Rào cản vốn ngoại vào bất động sản

Báo cáo từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết các nhà đầu tư nước ngoài đã rót vốn gần 16,8 tỉ USD vào Việt Nam trong 8 tháng năm 2022. Số vốn ngoại đầu tư trực tiếp (FDI) giảm gần 13% so với cùng kỳ năm trước. Nhưng trong đó, riêng vốn FDI rót vào ngành kinh doanh bất động sản lại tăng vọt với hơn 3,3 tỉ USD, chiếm 19,9% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Con số đăng ký này đã tăng cao hơn gấp đôi so với số vốn 1,6 tỉ USD mà ngành bất động sản thu hút được của 8 tháng năm 2021.

Indochina Kajima dự kiến đầu tư 1 tỷ USD vào bất động sản công nghiệp Việt Nam (Ảnh: Lễ khởi công Dự án bất động sản công nghiệp Core5 Hải Phòng)

"Miếng bánh" hấp dẫn nhà đầu tư ngoại

Ngay đầu năm 2022, thị trường Việt Nam đã chào đón nhiều dự án mới từ nguồn vốn của các nhà đầu tư nước ngoài. Nổi bật là khoản đầu tư 900 triệu USD của Lotte E&C để phát triển khu đô thị thông minh mang tên “Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm”. Bên cạnh đó, tập đoàn YSL cũng đang triển khai dự án đất công nghiệp có diện tích gần 300 ha tại Nam Bình Xuyên, Vĩnh Phúc. Dự án được xây dựng theo định hướng phát triển xanh và công nghệ cao, sở hữu yêu cầu khắt khe về trang thiết bị, khoa học kỹ thuật tiên tiến.

Ngày 14/7, CapitaLand Development (CLD), nhánh kinh doanh phát triển bất động sản của Tập đoàn CapitaLand cũng mua lại quỹ đất tiềm năng để xây dựng khu phức hợp tại Thành phố Thủ Đức, TP.HCM với tổng doanh thu dự kiến khoảng 720 triệu USD. Thương vụ này dự kiến sẽ hoàn tất vào quý 4/2023, khởi công vào năm 2024, theo kế hoạch sẽ hoàn thành trong năm 2027.

Trước đó, vào tháng 2/2022, CLD đã ký kết Biên bản ghi nhớ hợp tác với Ủy ban Nhân dân tỉnh Bắc Giang để chia sẻ mối quan tâm chung với trọng tâm đẩy mạnh phát triển dự án khu công nghiệp - logistics - đô thị đầu tiên của Tập đoàn tại Việt Nam với tổng giá trị đầu tư dự kiến 1 tỷ USD.

Vài tuần trước đó, Tập đoàn Kajima (Nhật Bản) cũng chính thức đưa thương hiệu Mỹ Core5 về Việt Nam thông qua liên danh với Indochina Capital. Indochina Kajima dự định đầu tư 1 tỷ USD vào lĩnh vực này ở Việt Nam trong vòng 5-7 năm tới.

Theo quan sát của ông Đỗ Duy Thành, Quản lý Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội, bất động sản Việt Nam dù ở phân khúc nào vẫn luôn là "miếng bánh hấp dẫn" đối với nhà đầu tư ngoại.

Bất động sản đứng TOP 2 trong các ngành thu hút FDI nhiều nhất trong nửa đầu năm (số liệu của Bộ KH-ĐT)

Ông phân tích, trong khi bất động sản công nghiệp ngày càng thu hút do sự đổ bộ của FDI trong ngành chế biến chế tạo, thì quá trình đô thị hóa và sự gia tăng tầng lớp trung lưu, thượng lưu lại thúc đẩy nhu cầu về nhà ở. Xu hướng đầu tư vào bất động sản nhà ở và văn phòng càng được củng cố khi giá thành tại Hà Nội và TP.HCM vẫn còn ở mức hợp lý so với các thị trường lân cận Singapore, Thượng Hải hay Thâm Quyến...

Song song đó, bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt phân khúc chăm sóc sức khỏe, còn là loại hình mới mẻ tại Việt Nam nên sẽ là cơ hội lớn cho những nhà đầu tư có tầm nhìn và khả năng nắm bắt cơ hội.

Theo nhận định của ông Thành, dòng vốn FDI vào Việt Nam thời gian tới còn lớn hơn nữa do các doanh nghiệp nước ngoài vẫn đặt niềm tin vào thị trường Việt Nam.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam phân tích, một trong những yếu tố hấp dẫn các nhà đầu tư khi rót tiền vào thị trường Việt Nam đó là đồng VNĐ ổn định so với các đồng ngoại tệ khác như của Thái Lan, Indonesia... Bên cạnh đó, việc tham gia nhiều hiệp định thương mại (FTA), đẩy mạnh xuất khẩu đã giúp Việt Nam được xem như điểm đến hấp dẫn cho các nhà sản xuất.

“Việc Trung Quốc dần chuyển từ nền công nghiệp cơ bản thâm dụng lao động sang một nấc thang mới trong chuỗi giá trị đã tạo ra một làn sóng dịch chuyển các nhà máy sản xuất ra khỏi nước này. Đồng thời các quốc gia Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam sẽ trở thành lựa chọn ưu tiên của các nhà đầu tư" - bà Trang đánh giá.

Nhiều thách thức

Bên cạnh những tiềm năng bứt phá mạnh mẽ, đại diện Savills cũng chỉ ra dòng vốn FDI vào thị trường bất động sản vẫn gặp phải rất nhiều khó khăn và thách thức.

Cụ thể, số vốn FDI đăng ký vào thị trường qua từng năm thực chất không được giải ngân như thực tế đã cam kết, do nhiều yếu tố liên quan đến hệ thống pháp lý xung quanh quá trình phát triển dự án. Điều này dẫn đến việc chậm tiến độ triển khai.

Ngoài ra, loại hình bất động sản mới như condotel, officetel đã và đang được rất nhiều nhà đầu quan tâm, nhưng các quy định pháp lý cho những loại hình này lại chưa được ban hành đầy đủ và kịp thời.

Chuyên gia này cho rằng các quy định về pháp lý cho các loại hình bất động sản mới nên được rà soát, chính sách đầu tư nước ngoài cũng cần được điều chỉnh kịp thời sao cho phù hợp và theo kịp với những biến động của kinh tế toàn cầu. Ngoài ra, chất lượng giao thông và cơ sở hạ tầng cần được tập trung hoàn thiện và nâng cao.

Vốn FDI có đóng góp tích cực tuy nhiên các ngân hàng không nới room tín dụng cho doanh nghiệp và người mua thì thị trường bất động sản khó có thể hồi phục vào cuối năm

“Bên cạnh quá trình hoàn thiện và củng cố những điều kiện trong nước, việc chọn lọc các nhà đầu tư nước ngoài cũng cần được triển khai kỹ càng và đảm bảo. Điều này có thể thực hiện được thông qua công tác thẩm định nhà đầu tư nước ngoài về khả năng tài chính, tổng vốn đầu tư, các dự án đã thực hiện, uy tín doanh nghiệp trên thị trường và tiêu chí đầu tư của họ”, ông Thành nhấn mạnh.

Theo chuyên gia, nhiều điều khoản trong Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản hiện vẫn chưa thống nhất, gây ra những ách tắc chưa tìm được hướng giải quyết cũng là yếu tố cản trở sự phát triển của các thương vụ M&A trong lĩnh vực địa ốc.

Chính vì vậy, để thị trường bất động sản phát triển ổn định, bên cạnh việc tạo điều kiện để các doanh nghiệp đón sóng FDI, cần những giải pháp căn cơ hơn trong việc khơi thông dòng tín dụng từ trái phiếu, chứng khoán, ngân hàng để các nhà đầu tư chủ động trong nguồn vốn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết dù Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính khẳng định không có chuyện siết vốn bất động sản nhưng trên thực tế nhiều người có nhu cầu mua nhà rất khó vay, nhiều doanh nghiệp cũng không tiếp cận được vốn.

"Vốn FDI có đóng góp tích cực, tuy nhiên nếu các ngân hàng không nới room tín dụng cho doanh nghiệp và cả người mua nhà ở mức phù hợp thì thị trường bất động sản khó có thể hồi phục vào cuối năm, thậm chí có thể rơi vào trầm lắng kéo dài, gây hệ lụy nghiêm trọng đến nền kinh tế" - ông Đính khẳng định.