Đề xuất cho phép bán nhà 'trên giấy' dù chưa giải chấp

Phải có văn bản đồng ý của người mua và ngân hàng

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng, góp ý sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 96/2024/NĐ-CP – nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản . Đáng chú ý, HoREA đề xuất bổ sung quy định cho phép chủ đầu tư dự án chưa giải chấp vẫn được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng, cần bổ sung điểm mới dự thảo nghị định để điều chỉnh cụ thể trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng đã thế chấp công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Theo ông Châu, đối với các công trình xây dựng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp, công trình hỗn hợp… nếu đã được thế chấp toàn bộ hoặc một phần dự án thì việc xác định đã giải chấp thực hiện theo Bộ luật Dân sự và áp dụng tương tự Luật Nhà ở 2023.

Trường hợp công trình xây dựng hình thành trong tương lai chưa được giải chấp, HoREA đề xuất cho phép bán, cho thuê mua khi có sự đồng ý bằng văn bản của người mua, người thuê mua và bên nhận thế chấp (ngân hàng - PV); nội dung này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán.

Đặc biệt, bên nhận thế chấp được quyền kiểm soát dòng tiền của chủ đầu tư thu được từ việc bán, cho thuê mua để bảo đảm sử dụng đúng mục đích, thanh toán khoản vay và thực hiện giải chấp theo quy định pháp luật về tín dụng.

Lý giải về đề xuất trên, HoREA cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định rõ nghĩa vụ công khai thông tin trước khi đưa bất động sản vào kinh doanh, bao gồm cả tình trạng thế chấp và các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc các chủ đầu tư thế chấp dự án – đặc biệt là các công trình hình thành trong tương lai có chức năng lưu trú như condotel, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch hay officetel – trước khi bán, cho thuê mua vẫn tiềm ẩn rủi ro phát sinh tranh chấp quyền lợi giữa chủ đầu tư, ngân hàng và khách hàng.

Theo HoREA, chính vì vậy, việc bổ sung quy định này là cần thiết để thiết lập hành lang pháp lý rõ ràng, vừa minh bạch hóa thông tin, vừa bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các bên liên quan.

Một lý do quan trọng khác được HoREA nhấn mạnh là thực tiễn triển khai dự án. Hiện nay, đa số chủ đầu tư phải thế chấp dự án tại ngân hàng để vay vốn đầu tư xây dựng. Khi dự án đủ điều kiện bán, cho thuê mua công trình hình thành trong tương lai, nhiều chủ đầu tư chưa có nguồn thu tài chính để thực hiện giải chấp ngay.

Theo HoREA việc cho phép bán, cho thuê mua trong khi chưa giải chấp, nhưng có cơ chế kiểm soát dòng tiền và sự đồng thuận của các bên, được cho là phù hợp với thực tiễn.

Bên cạnh đó, HoREA đề nghị áp dụng tương tự các quy định tại Luật Nhà ở 2023 đối với trường hợp chủ đầu tư thế chấp công trình hình thành trong tương lai, bởi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tuy đã xác định “công trình xây dựng hình thành trong tương lai” là loại bất động sản được đưa vào kinh doanh, nhưng chưa có cơ chế bảo vệ đầy đủ quyền lợi của người mua, thuê mua, nhất là với các dự án condotel đã bị chủ đầu tư thế chấp, phát sinh nhiều tranh chấp trong thời gian qua.

Không để dồn rủi ro cho khách hàng

Theo TS Trần Xuân Lượng TS. Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, đề xuất của HoREA nếu được chấp thuận sẽ giúp khơi thông dòng vốn, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản , đồng thời đưa hoạt động bán bất động sản hình thành trong tương lai vào khuôn khổ minh bạch, có kiểm soát.

Tuy nhiên theo ông Lượng, việc thực thi cần đi kèm giám sát chặt chẽ của cơ quan quản lý, ngân hàng và sự tỉnh táo của người mua, nhằm tránh lặp lại những rủi ro đã từng xảy ra trên thị trường.

Dưới góc nhìn người mua nhà, đề xuất của HoREA nhận được sự quan tâm nhưng cũng nảy sinh không ít băn khoăn. Anh Gia Phú (35 tuổi, phường Hoàng Liệt, Hà Nội), người đang tìm mua một căn hộ hình thành trong tương lai – cho rằng, việc cho phép bán nhà khi chưa giải chấp có thể giúp dự án triển khai thuận lợi hơn, nhưng điều quan trọng nhất là quyền lợi của người mua phải được đặt lên hàng đầu.

“Nếu chủ đầu tư chưa giải chấp mà vẫn được bán thì khách hàng cần được thông báo rõ ràng ngay từ đầu. Chúng tôi cần biết dự án đang thế chấp ở ngân hàng nào, nghĩa vụ tài chính ra sao, dòng tiền bán nhà được kiểm soát thế nào. Không thể để người mua gánh rủi ro pháp lý nếu sau này chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính”, anh Phú nói.

Cùng quan điểm, chị Nguyễn Thảo (phường Cầu Giấy) cho rằng, đề xuất chỉ nên được chấp thuận khi ngân hàng tham gia giám sát trực tiếp và có cam kết rõ ràng bằng văn bản. “Người mua nhà thường yếu thế hơn trong quan hệ với chủ đầu tư. Nếu ngân hàng kiểm soát dòng tiền và có lộ trình giải chấp cụ thể cho từng căn hộ thì chúng tôi mới yên tâm xuống tiền”, chị Thảo nói.