Ông Trần Khánh Quang: Nhà đầu tư cá nhân có thể cầm cự thêm đến tháng 3/2023 trước đợt “bán tháo” mới

Đầu năm 2022, thị trường bất động sản từ Bắc đến Nam đều lên cơn sốt nóng, giá đất liên tục tăng mạnh. Song, những tác động liên quan tới chính sách tiền tệ đã khiến thị trường đột ngột rơi vào trầm lắng.

Lúc này, thanh khoản trên thị trường bất động sản sụt giảm, người bán nhiều hơn người mua. Không ít nhà đầu tư vì áp lực tài chính chấp nhận giảm giá nhưng vẫn không thoát hàng được. Theo đó, thị trường đổi vai sang người mua “cầm trịch”.

Đánh giá về thị trường, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư Bất Động Sản Việt An Hòa cho rằng, quý III/2022 là đỉnh của thị trường bất động sản. Sang quý IV, thị trường đã tuột khỏi đỉnh và đang ở trong giai đoạn rất khó khăn. Lượng giao dịch bất động sản sụt giảm mạnh, giá bất động sản cũng có xu hướng giảm, nhất là tại những vùng sâu vùng xa.

Chuyên gia dẫn chứng, một số khu vực như Đắk Lắk, Đắk Nông, Tây Ninh đã xuất hiện tình trạng giảm giá 10 - 20%.

Nhớ lại quá khứ, đợt khủng khoảng cách đây hơn 10 năm, ông Quang cho biết, phải đến cuối năm 2018, giá bất động sản mới phục hồi bằng đỉnh của tháng 1/2008.

“Ở đợt khủng hoảng lần này cũng có một điểm tương tự, đó là giá bất động sản đang ở mức cao, cung nhiều hơn cầu. Thêm nữa là những lùm xùm liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp khiến nhiều người mất niềm tin vào thị trường”, ông Quang nói.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư Bất Động Sản Việt An Hòa.

Song, vị chuyên gia cho rằng, ở giai đoạn này, các nhà đầu tư bất động sản đã được tập dượt. Bên cạnh đó, hầu hết các nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản từ năm 2014 đến nay đều có sự tích lũy về tài sản.

Đơn cử, ở giai đoạn 2007 - 2008, mỗi nhà đầu tư chỉ có 1-2 sản phẩm bất động sản. Còn hiện nay, ước tính trung bình một người 40 tuổi đầu tư bất động sản sở hữu ít nhất 3 sản phẩm. Từ năm 2014 đến nay, bất động sản luôn trong xu hướng tăng giá, các nhà đầu tư hầu hết đều có dòng tiền tích lũy.

Do đó, khi khủng hoảng xảy ra, không có một sự hoảng loạn quá lớn mặc dù thị trường xuống rất nhanh và đột ngột. Những bất động sản ở khu vực trung tâm chưa có sự bán tháo, tình trạng này chỉ xảy ra ở một số dự án của một số chủ đầu tư mất thanh khoản, hay ở những khu vực ở xa.

“Trong bối cảnh hiện nay, một số nhà đầu tư cá nhân có thể cầm cự được khoảng 6 tháng, tức là từ nay đến tháng 3/2023. Còn các doanh nghiệp tôi nghĩ là khó cầm cự hơn. Nếu sau tháng 3 mà tình hình không có gì thay đổi, thị trường sẽ có một chuyển biến khác”, vị chuyên gia nhận định.

Ông Quang dự đoán, trong thời gian tới, những ai tham gia thị trường sẽ phải “vừa đi vừa dò” và chỉ có thể dự báo được trong ngắn hạn, vì đang có những biến động rất lớn. Bởi thị trường đang đi xuống, mọi thứ chưa có gì rõ ràng, niềm tin chưa trở lại, trái phiếu chưa có hướng giải quyết, lãi suất vẫn tăng.

Trong khi đó, các năm trước, thời điểm Tết Âm lịch rơi vào tháng 2 còn năm nay lại rơi vào tháng 1. Khi room tín dụng của năm mới mở ra thì tháng 1, các doanh nghiệp bắt đầu đi vay ngân hàng để thanh toán lãi vay, thanh toán lương, nhưng năm nay khác.

“Theo dự đoán của tôi, các chủ đầu tư bất động sản từ nửa cuối tháng 12 buộc phải bán bất động sản với giá thấp (cắt lời hoặc cắt lỗ) để có dòng tiền. Tôi cho rằng, đây là thời điểm để xác định đáy đầu tiên của bất động sản. Tiếp tục đến quý I/2023, các doanh nghiệp muốn tái cơ cấu, lúc này, một lượng bất động sản lại tiếp tục được bán ra. Tuy nhiên, mức giảm giá sẽ ít hơn. Tới tháng 6/2023, khi mọi thứ rõ ràng hơn, có thể là tốt lên hoặc xấu đi thì lúc đó mới có thể nhận biết được hình hài của thị trường. Một là đi ngang, hai là đi xuống nhẹ chứ tôi cho rằng thị trường chưa thể đi lên”, vị này dự đoán.

Chuyên gia cho biết thêm, đây không phải thời điểm tốt để bán bất động sản nhưng lại là thời điểm tốt để mua vào bởi có không ít sản phẩm được bán ra với mức giá hợp lý. Nhà đầu tư nào chấp nhận rủi ro có thể mua ngay trong tháng 12, còn nếu chờ đợi các chính sách và sự điều tiết của Nhà nước,… thì nên quyết định từ tháng 3 đến tháng 6 năm sau.

Còn đối với các nhà đầu tư muốn tái cơ cấu danh mục, ông Quang khuyến nghị nên bán bớt một bất động sản, chấp nhận chiết khấu 5%, 10%, thậm chí là 20% để có một lượng tiền mặt đảm bảo được sự ổn định trong 12 tháng vì thị trường có khả năng còn đi xuống nữa.

“Thị trường bất động sản bây giờ là của người mua, không phải của người bán. Tuy nhiên, các nhà đầu tư không nên nghĩ tới việc sử dụng vốn vay, phải chú ý pháp lý của dự án vì bây giờ không phải thời điểm mua để lướt sóng. Với những người không chuyên nghiệp, theo tôi không nên nhảy vào đầu tư vào lúc này vì không biết giá còn giảm nữa hay không. Còn với những người có nhu cầu mua ở thực, tôi nghĩ thời điểm này cũng là một cơ hội”, chuyên gia nói.