trong đó có tiền sử dụng đất phải nộp. Theo ông Châu, 2 năm qua TP.HCM có hơn 150 dự án bị rà soát, thanh tra. Nhưng mới đây mới vừa giải tỏa được cho 124 dự án, chiếm 78% số dự án bị rà soát, được hoạt động trở lại bình thường.

Thứ ba, quy mô thị trường BĐS đang sụt giảm cả nguồn cung lẫn giao dịch. Từ tháng 3/2017 đến nay, thị trường BĐS TP.HCM liên tục bị sụt giảm: Năm 2018, quy mô thị trường giảm 34% so với năm 2017; Quý 1/2019, số lượng dự án được Sở Xây dựng phê duyệt giảm đến 67%; Theo Savills, số lượng căn hộ giảm 57% so với Q1/2018; Thu ngân sách nhà nước từ tiền sử dụng đất giảm khoảng 70%.

Thứ tư, BĐS cần nguồn vốn đầu tư trung và dài hạn, tuy nhiên, hiện thị trường phụ thuộc lại phụ thuộc vào 2 dòng vốn chính là tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động trước từ khách hàng. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả doanh nghiệp và ngân hàng. Trong khi đó NHNN đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản nhưng lại chưa có nguồn vốn khác thay thế khi mà thị trường chứng khoán chưa thực sự trở thành kênh dẫn vốn cho thị trường BĐS. Các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác chưa phát triển như kỳ vọng… Do vậy, thị trường này chưa thật sự phát triển lành mạnh và bền vững.

Theo vị chủ tịch HoREA những yếu tố này đang tác động trực tiếp đến sự phát triển bền vững của thị trường BĐS. Nguyên nhân là do thị trường vẫn còn những điểm nghẽn trên chưa được tháo gỡ. Ngoài ra, hệ thống pháp luật chưa thực sự đồng bộ, còn chống chéo, mâu thuẫn…

Chẳng hạn Luật Đầu tư ghi tên "Nhà đầu tư" nhưng Luật Quy hoạch đô thị yêu cầu phải là "chủ đầu tư"; Hoặc Luật Đất đai quy định doanh nghiệp có quỹ "đất" thì được thực hiện dự án, nhưng Luật Nhà ở lại quy định phải là "đất ở" mới được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở.

Song song đó thủ tục hành chính còn nhiêu khê, trùng lắp, cùng một hệ thống pháp luật nhưng có địa phương thì doanh nghiệp bất động sản bị vướng thủ tục, nhưng nhiều địa phương khác lại không bị vướng…

Ông Châu kiến nghị trong khi chờ đợi sửa các Luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư…Chính phủ cần sớm ban hành Nghị định về dùng quỹ đất để thanh toán cho các nhà đầu tư BT, để giải quyết các khó khăn, vướng mắc hiện nay, và mở đường huy động các nguồn lực tư nhân tham gia phát triển hệ thống hạ tầng theo phương thức đối tác công tư.

Ngoài ra, Hiệp hội cũng đề nghị thực hiện phổ biến phương thức đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư. Các bộ ngành liên quan cũng cần chủ động rà soát, đơn giản hoá, công khai, minh bạch các thủ tục hành chính, quy trình hành chính…