Siết cho vay mua nhà thứ 2 gây rủi ro cho thị trường

Cần tôn trọng nguyên tắc thị trường

Cụ thể, trong dự thảo nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản (BĐS), Bộ Xây dựng đề xuất áp dụng hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà ở (trừ nhà ở xã hội) là không quá 50% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở đối với các khoản vay mua nhà ở thứ 2; không quá 30% giá trị của hợp đồng đối với các khoản vay mua nhà ở từ thứ 3 trở lên. Hạn mức này sẽ được áp dụng kể từ thời điểm nghị quyết có hiệu lực thi hành đến tháng 3.2027.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS VN, cảnh báo cần cân nhắc kỹ và hết sức thận trọng, để đảm bảo giải pháp trúng mục tiêu, nếu không rất có thể không những không đạt được mục tiêu mà còn gây nguy cơ rủi ro cho thị trường . Hiện nay, cơ sở dữ liệu về BĐS còn thiếu, chưa đồng bộ. Việc xác định căn nhà thứ nhất, thứ hai hay nhiều hơn chưa có căn cứ rõ ràng, cụ thể và minh bạch. Trong khi đó, đây lại là yếu tố có tính quyết định đến việc xác định "định mức", gây nguy cơ mất thêm nhiều thời gian và chi phí cho quá trình xét duyệt hồ sơ vay, từ đó ảnh hưởng tới kết quả giao dịch; đồng thời cũng tạo kẽ hở cho tiêu cực, lách luật. Quy định này cũng sẽ trở nên phi lý và gây cản trở cho các giao dịch chính đáng và hợp pháp như trường hợp bố mẹ muốn mua thêm nhà để dành cho con cái, hay hộ gia đình muốn mua thêm nhà để đưa vào khai thác kinh doanh cho thuê, hoặc người dân có nhu cầu mua thêm nhà khi phải chuyển nơi công tác…

"Muốn đạt được cái lợi dài hạn, chúng ta cần phải tìm ra nguyên nhân gốc rễ của vấn đề để xử lý một cách trực diện chứ không chỉ ưu tiên các giải pháp phần ngọn", ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh và lo ngại việc hạn chế tín dụng cho đối tượng mua nhà thứ hai trở lên sẽ tác động trực tiếp gây hạn chế cầu, từ đó tác động tới nguồn cung bởi doanh nghiệp (DN) sẽ e dè. Nhiều dự án sẽ rơi vào tình trạng sụt giảm, sụt giảm lượng tiêu thụ, giảm doanh thu DN. Khi đó, chủ đầu tư sẽ phải điều chỉnh giảm nguồn cung, hệ lụy có thể làm giá nhà tiếp tục leo thang, tác động ngược với mục tiêu ban đầu.

TS Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng, nhận định đề xuất của Bộ Xây dựng đang can thiệp vào thị trường vốn của ngân hàng và chính sách tiền tệ. Nếu các chính sách không nằm trong định hướng chung, có thể gây ra những tác động không tốt và gây bất cập, bởi thị trường BĐS và thị trường tài chính - tín dụng cần sự ổn định lâu dài, không nên tìm kiếm giải pháp ngắn hạn. Trong khi đó BĐS là một ngành lớn, cần được phát triển đúng hướng, cần tôn trọng nguyên tắc kinh tế thị trường .

Theo ông Đinh Thế Hiển, hiện ngân hàng quyết định mức vay theo sản phẩm và khả năng trả nợ của người vay, đó là cơ chế thị trường vốn. Nếu ngân hàng buông lỏng thẩm định tín dụng, đó là trách nhiệm của ngân hàng, nhà nước phải quản lý. Thay vì đưa ra luật lệ mới, chúng ta cần làm rõ, giám sát và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định hiện có của Ngân hàng Nhà nước đối với ngân hàng thương mại. Nếu chính sách siết tín dụng như Bộ Xây dựng đề xuất có hiệu lực sẽ ảnh hưởng lớn tới thị trường BĐS, do thị trường đang khó khăn và chưa đáp ứng đủ cho số đông người có nhu cầu nhà ở.

"Chính sách tín dụng, chính sách nhà ở cần nhìn rộng lớn, tổng thể hơn, kết hợp giữa an sinh và phát triển kinh tế, thay vì chỉ tập trung vào việc kéo giá nhà ở tại các đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội xuống. Ngay trong lĩnh vực BĐS trung, cao cấp vẫn cần có sự tham gia của nhà đầu tư tài chính. Việc đầu tư để cho thuê là tốt vì chi phí thuê thấp hơn, phù hợp cho nhiều đối tượng và thay đổi chỗ ở linh hoạt hơn. Đầu cơ xấu chỉ là mua chốt cọc rồi bán để đẩy giá hay mua rồi bỏ hoang. Việc nhà đầu tư vay ngân hàng và dùng tiền thuê để trả nợ vẫn là an toàn tài chính và giúp xuất hiện những chung cư tốt", TS Đinh Thế Hiển lý giải.

Ông Hiển cũng khẳng định, vấn đề nằm ở ngân hàng phải làm đúng chức năng thẩm định, không cho vay các dự án bán nhà trên giấy, dự án không khả thi, không thực hiện hoặc dự án giá quá cao hay người vay không có khả năng trả. Thay vì tập trung vào siết đầu ra, hãy tập trung nâng tiêu chuẩn hóa giám sát các ngân hàng, nâng cấp cán bộ tín dụng và đảm bảo ngân hàng làm đúng nghiệp vụ tín dụng của mình.

Làm khó người có nhu cầu thật

Đứng từ góc độ người mua, TS Ngô Gia Hoàng (Trường ĐH Luật TP.HCM) phân tích, người mua nhà thứ hai trở đi không mặc định là đầu cơ, bởi nhiều người mua căn nhà thứ hai có thể là để ở thật, thêm một căn nhà gần nơi làm việc; mua cho người thân là cha mẹ ở gần tiện chăm sóc; con cái đi học hay để cho thuê dài hạn kiếm thêm thu nhập (đầu tư hợp pháp, không phải lướt sóng).

Thực tế, các nước cũng chỉ đánh thuế nhà trống, là loại thuế đánh vào các căn nhà đã xây dựng xong nhưng không có người ở, không được sử dụng hoặc cho thuê trong một khoảng thời gian ngắn. Vì vậy, việc người dân mua nhà thứ hai trở đi nhưng họ có sử dụng và đóng thuế đầy đủ thì không thể hạn chế. Nếu quy định cứng nhắc, có thể dẫn đến giảm thanh khoản của thị trường và tác động gián tiếp đến hoạt động của DN BĐS và cả hệ thống ngân hàng thương mại.

Do vậy, giải pháp để giảm giá BĐS cần được tiếp cận tổng thể từ chính sách tài chính, đất đai như tăng nguồn cung, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, giảm bớt thủ tục hành chính, đẩy nhanh phê duyệt, giao đất, cho thuê đất đối với dự án nhà ở. Đồng thời cải cách chính sách thuế, phí trong lĩnh vực BĐS (hướng vào nhà, đất không sử dụng); xây dựng cơ sở dữ liệu nhà, đất đầy đủ, minh bạch hóa thông tin thị trường (tránh giá ảo).

"Tóm lại, chính sách giới hạn tỷ lệ vay theo số lượng nhà nếu áp dụng máy móc sẽ mang tính áp đặt hành chính, làm méo tín hiệu thị trường và có thể làm khó người có nhu cầu mua nhà ở thật, trong khi người đầu cơ có tiềm lực vẫn tìm cách lách luật", ông Ngô Gia Hoàng nói thẳng.

Cũng phản đối đề xuất trên, theo TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM, thị trường như VN siết là "toang". Quan trọng hơn, giá nhà ở nhiều nơi tăng cao không chỉ do cầu quá mức, mà do các chi phí từ đất, xây dựng, quy hoạch, vật liệu, tài chính ngày càng tăng. Siết cho vay chỉ ảnh hưởng tới cầu, mà nếu nguồn cung không được tăng thêm, có thể dẫn tới "bong bóng thiếu cung": lượng giao dịch giảm, nhưng giá vẫn neo cao hoặc thậm chí tiếp tục tăng do khan hiếm. Thậm chí nếu siết quá mạnh, thị trường có thể trở nên im ắng, rất ít giao dịch vì người mua sợ rủi ro, người bán sợ thiếu thanh khoản. Đối với các dự án mới, vốn khó xoay, các DN có thể chậm triển khai, thị trường "đóng băng" tạm thời.