Tâm lý và niềm tin thị trường vẫn còn tích cực

Nhận định về thị trường BĐS 9 tháng năm 2021, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho hay, mặc dù dịch bệnh gây ảnh hưởng chung, làm cho sức mua giảm, nhưng giá bất động sản so với cùng kỳ năm ngoái vẫn có mức tăng giá ngạc nhiên, có thể coi như nghịch lý của thị trường.

Trong thời gian từ năm 2020 đến nửa đầu quý 2/202, lúc này dịch bệnh chưa bùng phát nghiêm trọng và vẫn được kiểm soát tốt, thời gian giãn cách ngắn, hoạt động sản xuất kinh doanh không bị đứt gãy. Tâm lý và niềm tin thị trường vẫn còn tích cực. Ảnh hưởng từ dịch bệnh đến thu nhập của người dân chưa nặng nề. Do đó, nhu cầu và sức mua vẫn tốt.

Từ nửa cuối Quý 2/2021 đến nay, có một số điểm đáng chú ý có thể tác động đến mặt bằng giá bất động sản. Tuy nhiên, nhìn chung giá bất động sản không có nhiều biến động, dù là tăng hay giảm.

Dịch Covid-19 bùng phát lần 4 nghiêm trọng, thời gian giãn cách nghiêm ngặt (theo Chỉ thị 16) kéo dài. Trong khi đó, một số chi phí bắt buộc vẫn phải chi trả (lãi vay, nhân sự,…) và áp lực lạm phát tăng sau dịch,…. Mặc dù hoạt động kinh doanh của đa số ngành nghề và thu nhập của nhiều người bị suy giảm, nhưng một số lĩnh vực vẫn sôi động, tích cực như chứng khoán (vốn có quan hệ tương hỗ với bất động sản). Đồng thời, người có điều kiện tài chính vẫn có nhu cầu mua bất động sản.

Bên cạnh đó, nguồn cung mới hạn chế dẫn đến áp lực tăng giá nhưng sức mua giảm sút nên chủ đầu tư phải đưa ra mức giá phù hợp và các chính sách bán hàng hấp dẫn. Chính vì vậy, mức giá bất động sản trong nửa cuối Quý 2 và Quý 3 vừa qua dùng dằng, không có nhiều biến động, ngoại trừ một vài dự án có những yếu tố đặc biệt, ưu thế vượt trội thì giá bán có mức tăng đáng kể.

Theo ông Hoàng, cũng trong thời gian này, thị trường đã và sẽ xuất hiện một số xu hướng mới.

Cụ thể, hình thức bán hàng trực tuyến, áp dụng công nghệ trong công tác bán hàng là xu hướng sẽ tiếp tục trong thời gian tới, khi từng bước nới lỏng giãn cách xã hội và trở lại trạng thái bình thường mới (có điều kiện kiểm soát được dịch bệnh).

Các chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn để thu hút khách mua và tăng tính cạnh tranh cho dự án trên thị trường.

Bênh cạnh vị trí thuận tiện với các công trình hạ tầng lớn, những dự án đáp ứng được các tiêu chí như: pháp lý đầy đủ, tiến độ thi công tốt, năng lực và uy tín chủ đầu tư, chất lượng sản phẩm về quy hoạch/vật liệu xây dựng/nội thất, đặc biệt là chính sách bán hàng hấp dẫn như giá cả phù hợp, tiến độ thanh toán linh hoạt, dịch vụ hỗ trợ khách mua tốt,… sẽ có sức tiêu thụ tốt.

Cùng với những xu hướng đã nói ở trên, mặc dù dịch bệnh gây ảnh hưởng chung, làm cho sức mua giảm, nhưng giá bất động sản so với cùng kỳ năm ngoái vẫn có mức tăng giá ngạc nhiên, có thể coi như nghịch lý của thị trường.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng chỉ ra những khó khăn chung của thị trường BĐS đang phải đối mặt. Theo ông Hoàng, trong cuối năm, thị trường có thể phục hồi so với trước đó nhưng khó gọi là bùng nổ giao dịch. Thị trường cũng khó có những cơn sốt đất hoặc sốt nóng bất động sản vì "bị nén" sau một thời gian

Một loạt thách thức khó khăn của thị trường BĐS trong những tháng cuối năm cũng được ông Hoàng chỉ ra. Cụ thể, nguồn cung mới vẫn hạn chế, không được dồi dào; Nhiều dự án vẫn chưa được tháo gỡ vướng mắc về pháp lý. Một số vấn đề về pháp lý vẫn chưa theo kịp sự thay đổi và phát triển của thị trường. Ví dụ dễ thấy là loại hình condotel vẫn chưa có quy định rõ ràng, cụ thể trong văn bản luật, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người sở hữu cũng như những quy định về trách nhiệm của các bên liên quan. Cùng với đó, sự bất hợp lý về cung cầu giữa các phân khúc: Nhà ở vừa túi tiền đã gần như biến mất 2 năm trở lại đây, trong khi đó giá bất động sản liên tục tăng ở mọi phân khúc, thậm chí là "kỷ lục" mặt bằng giá luôn bị xô đổ. Mức giá đã tăng cao trong mấy năm qua, từ năm 2020 và ngay cả trong nửa Quý 2/2021, dù bị ảnh hưởng của dịch bệnh.

Nói về giải pháp, ông Hoàng cho rằng, khi giải quyết được các vấn đề thách thức nêu trên, thị trường sẽ có những bước phát triển lên một tầm cao hơn, ổn định bền vững hơn. Một số các giải pháp đã được đề cập rất nhiều lần, rất lâu nhưng tiến triển chưa được như trông đợi. Cần phải thúc đẩy hơn nữa các thay đổi cải cách, có kế hoạch chiến lược lâu dài và sâu rộng hơn.

Cụ thể, Pháp lý - chính sách - cơ chế được thể hiện qua luật. Hiện nay, Luật Đất đai đang được chuẩn bị đề xuất đưa ra Quốc hội xem xét, thảo luận, điều chỉnh sửa đổi. Đây là việc quan trọng, sẽ kéo theo các luật liên quan như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở,… sẽ có những điều chỉnh.

Quy hoạch đô thị: Điển hình, TP.Thủ Đức mới ra đời hơn 1 năm, nhưng chỉ thấy giá nhà đất tăng, chưa thể hiện được là một thành phố xứng tầm dù biết rằng phải có nhiều yếu tố tác động.

Chương trình Nhà ở Quốc gia: Rất vui mừng là mới đây, thông tin từ báo chí cho biết Bộ Xây dựng đang có kế hoạch/chiến lược một triệu căn nhà gồm cả NOXH và nhà lưu trú cho công nhân tại các khu công nghiệp, khu chế xuất. Đây chính là một trong các kế hoạch cần thiết để giảm tải bớt cho nhà ở thương mại.

Ngoài ra, điều chỉnh tỷ trọng loại hình căn hộ. Loại hình căn hộ thương mại có mức giá vừa túi tiền (căn hộ hạng C) đã bị biến mất 2 năm nay.