Siết cho vay với người mua nhà thứ 2 có kéo được giá nhà giảm sâu?

Trong tờ trình dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản gửi các bộ ngành liên quan lấy ý kiến, Bộ Xây dựng đã đề xuất siết hạn mức cho vay với người mua nhà thứ hai trở đi, tối đa 50%, nhà thứ 3 không quá 30% nhằm hạn chế đầu cơ, kiểm soát giá bất động sản.

Hạn mức này sẽ được áp dụng kể từ thời điểm nghị quyết có hiệu lực thi hành đến tháng 3.2027. Hiện, hạn mức vay mua bất động sản phụ thuộc vào loại nhà và quy định từng ngân hàng. Hiện mức cho vay tối đa phổ biến 70-80% giá trị tài sản đảm bảo hoặc hạn mức tín dụng.

Được biết, dự thảo mới lấy ý kiến sơ bộ với một số bộ, ngành để tiếp tục hoàn thiện. Tuy nhiên, thông tin về việc siết lại hạn mức cho vay với nhà ở thứ 2 và thứ 3 trở lên khiến rất nhiều ý kiến băn khoăn, lo ngại tác động ngược tới thị trường.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, đây mới là dự thảo đầu tiên được Bộ Xây dựng đưa ra và sẽ phải điều chỉnh nhiều lần trong quá trình lấy ý kiến, sao cho hợp lý nhất. Theo ông Châu, có 4 nguyên nhân chính đẩy giá nhà tăng, muốn hạ nhiệt giá nhà phải giải quyết đồng bộ.

Ông Châu nêu cụ thể, phê duyệt dự án kéo dài là nguyên nhân cốt lõi, do các thủ tục hành chính rườm rà và kéo dài khiến nhiều dự án không thể triển khai hoặc chậm tiến độ. Cùng với đó, nguồn cung bị co hẹp khi các dự án bị ách tắc. Nguồn cung nhà ở trên thị trường bị hạn chế, dẫn đến tình trạng thiếu hụt sản phẩm.

Đặc biệt, ông Châu cũng chỉ ra chi phí đầu vào quá cao do chi phí thuế đất, giá nguyên vật liệu tăng mất kiểm soát cũng đẩy giá nhà tăng cao. Và cuối cùng, nguồn cung khan hiếm kết hợp với nhu cầu vẫn có làm giá nhà tăng vọt.

Theo ông Châu, hầu hết nguồn cung trên thị trường hiện nay thuộc phân khúc cao cấp nên cùng với việc hạ nhiệt giá nhà Chính phủ cần có chính sách hỗ trợ cho người có nhu cầu thực, đó có thể là những người mua căn nhà đầu tiên, hoặc những người đang sở hữu nhà nhưng diện tích bình quân quá thấp, có nhu cầu đổi sang căn diện tích lớn hơn.

“Mấu chốt là phải tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp, điều chỉnh lại thị trường không còn lệch về phân khúc cao cấp và trung cao cấp nữa, mà cân bằng giữa nhà ở vừa túi tiền và nhà ở cao cấp. Tăng nguồn cung phù hợp thì khi đó mới kéo giảm được giá nhà bền vững hơn, tăng cơ hội sở hữu nhà ở cho người có nhu cầu thực ”, ông Châu nói.

Đồng quan điểm với ông Châu, lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS tại Hà Nội cũng cho biết hiện nay giá các dự án căn hộ mở bán mới ở Hà Nội đạt mức trung bình 100 triệu đồng/m2. Doanh nghiệp khó có thể giảm giá bán bởi chi phí đất liên tục tăng, giá vật tư, chi phí nhân công đang chiếm một phần lớn trong cơ cấu giá.

"Đối với những dự án cao cấp dù có giảm một chút thì người mua nhà lần đầu, người có thu nhập thấp cũng khó tiếp cận. Trong khi đó, việc siết cho vay mua nhà thứ hai có thể khiến thị trường khựng lại, khiến thị trường vừa khởi sắc có nguy cơ bị đình truệ", vị này cho biết.

Chính vì vậy, theo đại diện này điều quan trọng là phải gia tăng nguồn cung nhà giá thấp. Nhà nước cần có cơ chế, bố trí quỹ đất, đẩy mạnh tiến độ triển khai dự án Nhà ở xã hội...Khi nguồn cung nhà giá phù hợp tăng thì mới có thể giải quyết nhu cầu cho người thu nhập thấp mới", vị này khẳng định.

Theo TS Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trước tình trạng thị trường bất động sản đang thiếu trầm trọng nguồn cung nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội... nhưng công tác phát triển nhà ở xã hội vẫn còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Để giấc mơ an cư của người thu nhập thấp sớm trở thành hiện thực, thì cả hệ thống chính trị từ trung ương đến địa phương và cộng đồng doanh nghiệp cùng phải đồng loạt vào cuộc, với một số giải pháp phải bắt tay vào triển khai ngay.

Theo ông Khôi, cần nhanh chóng thể chế hóa và bảo đảm hiệu lực thực thi bằng văn bản quy phạm pháp luật những định hướng, điều kiện thuận lợi, ưu đãi đã được xác định trong đề án; gắn quy hoạch đô thị, công nghiệp, dịch vụ, kế hoạch sử dụng đất với phát triển bền vững nhà.