Phó Hiệu trưởng ĐH Kinh tế Quốc dân: Nhiều DN BĐS đang chuyển dư nợ của mình sang thành dư nợ tiêu dùng dân cư

Sáng 17/2, Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì Hội nghị trực tuyến toàn quốc "tháo gỡ khó và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững".

Chia sẻ tại hội nghị, GS. TS Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường ĐH Kinh tế Quốc dân cho rằng, thị trường BĐS đóng góp quan trọng trực tiếp vào tăng trưởng kinh tế và có tác động lan tỏa đến sự phát triển của nhiều ngành, nhiều lĩnh vực trong nền kinh tế.

Do vậy, khi thị trường BĐS bị ngưng trệ, sẽ kéo theo hàng loạt các hoạt động kinh tế bị đình trệ theo sẽ là nguy cơ gây đình trệ tăng trưởng, thậm chí dẫn đến suy thoái.

Thị trường BĐS còn là một kênh hấp thụ và chiếm giữ vốn rất lớn. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ BĐS hiện đang chiếm khoảng 21,2% tổng dự nợ tín dụng, cộng thêm với dự nợ trái phiếu doanh nghiệp mà các DN BĐS đã phát hành thì tổng dự nợ BĐS hiện đang bằng khoảng 36% GDP, tương đương với tỷ lệ dư nợ BĐS trên GDP năm 2012 cũng khoảng 36-40% GDP).

“Có ngân hàng còn lo hơn cả DN BĐS vì tiền vốn ngân hàng cho vay đang nằm ở các dự án BĐS chưa hoàn thành sản phẩm để bán”, ông Cường nhận định.

Theo ông Cường, nếu thị trường BĐS bị sụp đổ thì không chỉ làm các DN BĐS phá sản mà kéo theo hàng loạt các ngành nghề và hoạt động kinh tế đình trệ, tất yếu sẽ kéo theo đình trệ tăng trưởng, thậm chí dẫn đến suy thoái kinh tế và sẽ cuốn theo cả hệ thống tài chính mất thanh khoản và sẽ đưa nền kinh tế rơi vào khủng hoảng, sẽ gây mất lòng tin, thậm chí là sự phẫn nộ của những người dân đang nắm giữ trái phiếu doanh nghiệp.

Do vậy, việc tìm các giải pháp tháo gỡ khó khăn, ách tắc của thị trường BĐS không chỉ là giải cứu bất động sản mà đó chính là tháo gỡ nút thắt, khơi thông nguồn lực cho nền kinh tế phát triển, đồng thời là giải pháp để giải phóng các khoản nợ của hệ thống tài chính đang nằm trong các dự án BĐS dở dang.

Do vậy, ông Hoàng Văn Cường đánh giá cao việc Thủ tướng đã liên tục có những chỉ đạo về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản từ Chỉ thị 03 đã nhắc đến tháo gỡ khó khăn cho BĐS; tiếp đến chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước gỡ khó tín dụng cho BĐS và hôm nay tổ chức hội nghị toàn quốc để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững.

Ông Hoàng Văn Cường đồng tình với báo cáo của Bộ Xây dựng đã chỉ ra nguyên nhân của đình trệ BĐS lần này là do 2 nhân tố.

Một là thiếu nguồn lực tài trợ tài chính, trong bối cảnh dư nợ tín dụng cao và các khoản nợ trái phiếu DN đến hạn thanh toán.

Hai là do vướng mắc về pháp lý đối với các dự án BĐS không được triển khai, thậm chí nhiều dự án đang triển khai phải dừng, có những dự án gần hoàn thành nhưng không đủ căn cứ pháp lý để đưa ra tiêu thụ hoặc đưa ra tiêu thụ nhưng không được công nhận quyền tài sản.

Để giải quyết 2 nút thắt này, vị chuyên gia cho rằng cần có sự vào cuộc của Chính phủ về tín dụng, xử lý trái phiếu DN và giải quyết các vướng mắc pháp lý.

Về vốn tín dụng, theo ông Hoàng Văn Cường cũng cho biết, đối với các BĐS đã hoàn thành, nhiều DN BĐS đang chuyển dư nợ của của mình sang thành dư nợ tiêu dùng dân cư thông qua phương thức bán hàng kèm theo gói tài trợ vốn vay của ngân hàng lên đến 70% giá trị BĐS.

Các khoản vay lên đến 70% giá trị của những BĐS giá cao nhiều tỷ đồng thì người vay chấp nhận trả lãi hàng tháng nhiều chục triệu đồng sẽ không phải để ở mà để đầu cơ chờ tăng giá. Do vậy, ngân hàng cần kiểm soát không cho vay mua BĐS núp bóng tiêu dùng dân cư đối với các BĐS không phải là nhà ở thu nhập thấp, để buộc các DN phải hạ giá bán, thu hút những người có sẵn tiền mua chờ tăng giá; ngân hàng không tài trợ vốn cho các hành vi mua BĐS đầu cơ.

Thứ hai, đối với các dự án đang triển khai dở dang, nếu hoàn thành sẽ có khả năng đưa vào sử dụng, có khả năng thanh khoản ngay. Ngân hàng nên khoanh các khoản nợ cũ của doanh nghiệp và tiếp tục tài trợ vốn để hoàn thành dự án, đưa sản phẩm ra thị trường. Đồng thời phải kiểm soát dòng vốn vay giải ngân vào đúng các hoạt động hoàn thiện dự án và quản lý dòng tiền bán hàng để thu hồi các khoản nợ ngân hàng đã tài trợ.

Việc làm như trên không chỉ giúp các hoạt động đầu tư, kinh doanh và thị trường BĐS được tái lập mà các nguồn vốn vay của ngân hàng đã đổ vào dự án sẽ được thu hồi. Cần kiểm soát chặt chẽ, không để dòng vốn tín dụng đổ vào các dự án không có khả năng hoàn thành, khó tiêu thụ, hoặc đảo nợ các khoản vay cũ đến hạn.

''Đây chính là việc thực hiện chính sách tín dụng linh hoạt: mở rộng đối với các dự án có triển vọng, nhưng thắt chặt đối với các DN xác chết và mua BĐS đầu cơ'', ông Cường nhấn mạnh.