Sau Tết, chọn thời điểm nào để “chốt” bất động sản?

Trong bất cứ thời điểm nào của thị trường, đặc biệt trong cơn sốt, nhiều nhà đầu tư luôn đặt câu hỏi: Làm thế nào để bắt được "sóng" hoặc xuống tiền lúc nào để có cơ hội cao để trở thành một nhà đầu tư thành công.

Ngay thời điểm đầu năm, sau Tết Nguyên đán, nhiều nhà đầu tư đã rục rịch ra quân. "Sóng" thị trường có dấu hiệu xuất hiện ở một số khu vực, nhất là các tỉnh ven Sài Gòn. Việc tìm thời điểm để "chốt" BĐS nằm trong tính toán của nhiều nhà đầu tư. Bởi với họ, sau tháng Giêng – được xem là tháng ăn chơi thì BĐS rất có thể "đổi chiều" tăng bật. Đây cũng là thời điểm mà thường BĐS sẽ sôi động trở lại. Cơ hội để chốt lời hoặc tìm được hàng ngon trước thời điểm này là vô cùng quan trọng với những NĐT lâu năm.

Chia sẻ trên báo chí mới đây về cách nhận diện "sóng" thị trường, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cho rằng, để nhận ra sóng bất động sản chúng ta cần phải quan sát thì trường một cách kỹ lưỡng và có sự trải nghiệm.

Theo ông Quang, khởi đầu của chu kỳ thị trường cũng khá trầm lắng. Đây thường là chu kỳ thứ 5 (đóng băng) trong 5 chu kỳ của thị trường bất động sản hoặc cũng có thể đây là vùng "đất mới" chưa được khai phá trước đó nên vẫn trong trạng thái "ngủ đông". Nếu thị trường đã có sóng trước đó rồi thì thời gian trầm lắng có thể kéo dài 1-3 năm, tùy từng thời điểm và điều kiện thực tế của thị trường. Nếu đây là vùng đất mới thì thời gian im ắng có thể dài hơn và nhà đầu tư cần quan sát tín hiệu thị trường bắt đầu cơn sóng mới.

Khi hết giai đoạn trầm lắng thị trường sẽ bước vào giai đoạn ấm dần. Đây chính là giai đoạn thị trường bắt đầu phục hồi hay đang trỗi dậy khi có các động lực mới trong phát triển. Những tín hiệu để nhận biết bắt đầu chu kỳ này là việc thị trường bắt đầu có nhiều nhà đầu tư từ nơi khác đến "săn đất" và giao dịch bắt đầu sôi động.

Đi kèm với tín hiệu này có thể là các thông tin về thị trường này bắt đầu được nói nhiều hơn trên báo chí và trong giới đầu tư. Các thông tin về quy hoạch hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị… Đặc biệt, các thông tin có tính ảnh hưởng lớn là thông tin về các dự án KCN, đô thị đã được phê duyệt và các chủ đầu tư bất động sản làm dự án.

Thời gian của chu kỳ này có thể kéo dài 1-6 tháng và thị trường sẽ bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ. Dấu hiệu để nhận ra giai đoạn này chính là giao dịch trở nên nhộn nhịp và giá cả bất động sản bắt đầu tăng mạnh. Số lượng người đi mua bất động sản gia tăng mạnh mẽ. Nhiều dự án tại khu vực này được mở bán và thông tin về bất động sản khu vực này xuất hiện dày đặc trên các phương tiện truyền thông bởi hoạt động PR của các chủ đầu tư. Mức độ tăng giá đất đai khu vực này có thể từ 20-30%, thậm chí có thể cao hơn.

Sau khi bước qua chu kỳ tăng trưởng thị trường thường bước vào một giai đoạn bùng nổ dữ đội và lập đỉnh. Đây là chu kỳ thứ 4 của thị trường bất động sản. Tín hiệu dễ nhận thấy là xuất hiện tình trạng nhà nhà, người người đi mua, "cò đất" xuất hiện khắp nơi và tình trạng sang tên, lướt cọc mua bán đất diễn ra nhộn nhịp. Thời gian kéo dài của chu kỳ này thường chỉ diễn ra 1-3 tháng, thậm chí chỉ vài tuần nếu khu vực đó quá sốt. Giá bất động sản vào đỉnh sóng có thể tăng gấp 2 đến 3 lần so với trước đó.

Sau khi trải qua một sóng cao trào thị trường thường bước vào giai đoạn thoái trào suy giảm. Đây là giai đoạn mà các nhà đầu tư đã đạt được lợi nhuận kỳ vọng và chốt lời.

Sau giai đoạn này thanh khoản sút giảm. Ở những thị trường "sốt ảo" đội lái sẽ rút đi và để lại những nhà đầu tư đến sau ôm đất chờ đợi khi thị trường có cơn sóng mới. Đấu hiệu để nhận ra thời kỳ đỉnh chính là những nhà đầu tư lướt sóng rút dần khỏi thị trường. Những nhà đầu tư không chuyên hưng phấn cao bởi mức lời hấp dẫn từ các đợt tăng giá liên tiếp và lao vào thị trường. Đợt thoái trào có thể làm cho thị trường giảm tới 20-30% so với đợt đỉnh.

Như vậy, theo cách chuyên gia Trần Khánh Quang chỉ ra thì thị trường BĐS đang bước vào giai đoạn ấm dần. Sau những đợt "sóng" nhấp nhô cuối năm 2021, nhiều chuyên gia dự báo thị trường BĐS năm 2022 có thể rục dịch, diễn ra cơn sốt cục bộ ở một số địa phương. Đây cũng là thời điểm mà nhiều nhóm nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận khi có nguồn hàng trước Tết (tức bán chốt lời). Đồng thời, giai đoạn này nguồn cung các phân khúc cũng sẽ bung ra, là cơ hội để người mua lựa chọn đa dạng hơn. Dự báo của các chuyên gia, nguồn cung BĐS năm 2022 sẽ được cải thiện hơn năm 2021, nhất là tại khu vực tỉnh lân cận khi mà dịch bệnh được cơ bản kiểm soát, tâm lý người mua đã lạc quan trở lại.

Cũng chia sẻ trên báo chí, chuyên gia phong thủy Phạm Cương cho rằng, nếu có điều kiện tài chính và thị trường đang thuận lợi, mọi người có thể mua nhà vào bất cứ thời gian nào trong năm. Vào tháng Chạp và tháng Một, thị trường địa ốc thường trầm lắng, giá nhà đất giảm và chủ đầu tư ban hành nhiều chính sách khuyến mại... là cơ hội tốt để đầu tư sinh lời.

Thậm chí, vào tháng Bảy Âm lịch - thời điểm thị trường thường trầm lắng nhất trong năm, chủ đầu tư hay có chương trình giảm giá kèm theo nhiều chính sách khuyến mại rất tốt thì đây lại là cơ hội sinh lời tốt được nhiều khách hàng lựa chọn giao dịch.

Thực tế, những năm gần đây, cứ có cơ hội sinh lời cao là khách hàng chốt mua chứ không đặt nặng việc "kiêng khem" như trước đây nữa. Nếu có điều kiện tài chính và thị trường đang thuận lợi thì mọi người có thể mua nhà vào bất cứ thời gian nào trong năm.

Dưới góc nhìn của các chuyên gia, thị trường bất động sản ở bất kỳ thời điểm, giai đoạn nào cũng đều ẩn chứa cả tiềm năng lẫn rủi ro. Tuy nhiên, khách mua nhà khá gấp rút thì cần thận trọng khi thẩm định tính pháp lý của sản phẩm và giấy tờ.

Còn với khách hàng chọn mua nhà đất sau tết thì thời điểm này, nguồn tiền thường tập trung vào các hoạt động làm ăn, kinh doanh, ít người mua nhà nên tỷ lệ cạnh tranh khá thấp. Mặt khác, các chủ đầu tư cũng khởi động hoạt động mua bán trong năm mới và sẽ có nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn để khách hàng lựa chọn.

Mặc dù vậy, khi mua bất động sản sau tết, khách hàng cần xác định thị trường mua bán sẽ trầm lặng hơn một chút so với thời điểm cuối năm. Thậm chí, giá nhà đất năm mới có thể tăng cao hơn so với cuối năm trước đó. Chưa kể, thời gian làm thủ tục kéo dài, do nhân sự sau tết của một số đơn vị không ổn định.

Đúc kết vài kinh nghiệm cho nhà đầu tư, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cho rằng, một khi lãi suất rẻ thì thị trường bất động sản sẻ tăng giá, bởi dòng tiền tìm đến những kênh đầu tư tiềm năng hơn trong đó có thị trường bất động sản. Nếu lãi suất lên quá cao mà trước đó có hiện tượng bong bóng tài sản thì thị trường bất động sản có thể bước vào chu kỳ giảm giá. Ngoài ra, các yếu tố về chính sách nhà nước cũng vô cùng quan trọng như chính sách tiền tệ, chính sách tài khóa, hay chính sách về quy hoạch, đầu tư phát triển hạ tầng cho khu vực nào đó.

Ngoài ra, bí quyết trong đầu tư là nhà đầu tư phải có giải pháp để tạo ra giá trị gia tăng cho bất động sản. Điều này, đặc biệt hiệu quả đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp và bất động sản vùng ven. Đất đai sẽ tăng giá khi được đầu tư cơ sở hạ tầng hay khi các bất động sản bên cạnh được xây dựng. Đối với các bất động sản trung tâm thì việc mua nhà rồi decor và sửa chữa lại cũng tạo nên giá trị gia tăng cho bất động sản. Để thực hiện được bí quyết này thì nhà đầu từ cần phải có sự nhạy bén nhìn thấy được giá trị ẩn sau mỗi bất động sản.