Phân khúc bất động sản này đứng ngoài “vóng xoáy” biến động?

Đó là nhận định của đại diện Cushman & Wakefield khi nói về thị trường BĐS công nghiệp khu vực phía Nam.

Theo đơn vị này, thị trường BĐS công nghiệp nhu cầu vẫn tăng trưởng trong bối cảnh nguồn cung hạn chế. Nguồn cung ở mức ổn định và không thay đổi từ thời điểm cuối năm 2021, do đa số các nguồn cung mới trên thị trường đến từ giai đoạn mở rộng của các dự án hiện hữu từ năm trước.

Nhu cầu mặt bằng đất công nghiệp vẫn mạnh mẽ, khi nửa đầu năm đã chứng kiến sự gia tăng về yêu cầu thuê đất tại các tỉnh công nghiệp mới nổi như Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu. Giá chào thuê trung bình không đổi dù nguồn cung thị trường và tỷ lệ lấp đầy tăng. Điều này cho thấy khách thuê đã dần di chuyển đến các tỉnh công nghiệp mới nổi với mức giá thuê trung bình thấp hơn như Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Trong đó, nguồn cung nhà xưởng sản xuất tăng trưởng vượt bậc. Thị trường nhà xưởng xây sẵn tiếp tục hoạt động hiệu quả trong các năm gần đây, dù bị ảnh hưởng tiêu cực từ đợt dịch Covid-19 trước đó. Cùng với đó, giá chào thuê trung bình đang trong đà tăng trưởng. Trong quý 1/2022, giá chào thuê trung bình đã phục hồi lại mức trước giãn cách, và đạt tăng trưởng gần 5% theo năm. Tuy nhiên, giá chào thuê đã giảm nhẹ so với khoảng cuối năm 2021 (1% theo quý). Sự giảm nhẹ do các dự án đang tập trung lấp đầy các nguồn cung tồn đọng do giãn cách xã hội trong năm 2021.

Theo Cushman & Wakefield, đất công nghiệp thị trường miền Nam kỳ vọng sẽ có sự tăng vọt trong nguồn cung vào giai đoạn 3 năm tới. Đặc biệt, miền Nam kỳ vọng sẽ có khoảng 23,000 ha nguồn cung mới, gấp đôi nguồn cung hiện tại. Lượng nguồn cung dồi dào được kỳ vọng sẽ đáp ứng các nhu cầu logistics và sản xuất. Mặc dù nguồn cung tăng trưởng mạnh, giá thuê được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng, cho thấy hiệu suất mạnh mẽ của thị trường BĐS công nghiệp trong giai đoạn sắp tới.

Riêng đối với nhà xưởng và kho xây sẵn, khu vực miền Nam kỳ vọng sẽ có thêm 4.000.000 m2 nguồn cung trong các năm tới. Sự tăng trưởng mạnh mẽ trong nguồn cung sẽ đáp ứng cho nhu cầu theo sau sự gia nhập của các nhà sản xuất nước ngoài nổi bật, điển hình như LEGO tại VSIP 3, tỉnh Bình Dương.

Cùng nhận định, Hội môi giới BĐS Việt Nam nhấn mạnh, BĐS công nghiệp đang hồi sinh mạnh mẽ cùng làn sóng đầu tư. Cụ thể, Vinhomes IZ - Công ty con thuộc lĩnh vực bất động sản công nghiệp của Vinhomes, đã tăng vốn điều lệ từ 70 tỷ đồng lên 18.500 tỷ đồng chỉ trong 2 năm, gần gấp đôi con số 10.000 tỷ đồng dự kiến trước đó. Gần đây, giám đốc điều hành Apple Tim Cook cho biết, hãng mong muốn mở rộng chuỗi cung ứng tại thị trường Việt Nam, phối hợp với các doanh nghiệp Việt Nam có đủ điều kiện, tiêu chuẩn tham gia vào chuỗi giá trị của Apple.

Quý 1/2022, cuộc chiến giữa Nga và Ukraine, cùng với chính sách "zero Covid" của Trung Quốc khiến nền kinh tế toàn cầu bị ảnh hưởng. Chuỗi sản xuất đứt gãy, chi phí và thời gian vận tải tăng cao... Những biến động này khiến các hãng có nhu cầu cao về kho bãi và nhà xưởng ngay tại các thị trường tiêu thụ. Đồng thời, sự lo lắng về môi trường kinh doanh cũng như các chính sách chống dịch cực đoan tại Trung Quốc giúp các quốc gia châu Á, đặc biệt là Đông Nam Á hưởng lợi nhờ sự dịch chuyển nhà xưởng từ Trung Quốc.

Theo đơn vị này, tình hình kinh tế, chính trị xã hội ổn định, sức mua lớn cùng những chính sách ưu đãi từ Chính phủ khiến Việt Nam đang trở thành một trong những điểm đến mới của các doanh nghiệp sản xuất đa quốc gia. Năm 2021, bất chấp sức tàn phá của Covid-19, bất chấp những biến động trồi sụt của nền kinh tế do ảnh hưởng dịch bệnh, bất động sản công nghiệp Việt Nam - vẫn là phân khúc tăng trưởng mạnh mẽ và bền bỉ trong nhiều năm trở lại đây.

Tính đến cuối năm 2022, Bình Dương và Đồng Nai có thêm 2 Khu công nghiệp mới là VSIP III và AMATA Long Thành hoàn thành hạ tầng và sẵn sàng cho thuê. VSIP III khi vừa khởi công vào nửa cuối tháng 3/2022, Tập đoàn Lego (Đan Mạch) đã đăng ký xây nhà máy trị giá 1 tỷ USD. Về thị trường nhà xưởng xây sẵn và nhà kho phía Nam, nhiều dự án được xây dựng và sẽ hoàn thành trong năm 2022 với một số tên nổi bật như SLP, BWID, KCN Việt Nam, JD.com,.... cung cấp cho thị trường thêm khoảng 800.000 m2 diện tích kho xưởng. Nhu cầu lớn khiến tỷ lệ lấp đầy các Khu công nghiệp phía Nam luôn duy trì ở mức cao, xung quanh 90%, mức giá thuê ổn định nhờ sự tăng trưởng nguồn cung.

Riêng các tỉnh như Long An, nhờ giao thông thuận tiện (từ TP.HCM), mức giá cho thuê nhà xưởng tăng mạnh so với cùng kỳ từ 21 - 45%. Các ngành hiện đang có nhu cầu nhà xưởng lớn bao gồm kho vận, điện tử, nội thất và thiết bị y tế.

Tại khu vực phía Bắc, thị trường bất động sản công nghiệp cũng diễn biến tương tự với tỷ lệ lấp đầy tiếp tục duy trì mức cao ngay trong điều kiện nguồn cung không ngừng mở rộng. Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp quý I/2022 khu vực phía Bắc đạt 85%, tăng 5 điểm% so với cùng kỳ, nhà xưởng xây sẵn đạt 98%. Theo Cục Cạnh tranh và bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công Thương), tính đến giữa tháng 2/2022, khu vực miền Bắc đang có khoảng 63,5 nghìn ha đất công nghiệp được đưa vào quy hoạch với 238 khu, cụm công nghiệp đã hoạt động và đang được xây dựng.

Trong báo cáo mới nhất, Bộ Xây dựng cũng chỉ ra, ngành công nghiệp hiện vẫn là ngành có mức tăng trưởng tốt và thu hút được nhiều nguồn vốn đầu tư ở trong và ngoài nước.

Một số dự án đầu tư khu công nghiệp mới được chấp thuận đầu tư và triển khai thực hiện trong 6 tháng đầu năm trên địa bàn cả nước sẽ góp phần bổ sung nguồn cung mới cho thị trường trong tương lai như: khu công nghiệp Cây Trường quy mô 700ha, VSIP III quy mô 1.000ha tại Bình Dương; khu công nghiệp Nam Tân Tập quy mô 245ha và khu công nghiệp Tân Tập quy mô 654ha, dự án nhà xưởng và nhà kho quy mô 13,4ha tại khu công nghiệp Phú An Thạnh tại Long An; khu công nghiệp Quảng Trị quy mô khoảng 500ha tại Quảng Trị; dự án nhà xưởng và nhà kho khu công nghiệp Hố Nai quy mô 16,3ha tại Đồng Nai;….

Tỷ lệ lấp đầy ở các khu công nghiệp của cả nước trong nửa đầu năm 2022 có xu hướng tăng và đạt ở mức cao, trong đó tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp ở phía Bắc trong nửa đầu năm 2022 đạt khoảng 80%, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại các tỉnh thành phía Nam là khoảng 85%. Tại một số địa phương, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp còn ở mức cao trên 95% như Tp.HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh.

Ngoài ra, theo Bộ xây dựng, giá thuê bất động sản công nghiệp trong quý 2/2022 tiếp tục có xu hướng tăng so với cùng kỳ năm trước, tại khu vực phía Bắc tăng 5-12% và tại khu vực phía Nam là 8-13% so với cùng kỳ năm 2021.