Ông Nguyễn Minh Khang - CEO LDG Group "bắt mạch" xu hướng đầu tư BĐS vùng ven TP.HCM

Chúng tôi có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Minh Khang, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư LDG (LDG) xung quanh câu chuyện đầu tư BĐS khu ven, lân cận Tp.HCM, những khúc mắc cần tháo gỡ và những dự báo nhu cầu thị trường BĐS trong vòng 2-3 năm tới.

Theo ông, khẩu vị của người mua BĐS hiện nay là gì?

Ông Nguyễn Minh Khang: Người mua BĐS hiện nay có nhiều phân khúc và đối tượng khác nhau. Tuy nhiên, nếu xét về góc độ nhu cầu thì có thể chia làm 2 đối tượng chính là nhà đầu tư và khách hàng mua để ở.

Dù là đối tượng nào thì tiêu chí giá luôn là quan tâm hàng đầu của người mua nhà. Phân khúc tầm trung luôn thu hút cả hai đối tượng này và là phân khúc hấp dẫn, có nguồn cầu lớn. Các BĐS xoay quanh mức giá dưới 2 tỷ đồng bao gồm cả căn hộ và đất nền đều có lượng người mua cao vì tính thanh khoản tốt, phù hợp thu nhập đa số người dân.

Ông Nguyễn Minh Khang, Tổng giám đốc LDG

Ngoài yếu tố giá, người mua nhà ngày nay quan tâm nhiều đến các yếu tố về an ninh, chất lượng, tiện ích và vận hành quản lý. Các yếu tố này ảnh hưởng đến giá trị tài sản và cuộc sống của người mua BĐS. Nhất là khi kinh tế phát triển, thu nhập cao hơn, người mua BĐS càng khắt khe trong lựa chọn các tiêu chí trên nhiều hơn.

Dường như sự dịch chuyển của các chủ đầu tư và người mua BĐS đang khá mạnh mẽ về khu ven, lân cận Tp.HCM. Ông nghĩ sao về sự dịch chuyển này. Liệu người mua có dễ dàng chấp nhận khu ven khi mà thực tế hạ tầng giao thông ở một số nơi chưa được như kỳ vọng?

Ông Nguyễn Minh Khang: Sự dịch chuyển của các chủ đầu tư trong những năm qua có thể thấy rất rõ. Nó thể hiện sự nhạy bén và sự nắm bắt nhu cầu nhanh của các chủ đầu tư. Việc người mua BĐS vùng ven là xu hướng phù hợp với chính sách vĩ mô của chính quyền hiện nay.

Tuy nhiên, sự dịch chuyển này chủ yếu mạnh ở các khu vực có hạ tầng tốt, tốc độ đô thị hóa nhanh như khu vực phía Đông, phía Nam (Bình Chánh, quận 8). Riêng khu vực Tây Bắc vẫn chưa thực sự tạo được thị trường do hạn chế về quy mô dân số, cơ sở hạ tầng và các chính sách giãn dân.

Thị trường BĐS nhìn chung giảm tốc. Ông nghĩ nút thắt lớn nhất của thị trường và của các DN BĐS hiện nay là gì, cái nào cần tháo gỡ nhiều nhất?

Ông Nguyễn Minh Khang: Thị trường BĐS trong năm 2018 và bước qua năm 2019 đang có dấu hiện chững lại. Việc thị trường BĐS giảm tốc là do nhiều yếu tố tác động. Trong đó, các chính sách vĩ mô và yếu tố liên quan đến thủ tục, luật định góp phần không nhỏ.

Ngoài việc siết chặt tín dụng vay mua BĐS, năm 2018 là năm mà Hiệp hội bất động sản TP.HCM phải lên tiếng về những khó khăn mà doanh nghiệp phải đối mặt do quy trình pháp lý, thủ tục và quy định thiếu nhất quán, thiếu rõ ràng của luật ban hành. Các vấn đề này đã được Hiệp hội nêu ra và nhận được sự hỗ trợ của chính quyền thành phố để tháo gỡ sớm cho doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, quỹ đất ngày càng hạn hẹp và doanh nghiệp ngày càng nhiều sẽ tăng áp lực cạnh tranh. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường địa ốc nói chung.

Việc giá đất khu lân cận Tp.HCM như Đồng Nai, Bình Dương….có xu hướng tăng lên nhanh chóng thời gian qua khi nguồn cung sản phẩm TP hạn hẹp. Ông có nghĩ rằng, liệu sự khan cung có phải là cái cớ để các chủ đầu tư vin vào đẩy giá dự án lên cao?

Ông Nguyễn Minh Khang: Thời gian qua, đất nền vùng ven và các sản phẩm BĐS đồng loạt tăng giá mạnh. Khu vực ghi nhận mức giá tăng nhanh là phía Đông thành phố và Đồng Nai. Trong đó, nhiều khu vực giá tăng gấp nhiều lần.

Ngoài lý do nguồn cung sản phẩm ít do quỹ đất hạn hẹp thì nhu cầu của người mua cũng tăng mạnh. Điều này sẽ không tránh khỏi việc nhiều chủ đầu tư lợi dụng đẩy giá cao. Tuy nhiên, con số này không nhiều và không làm mang tính quyết định của thị trường, chủ yếu nằm ở các chủ đất phân lô nhỏ lẻ, manh mún.

Đối với các dự án quy mô, được đầu tư bài bản, các chủ đầu tư đều căn cứ vào nhu cầu thị trường để định giá phù hợp, chính xác.

Ông nhận định thế nào về bức tranh của thị trường khu ven, lân cận Tp.HCM trong vòng 2-3 năm tới ?. Giả sử, việc các chủ đầu tư ồ ạt tham gia thị trường khu ven trong giai đoạn sắp tới liệu có gây nên hệ lụy gì đáng kể không, thưa ông?

Ông Nguyễn Minh Khang: Năm 2018, thị trường vùng ven bắt đầu chững lại giai đoạn nửa cuối năm. Tuy nhiên, lượng giao dịch vẫn ghi nhận tốt. Các dự án được đầu tư bài bản, có quy mô vẫn thu hút người đầu tư. Phân khúc căn hộ tại vùng ven vẫn tăng giá mạnh và giao dịch tốt.

Trong vòng 2 – 3 năm tới, thị trường sẽ có tính ổn định hơn nhưng vẫn theo hướng phát triển. Sẽ rất khó có một cuộc trầm lắng kéo dài như trước đây. Hơn thế nữa, nhờ các chính sách của chính quyền, tình trạng manh mún, tự ý tạo thị trường cũng bị siết chặt. Điều này sẽ tạo nên một thị trường lành mạnh hơn, có lợi hơn cho người mua và tốt hơn cho các chủ đầu tư uy tín, phát triển lâu dài, hạn chế rủi ro.

Theo ông Khang, các BĐS xoay quanh mức giá dưới 2 tỷ đồng bao gồm cả căn hộ và đất nền đều có lượng người mua cao vì tính thanh khoản tốt

Không phải tới thời điểm hiện nay các chủ đầu tư mới ồ ạt tấn công vào thị trường vùng ven. Đã có nhiều dự án từ vài hecta đến hàng trăm hecta của nhiều chủ đầu tư nhỏ đến lớn. Tuy nhiên, hiện nay, các chủ đầu tư đều có tầm nhìn xa, cẩn trọng trong việc phát triển đầu tư và tập trung đáp ứng để cân đối nguồn cung – cầu. Do đó, sẽ không có nhiều sự ồ ạt đổ về vùng ven trong vòng vài năm tới. Nhất là để hình thành quỹ đất đủ điều kiện mở bán ra thị trường không dễ dàng và nhanh chóng.

Ông có nghĩ những tác động từ chính sách tài chính ngân hàng, lãi suất, FDI… có thực sự ảnh hưởng đến giao dịch BĐS trong thời gian tới không, hay BĐS còn có một "khe cửa" nào tự đi lên mà theo đánh giá của ông là khả thi?

Ông Nguyễn Minh Khang: Tất cả những yếu tốt trên đều ảnh hưởng không hề nhỏ đến lượng giao dịch BĐS. Tuy nhiên, ở Việt Nam, nhiều chuyên gia đã từng chia sẻ, kênh đầu tư BĐS vẫn là kênh an toàn trong trung và dài hạn nhất. Vì vậy, chỉ cần có một sự cân đối cung – cầu thì bất BĐS sẽ phát triển bền vững.

Xét một khía cạnh sâu xa hơn, chính phủ sử dụng công cụ tài chính, lãi suất để điều phối thị trường là cũng để điều chỉnh nguồn cung – cầu cân đối, tránh xảy ra một tình trạng bong bóng trong khi nguồn cung đang thừa.

Trong khi đó, Việt Nam nói chung và vùng Tp.HCM đa phần đều có dân số trẻ, nhu cầu sở hữu BĐS cao nhưng nguồn cung phù hợp vẫn hạn chế. Đã đến lúc cần có giải pháp nguồn cung sản phẩm BĐS cho số đông có thu nhập hạn chế này.

Xin cám ơn ông!