Sau vụ cháy Carina Plaza, CII có tiếp tục thâu tóm Năm Bảy Bảy?

Mục tiêu sở hữu 51%

Cuối tháng 1.2018, CII cho biết đã tăng số lượng cổ phiếu nắm giữ lên thành 32.850.072 cổ phiếu, chiếm tỷ lệ sở hữu 34,3%  (trên tổng số 95.772.699 cổ phiếu của NBB). Theo ban lãnh đạo CII chia sẻ với báo chí thì mục tiêu là thâu tóm được 51% cổ phần NBB để chuyển công ty này thành công ty con CII Land.

CII vốn có thế mạnh trong mảng đầu tư hạ tầng theo hình thức BOT và BT. Trong thời gian gần đây, CII thắng thầu đầu tư hạ tầng tại dự án Thủ Thiêm theo hình thức BT và đổi lại chính quyền TP.HCM đã chấp thuận cho CII sử dụng 5,1 ha đất ở khu vực Thủ Thiêm để xây dựng nhà ở, văn phòng và còn có khả năng lên đến 10 ha trong thời gian tới.

Sau vụ cháy chung cư Carina Plaza, cổ phiếu NBB liên tục bị giảm sàn.

Song song đó, CII đang chuẩn bị triển khai 2 dự án bất động sản với tổng vốn đầu tư lên đến hàng ngàn tỷ đồng. Với ba dự án bất động sản trên, theo ông Lê Quốc Bình - Tổng Giám đốc CII, lãi ròng của CII trong hai năm 2017 và 2018 sẽ phụ thuộc vào kinh doanh bất động sản. Theo đó, năm 2017, kế hoạch lợi nhuận sau thuế của CII kỳ vọng đạt 1.279 tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm 53% và năm 2018 đạt 1.678 tỷ đồng (bất động sản chiếm 49%).

Tuy nhiên, CII không có thế mạnh trong mảng hoạt động này. Do đó, họ cần hợp tác với một doanh nghiệp có kinh nghiệm xây dựng và khả năng tối ưu hóa giá thành. Mặt khác, do hoạt động đa ngành, đặc biệt trong lĩnh vực hạ tầng, đòi hỏi nguồn vốn đầu tư rất lớn, nên CII không thể đủ nguồn lực chia sẻ thêm cho mảng bất động sản.  Nhưng để gọi được vốn, CII buộc phải có một công ty con niêm yết trên sàn chứng khoán để minh bạch thông tin. 

Vậy nên NBB là cái tên nằm trong tầm ngắm của CII, do đáp ứng mọi điều kiện đặt ra. Hơn thế, nếu thâu tóm được NBB, CII còn đạt lợi ích kép từ quỹ đất rất lớn ở TP.HCM mà NBB đang sở hữu trong bối cảnh quỹ đất đang ngày càng khan hiếm, đắt đỏ. Cụ thể, NBB có quỹ đất chưa xây dựng 55 ha tập trung ở TP.HCM và hơn 250 ha tại các tỉnh, cùng với đó là một mỏ khoáng sản titan hơn 800 ha. Tổng giá trị hàng tồn kho của NBB tính đến 31.12.2017 là 3.248 tỷ đồng, chủ yếu là bất động sản dở dang gồm chi phí đầu tư và phát triển của các dự án.

“Thâu tóm” hay xả hàng?

Theo chuyên viên phân tích của một công ty chứng khoán hàng đầu Việt Nam, có 2 khả năng xảy ra với kế hoạch “thâu tóm” của CII đối với NBB sau vụ Carina Plaza. Khả năng thứ nhất là CII tận dụng cơ hội cổ phiếu NBB đang trên đà giảm để thu gom trên sàn và thỏa thuận mua lại từ các nhà đầu tư đang nắm giữ khối lượng lớn cổ phiếu. Hiện nhiều cổ đông lớn của NBB là các nhà đầu tư nước ngoài như Kallang Ltd với 12%, Baira Ltd và Deutsche Assest Management (Asia) Ltd cùng với 8% hay Amsterdam Industries Ltd với hơn 5%. Thông thường đối với nhà đầu tư nước ngoài, những biến động về giá cổ phiếu trong ngắn hạn và ảnh hưởng xấu về thương hiệu công ty sẽ khiến quyết định đầu tư của họ bị “lung lay” nhanh chóng.

Tuy nhiên, cũng không loại trừ khả năng CII “sang tay” số cổ phiếu NBB đang nắm giữ cho đối tác khác để tránh khoản lỗ khi cổ phiếu NBB giảm và nguy cơ cổ phiếu CII chịu chung số phận.  “Với một loạt mảnh đất vàng mà CII đang sở hữu, họ hoàn toàn chủ động cuộc chơi. CII có thể hợp tác với đối tác lớn để phát triển dự án hoặc thâu tóm công ty bất động sản khác có tiềm lực, thậm chí CII có thể tự phát triển dự án mà không cần đến NBB”, chuyên viên phân tích này nhận định. 

Cần phải nói rõ là do vướng mắc về giải phóng mặt bằng nên các dự án bất động sản ở quận 8 và huyện Bình Chánh của NBB chưa phải là “đất sạch” 100%. Để đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, báo cáo tài chính hợp nhất đã kiểm toán năm 2017 cho thấy NBB phải hợp tác với một số cá nhân và doanh nghiệp theo tỷ lệ tương ứng. Sau khi dự án đầu tư xây dựng hoàn thành và sản phẩm được bán ra, lợi nhuận sau thuế của dự án được chia theo tỷ lệ góp vốn của mỗi bên. Ví dụ, NBB hợp tác đầu tư cùng với CII để xây dựng khu căn hộ cao tầng Diamond Riverside theo tỷ lệ tương ứng là 20% và 80%. 

Còn một nguyên nhân nữa là vì ngoài là nhà đầu tư hạ tầng bất động sản, CII còn là một "tay chơi" trên thị trường tài chính. Dưới bàn tay của CII, việc thâu tóm một công ty rồi bán lại cho nhà đầu tư khác được thực hiện một cách nhuần nhuyễn theo hình thức mua rẻ bán đắt. Và để có dự án Thủ Thiêm, chính NBB đã mua lại công ty con của CII là Công ty Trường Thuận Phát với giá 450 tỷ đồng. Thương vụ này, CII đã kiếm được khoản lợi nhuận lên đến 150 tỷ đồng.

Một yếu tố khác cần tính đến là việc thâu tóm một công ty thường được thực hiện âm thầm để tránh đẩy giá cổ phiếu lên cao. Theo một chuyên gia tài chính (xin phép được giấu tên), việc CII chủ động công bố thông tin mong muốn nâng tỷ lệ sở hữu NBB lên 51%, có thể khiến nhiều nhà đầu tư khác cũng tăng cường mua hoặc giữ lại để đẩy giá lên. Và khi trị giá cổ phiếu NBB đạt mức lợi nhuận kỳ vọng, CII sẽ bán ra kiếm lời.

Kịch bản này không quá xa lạ với các cổ đông CII, khi họ đã từng chứng kiến ông Lê Quốc Bình liên tục mua vào cổ phiếu CII, chạy đua cùng với Tuấn Lộc nhằm cân bằng tỷ lệ sở hữu để chống thâu tóm. Khi giá cổ phiếu CII đạt đỉnh, Tuấn Lộc thoái vốn, kiếm hơn 70 tỷ đồng tiền lời từ thương vụ này. Sau khi Tuấn Lộc bán thì ông Lê Quốc Bình cũng nhanh chóng bán gần hết số cổ phiếu CII đang nắm giữ khiến cổ đông CII phản ứng kịch liệt.