Phân khúc đất đô thị ven đô được hâm nóng

Trong bối cảnh giá chung cư leo thang, một lượng lớn nhà đầu tư chuyển hướng quan tâm đến phân khúc thấp tầng khu vực các quận, huyện tiềm năng xung quanh Hà Nội. Điều này đã cho thấy sức hấp dẫn của "kênh đầu tư vua" đất nền, nhà thấp tầng khu đô thị đã trở lại.

Trong 3 tháng đầu năm thị trường xuất hiện nhiều nhóm đầu tư "cá mập" đi săn đất nền, nhà thấp tầng số lượng lớn. Động thái này khiến các chuyên gia đánh giá có thể đẩy chu kỳ tăng giá đất nền, nhà thấp tầng đến sớm hơn những dự báo trước đó, có thể là từ quý 2 năm nay.

Quan sát thực tế cho thấy, kể từ đầu năm 2024 đến nay khu vực 2 huyện sắp lên quận ở khu vực phía Nam là Thanh Trì và Thường Tín đang được nhà đầu tư đổ dồn sự quan tâm bởi dù có lộ trình lên quận nhưng đà tăng giá bất động sản tại đây diễn biến khá chậm bởi từ trước đến nay ít được nhà đầu tư để ý tới.

Khảo sát cho thấy, tại khu vực này, giá thấp tầng đang neo ở ngưỡng trên 100 triệu đồng/m2, thấp hơn khoảng 20% so với các khu vực khác. Phân khúc căn hộ chung cư tại quận Thanh Trì cũng chỉ dao động trong khoảng 30-40 triệu đồng/m2 trong khi tại các khu vực như Hoài Đức, Đông Anh giá đã lên đến mức trung bình 60 triệu đồng/m2.

Mức giá thấp trong khi hạ tầng bứt phá mạnh mẽ đang hút nhà đầu tư đổ dồn về khu vực này. Cụ thể, hai huyện Thanh Trì và Thường Tín đang trong lộ trình phát triển để được công nhận là quận. Trong đó, Thanh Trì dự kiến là quận vào năm 2025 và Thường Tín đặt mục tiêu được công nhận giai đoạn 2026-2030. Theo các chuyên gia, việc hai huyện lên quận sẽ là lực đẩy cho thị trường bất động sản phát triển. Trong đó, nhà đất tại Thường Tín được đánh giá có cơ hội bứt phá khi sở hữu quỹ đất rộng cùng tiềm năng phát triển khu công nghiệp lớn bậc nhất Hà Nội.

Nhận định này đến từ việc thành phố đã lập quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 khu công nghiệp Bắc Thường Tín rộng 112 ha. Nằm trên địa bàn các xã Liên Phương, Văn Bình, đây sẽ là khu công nghiệp thứ 12 trên địa bàn Thường Tín.

Đặc biệt, theo đồ án điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô đến năm 2045, Thường Tín sẽ nằm trong vùng quy hoạch thành phố phía Nam, cùng với đó là quy hoạch sân bay tại Phía Nam Hà Nội. Với loạt hạ tầng trên, Thường Tín được kỳ vọng sẽ trở thành đầu mối giao thông của vùng phía Bắc, đô thị cửa ngõ phía Nam Thủ đô.

Sự mở rộng của các khu công nghiệp cộng với việc là trung tâm của khu Nam, Thường Tín có lợi thế để phát triển nhà ở, nhất là loại hình bất động sản phục vụ chuyên gia, công nhân. Theo các chuyên gia, loại hình này có tiềm năng tăng trưởng cao vì nhu cầu ở thực lớn và mặt bằng giá đang ở mức thấp hơn so với các khu vực khác tại Thủ đô.

Khảo sát thực tế cho thấy, sau khi Hà Nội liên tục công bố các quy hoạch lớn cho khu vực phía Nam, thị trường bất động sản tại đây đã hút được sự quan tâm của người mua nhà, các nhà đầu tư. Điển hình như tại dự án Him Lam Thường Tín vừa ra mắt thị trường vào cuối năm 2023, tuy nhiên đến đầu năm 2024 lượng khách quan tâm vượt kỳ vọng. Đặc biệt, kể từ sau Tết Nguyên Đán, văn phòng bán hàng luôn nhộn nhịp bởi liên tục nhận được các cuộc gọi tìm hiểu thông tin dự án, cuối tuần lượng khách hàng tham quan thực tế dự án cũng khá đông.

Dự báo về xu hướng phát triển của bất động sản Nam Hà Nội, Savills Việt Nam từng cho biết từ 2024 trở đi, khu vực Thanh Trì, Thường Tín sẽ là một trong các thị trường bất động sản của Hà Nội với khả năng tăng trưởng cao. Mức giá thấp cho thấy sự chưa hấp dẫn của bất động sản phía Nam trong quá khứ. Tuy nhiên, trong tương lai chúng ta thấy sẽ có sự thay đổi rõ rệt, mặt bằng giá sẽ gia tăng nếu hạ tầng được đầu tư đúng như kế hoạch.

"Khi hạ tầng được xây dựng đồng bộ, chúng ta cũng có thể sẽ thấy câu chuyện tăng giá bất động sản đã từng xảy ra ở khu Đông Hà Nội trong suốt 5 năm qua sẽ tái diễn tại khu Nam Hà Nội trong 5-10 năm tới", Savills nhận định.

Đồng quan điểm với savills, các chuyên gia cũng cho rằng sự phục hồi sớm của thị trường đất nền, thấp tầng khu đô thị, đặc biệt là khu vực phía Nam không chỉ được thúc đẩy bởi hạ tầng mà còn được thúc đẩy bởi hai yếu tố là sóng đón đầu thay đổi của 3 bộ Luật mới sẽ có hiệu lực từ năm 2025 và sự "bão hòa" của các kênh đầu tư khác.

Cụ thể hơn, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ ảnh hưởng đến thị trường đất nền khá nhiều từ năm 2024 trở đi. Quy định siết chặt về chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong Luật Đất đai 2024 cũng sẽ khiến nguồn cung bất động sản thấp tầng sẽ giảm rất mạnh sau 2025, nhưng nhu cầu về đất đô thị thì khó mà đi xuống trong dài hạn vì tâm ý người Việt vẫn rất chuộng loại hình này. Khi cung ít cầu nhiều, giá bất động sản trong khu đô thị sẽ diễn biến tăng lên.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng dự báo không phải sản phẩm đất đô thị nào cũng có thể tăng giá và được thị trường đón nhận. Chỉ những sản phẩm sở hữu lợi thế về pháp lý sạch, vị trí tốt, gần hạ tầng hay các khu công nghiệp, khai thác được giá trị thương mại mới được người mua săn đón và có thể tăng giá trong tương lai.

Nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này mà sẽ bắt đầu đi săn đất nền trước khi luật mới áp dụng. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản hiện không có nhiều sản phẩm để xuống tiền. Phân khúc căn hộ "tắc" dự án mới do pháp lý chưa khơi thông, nhà riêng, nhà phố kém đa dạng, giá bán lại cao. Trong khi đó, đất thấp tầng đô thị lại là sản phẩm dễ mua, dễ sang tên, có sổ và giữ tài sản bền vững, an toàn, khả năng sinh lợi tốt và quan trọng nhất là hiện tại giá đất nền vẫn đang rất "mềm" so với 2-3 năm trước đó.