Rắc rối từ quỹ bảo trì chung cư

Kiến nghị nên xem xét bỏ phí bảo trì 2% hoặc quản lý quỹ này như thế nào cho phù hợp được đưa ra tại một cuộc họp mới đây về quản lý, vận hành nhà chung cư ở TP HCM bởi tính nghiêm trọng của nó.

Tranh chấp khắp nơi

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho biết hiện TP có khoảng 1.367 nhà chung cư với 141.062 căn hộ (gấp 2 lần so với năm 2009 và gấp 5,5 lần so với năm 1975). Căn hộ chung cư chiếm 8,4% tổng số nhà ở trên địa bàn và đang có xu thế tăng mạnh trong quá trình đô thị hóa.

Quản lý, sử dụng phí bảo trì là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp ở nhiều chung cư Ảnh: TẤN THẠNH

Theo ông Châu, tình hình tranh chấp tại các nhà chung cư có xu hướng tăng do loại hình nhà ở này ngày càng nhiều. Khoảng 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, trong đó 9 chung cư có tranh chấp gay gắt, phức tạp, chủ yếu là do tranh cãi về quỹ bảo trì. Trong nhiều nguyên nhân tranh chấp, có phần do một số cư dân không đóng phí bảo trì hoặc chủ đầu tư không bàn giao quỹ cho ban quản trị chung cư theo quy định.

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng Phòng Quản lý nhà và công sở (Sở Xây dựng TP HCM), cho rằng không nhất thiết phải thu 2% phí bảo trì ngay từ đầu, bởi nguồn này chỉ sử dụng khi chung cư hết thời gian bảo hành, thường là vài năm. Nhiều chung cư ở nước ngoài chia nhỏ khoản này ra thu hằng tháng, hằng quý.

Ông Trần Quốc Thanh, Trưởng Ban quản trị chung cư D2 Phú Lợi (chung cư thấp tầng, thang bộ, quận 8), ủng hộ đề xuất bỏ đóng 2% quỹ bảo trì từ đầu và cho rằng chi phí bảo trì sẽ do cư dân đóng góp sau. "Chung cư D2 Phú Lợi có 188 căn hộ, tổng quỹ bảo trì cư dân đã đóng hơn 1,2 tỉ đồng nhưng khi chủ đầu tư bàn giao cho ban quản trị chỉ còn khoảng 340 triệu đồng. Chủ đầu tư đưa cho chúng tôi các bản sao chứng từ về các khoản đã chi, cư dân không thấy thỏa đáng nhưng cũng phải chịu.

Từ năm 2015, khi ban quản trị quản lý quỹ, chung cư có đợt sơn lại toàn bộ nhưng chỉ tốn hơn 200 triệu đồng. Trong khi cư dân phản ánh trước đó không thấy chủ đầu tư bảo trì gì đáng kể nhưng đã chi số tiền quá lớn. Sau này, hằng tháng, ban quản trị thu mỗi hộ 100.000 đồng phí vận hành, bảo trì và đủ trang trải các khoản chi như sửa máy bơm, thiết bị PCCC, sạc bình điện… Thấy hợp lý nên 100% hộ đóng góp" - ông Thanh nói.

Cần cơ chế giám sát

Chung cư An Phúc An Lộc thuộc dự án tái định cư tại phường An Phú, quận 2, đưa vào sử dụng từ năm 2008 do Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích quận 2 quản lý. Chung cư này được trích 3% từ giá bán căn hộ để làm quỹ bảo trì, với số tiền hơn 3 tỉ đồng. Đến năm 2010, chung cư mới thành lập được ban quản trị. Lẽ ra, số tiền hơn 3 tỉ đồng phải được bàn giao cho ban quản trị nhưng mãi đến năm 2016, cư dân bầu ban quản trị mới và ban quản trị này phải gửi đơn đến cơ quan chức năng khắp nơi để "đòi" quỹ này.

Đến giữa năm 2016, cơ quan quản lý chung cư mới "chịu" chuyển số tiền này cho ban quản trị nhưng chỉ còn hơn 531 triệu đồng. Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích quận 2 giải thích sự chênh lệch này là do đã được chi vào các hạng mục duy tu sửa chữa trong những năm qua. Đến giữa năm 2018, ban quản trị quyết định thu phí bảo trì (1.000 đồng/m2, hộ 62 m2 đóng phí 62.000 đồng/tháng) để có kinh phí sửa chữa chung cư. Tuy nhiên, việc thu phí này bị một số cư dân phản ứng quyết liệt.

Ông Nguyễn Tiến Dũng - Tổng Giám đốc Công ty Quản lý bất động sản Savista, chuyên quản lý tòa nhà chung cư - nhìn nhận một trong những khó khăn là với những chung cư xây trước năm 2008, lúc đó chưa bắt buộc có ban quản trị nên cũng không có phí bảo trì. Muốn có tiền bảo trì, ban quản trị phải họp, thu tiền từng hộ nhưng nhiều hộ không đồng tình.

Tuy nhiên, do không có chế tài xử lý hộ không đóng phí nên nhiều chung cư xuống cấp nhưng không có tiền bảo trì. Vì thế, việc thu 2% phí bảo trì trước cũng có cái hợp lý. Vấn đề đặt ra là cơ chế giám sát, vì ban quản trị được giao quyền nhiều, trong khi không có cơ chế quản lý hoạt động của tổ chức này. Nhiều người vào ban quản trị với dụng ý xấu.

Mới đây, HoREA có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, UBND TP HCM và các đơn vị liên quan kiến nghị về "Công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư và những vướng mắc, bất cập cần tháo gỡ".

HoREA nhận định có hiện tượng phần tử ngoài xã hội tìm cách chui vào ban quản trị chung cư làm thiệt hại đến lợi ích của cư dân. Với thủ đoạn mua căn hộ nhỏ nhất, những đối tượng này vận động để được bầu làm trưởng ban quản trị, sau đó thực hiện hành vi trục lợi. Có người sau khi được bầu vào ban quản trị liền bán lại căn hộ.

Ông Lê Hoàng Châu kiến nghị Bộ Xây dựng thực hiện biện pháp cưỡng chế, buộc chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì; phối hợp Bộ Công an để thực hiện công tác cấp con dấu cho ban quản trị; quy định rõ chủ tài khoản của ban quản trị chung cư phải có từ 2 người trở lên đồng làm chủ tài khoản để tránh trường hợp lạm quyền, trục lợi. Phải có biện pháp yêu cầu đơn vị quản lý, vận hành chung cư chứng minh năng lực tài chính vì có thể dẫn đến trách nhiệm bồi thường dân sự khi xảy ra các sự cố như cháy lớn, tai nạn...