Siêu đô thị: Cuộc chơi tỷ đô chỉ dành cho những 'gã khổng lồ'

Thời gian gần đây, hàng loạt khu đại đô thị đang được các “ông lớn” bất động sản triển khai trên cả nước.

Vingroup là cái tên đáng chú ý khi liên tiếp đề xuất phát triển các đại đô thị như Vinhomes Grand Park ở TP.HCM với diện tích 271 ha, Vinhomes Ocean Park rộng 420 ha ở Gia Lâm và Vinhomes Smart City 280 ha ở Tây Mỗ, Hà Nội...

Ở miền Nam, ngoài Vinhomes Cần Giờ, Vingroup đang triển khai các đại đô thị khác ở vùng ven như khu đô thị tại Tây Ninh (Long An cũ) gồm Phước Vĩnh Tây (gần 1.090 ha) và Đức Hòa - Hậu Nghĩa (gần 200 ha).

Ngoài Vingroup, Sun Group cũng là một ông lớn đang phát triển các đại đô thị như: Dự án Sun Mega City rộng 1.690 ha tại Ninh Bình (Hà Nam cũ).

Tại Hà Nội, tập đoàn trúng thầu khu đô thị cao cấp Mê Linh tại xã Quang Minh với quy mô 205 ha, vốn đầu tư ước tính khoảng 15.000 tỷ đồng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc các siêu dự án đô thị lớn được tích hợp đầy đủ dịch vụ, tiện ích xuất hiện trên thị trường cho thấy sự trưởng thành vượt trội của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, để thực hiện được các siêu đô thị vẫn phải là những đơn vị có năng lực mạnh về tài chính, quy hoạch, thiết kế, vận hành dự án và tầm nhìn chiến lược.

“ Thay vì bán một nơi để ở, doanh nghiệp đang bán cả một không gian sống. Triết lý này cho thấy đang có sự thay đổi lớn trong cách phát triển đô thị tại Việt Nam, đồng thời, thể hiện tầm nhìn khác của chủ đầu tư, tập đoàn bất động sản trong nước ", ông Châu nói.

Ông dẫn chứng: với các dự án có quy mô sử dụng đất càng lớn, việc tích hợp tiện ích sẽ càng trở nên thuận lợi. Chẳng hạn Vingroup tạo nên các khu đại đô thị , dự án lớn một cách chỉn chu, mang tầm quốc tế. Các siêu đô thị như vậy tạo thành một điểm đến mới với không gian sống được quy hoạch bài bản.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc đầu tư DKRA Group cũng nhận định, cuộc đua phát triển các đại đô thị là phép thử sàng lọc năng lực doanh nghiệp, bởi mô hình này chỉ phù hợp với những tập đoàn có kinh nghiệm, tài chính vững, am hiểu pháp lý và chiến lược dài hạn.

" Chỉ riêng chi phí đất cho một khu đô thị 1.000 ha đã cần vốn hàng nghìn tỷ đồng, không phải doanh nghiệp nào cũng đáp ứng được ", ông Thắng nhấn mạnh.

TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cũng cho biết, các chủ đầu tư phát triển đại đô thị thường là những doanh nghiệp có năng lực tài chính mạnh, có thể triển khai dự án đúng quy hoạch, phù hợp mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội và góp phần đa dạng hóa nguồn cung trên thị trường.

Ông cho rằng việc phát triển các đại đô thị cần được triển khai theo hướng bài bản và có tầm nhìn dài hạn. Hệ thống hạ tầng giao thông, điện, trường học, y tế, cùng các tuyến kết nối liên vùng, đường cao tốc và hạ tầng ngầm nên được ưu tiên đầu tư sớm để tạo nền tảng vững chắc cho dự án.

Theo ông, nếu quy hoạch và phát triển không đồng bộ, thị trường có thể phát sinh những rủi ro ngoài mong muốn. Vì vậy, đây cũng là thời điểm để các chủ đầu tư nâng cao chuẩn mực phát triển đô thị, đảm bảo hài hòa giữa hiệu quả kinh doanh và bền vững lâu dài.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh, để phát triển các siêu dự án như trên, chủ đầu tư phải có tiềm lực đủ lớn, đủ mạnh, đầu tiên là về tài chính. Tuy nhiên, tài chính không phải là tất cả, mà quan trọng còn là năng lực quản trị và tầm nhìn.

Nguồn cầu ngày càng lớn, đại đô thị hút đầu tư

Vợ chồng anh Nguyễn Tấn Phát (phường Cửa Nam, Hà Nội) chia sẻ, hồi tháng 6/2024, vợ chồng anh đã mua một căn hộ hơn hơn 60 m² tại một siêu đô thị phía đông Hà Nội với giá hơn 3 tỷ đồng. Gần đây, nhiều môi giới liên tục gọi điện hoặc nhắn tin hỏi mua lại căn hộ của gia đình anh Phát với giá 3,8 - 4 tỷ đồng.

" Môi giới nói căn hộ của vợ chồng tôi có diện tích hợp lý nên hiện có nhiều khách hàng tìm mua. Nếu đồng ý, họ có thể bán được với mức giá trên dưới 4 tỷ đồng. Thậm chí, họ còn cam kết có khách đặt cọc ngay nếu vợ chồng tôi đồng ý", anh Phát kể.

Mức chào mua chênh hơn 1 tỷ đồng so với giá mua ban đầu khiến hai vợ chồng anh Phát không khỏi bất ngờ. Tuy nhiên, vì có nhu cầu về ở, nên vợ chồng anh chị không có ý định bán đi.

" Việc mua nhà trong các khu siêu đô thị thường sẽ có mức tăng giá tốt hơn mua ở các khu chung đơn lẻ. Bởi lẽ trong đại đô thị hệ thống giao thông thuận lợi, kết nối tốt với khu vực trung tâm Hà Nội. Các tiện ích trong khu đô thị đầy đủ từ khu vui chơi rộng lớn, đến trường học, siêu thị, hàng quán...Nói chung cư dân về sinh sống không thiếu một dịch vụ gì. Thậm chí, nếu không phải đi làm thì người dân cũng không cần phải di chuyển ra khỏi khu đô thị ", anh Phát cho hay.

Theo các chuyên gia, từ năm 2025 trở đi, thị trường đại đô thị sẽ có sự phân hóa rõ rệt. Những dự án có tiến độ tốt, chủ đầu tư uy tín và được hưởng lợi từ chính sách đầu tư công sẽ tiếp tục phát triển mạnh. Chính phủ cũng đang đẩy mạnh các chính sách hỗ trợ người mua nhà, tạo điều kiện để thị trường bất động sản duy trì đà tăng trưởng bền vững.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam, dự báo: " Những khu đô thị có vị trí chiến lược, kết nối giao thông thuận lợi, tích hợp đầy đủ tiện ích sẽ tiếp tục là điểm sáng thu hút cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực ".

Một số doanh nghiệp lớn đang mạnh tay đầu tư vào các dự án đại đô thị. Với sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông và chính sách hỗ trợ từ chính phủ, những đại đô thị có quy hoạch tốt sẽ tiếp tục hút khách trong những năm tới.

Cũng theo các chuyên gia, nhà đầu tư quốc tế tới đây sẽ ưu tiên rót vốn vào những dự án có quy hoạch đồng bộ, minh bạch pháp lý, quy mô đủ lớn để bảo đảm biên độ tăng trưởng. Những siêu đô thị mang tầm vóc thế giới trở thành “điểm đến an toàn” đối với dòng vốn ngoại nhờ quy hoạch chuẩn quốc tế, hệ sinh thái thông minh, công nghệ quản trị hiện đại.

Khi FDI đổ vào bất động sản, các ngành xây dựng, thương mại, dịch vụ cũng được hưởng lợi, tạo vòng quay kinh tế tích cực.

Bên cạnh đó, sự khác biệt về chuẩn sống, mức độ hoàn chỉnh tiện ích, quy hoạch đồng bộ và uy tín chủ đầu tư giúp siêu đô thị chiếm ưu thế rõ rệt trong tâm lý người mua hiện đại. Các đại đô thị mang lại môi trường sống lý tưởng - xanh hơn, thông minh hơn, kết nối thuận tiện hơn - đồng thời tạo nên một thị trường nội tại với nhu cầu ở thực lớn, thanh khoản tốt và biên độ tăng giá bền vững.

Nhà đầu tư cũng ưu tiên lựa chọn dự án quy mô lớn nhờ tầm nhìn dài hạn và rủi ro tiến độ thấp. Trong khi đó, các dự án nhỏ lẻ thiếu tiện ích và pháp lý manh mún đang dần mất sức hút, khó cạnh tranh cả về chất lượng sống lẫn giá trị đầu tư.