Tháo gỡ nút thắt “sổ đỏ” cho bất động sản nghỉ dưỡng

Tại Tọa đàm: Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam do Tạp chí Bất động sản Việt Nam và VIRES tổ chức, GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân bày tỏ quan điểm đồng tình với ý kiến bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là một sản phẩm phổ biến trên cả thế giới và ngày càng giữ vai trò quan trọng trong xu thế phát triển chung của nền kinh tế một quốc gia và kinh tế thế giới.

Việt Nam đang định hướng du lịch là mũi nhọn trong đó dựa vào lợi thế từ tự nhiên. Vì vậy bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ là một lĩnh vực cần được quan tâm và phát triển. Việc phát triển bất động sản nghỉ dưỡng sẽ mang lại diện mạo mới cho nhiều vùng miền, thu hút được nhiều người có tiền quan tâm, tăng ngân sách cho quốc gia. Do đó cần phải tháo gỡ những điểm nghẽn mà bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang mắc phải, đặc biệt là vấn đề pháp lý.

Thứ nhất, tâm lý của người Việt Nam là muốn sở hữu lâu dài, muốn biến khách sạn, biệt thự trở thành ngôi nhà của mình.

Thứ hai, chủ đầu tư hiện nay có rất nhiều chính sách ưu đãi về lãi vay, thời hạn thanh toán… để thu hút khách hàng.

GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân.

"Về khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở", tôi cho rằng rất hay. Theo tôi, chúng ta nên thừa nhận nó, vì đây là một giải pháp để tạo điều kiện phát triển thị trường. Tuy nhiên, chủ đầu tư không được bắt các nhà đầu tư thứ cấp chuyển lại sản phẩm để chủ đầu tư kinh doanh. Song, chủ đầu tư có quyền đưa ra các tiêu chí cho những sản phẩm nghỉ dưỡng nhằm đảm bảo quy hoạch được đồng bộ, thống nhất", ông Cường nói.

Tóm lại, chúng ta nên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản cho những loại hình này. Và đây đơn giản chỉ là quyền sở hữu tài sản và quyền này thì đã được quy định; có thể hợp pháp hoá thành đất ở để đảm bảo quyền lợi các bên.

Tuy nhiên, khi cấp đất ở cho cả một khu du lịch nghỉ dưỡng, đến lúc cải tạo thì cần phải có sự đồng tình của tất cả các nhà đầu tư. Nếu một trong số đó không đồng ý thì sẽ gây khó khăn giống như việc cải tạo chung cư cũ.

Còn nếu chính quyền cấp sai thì chính quyền phải là phía bồi thường lại cho người dân, nhà đầu tư.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ, trong bối cảnh mới, nhiều địa phương sau thời gian ngưng trệ hoạt động vì đại dịch Covid-19 rất khao khát mở cửa, phục vụ du khách. Cùng với đó, phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chắc chắn sẽ như chiếc lò xo bị nén bật tăng trở lại. Để khơi thông thị trường bất động sản du lịch cũng như tạo đà phục hồi phát triển thị trường bất động sản nói chung thì cần nhanh chóng có cơ chế chính sách rõ ràng, minh bạch để thúc đẩy sự phát triển thị trường, đồng thời đảm bảo quyền lợi cho doanh nghiệp phát triển và nhà đầu tư.

Vướng mắc chính sách đã tạo ra rào cản thu hút đầu tư phát triển. Các chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa được đầy đủ, chưa thống nhất, thiếu đồng bộ, đã và đang là điểm nghẽn trong hoạt động đầu tư kinh doanh của thị trường này.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

Cụ thể, các doanh nghiệp phát triển dự án rất hạn chế nguồn lực về vốn. Trong khi, ngân hàng giới hạn việc hỗ trợ vốn thì doanh nghiệp phải kêu gọi các nhà đầu tư thứ cấp, nhưng khi các nhà đầu tư thứ cấp tham gia cùng thì thị trường lại chưa quy định rõ ràng về pháp lý.

Việc đầu tư của nhà đầu tư chỉ được khẳng định bằng hợp đồng hợp tác đầu tư hay góp vốn… mà không có giấy tờ pháp lý đủ mạnh hơn để họ có thể tự do chuyển nhượng tài sản đầu tư trên thị trường dẫn đến việc kém thanh khoản, rủi ro pháp lý.

Hệ quả là làm nản lòng các nhà đầu tư thứ cấp và thực tế đã làm giảm sút lực đầu tư này vào hoạt động phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong khoảng 3 năm vừa qua.

Tôi cho rằng, rất cần thiết phải đẩy nhanh điều chỉnh các quy định pháp luật. Trong đó, chú trọng điều chỉnh Luật Đất đai 2013. Trong luật cần làm rõ, đất đai đưa vào đầu tư bất động sản du lịch hoặc một số nhóm ngành dịch vụ quan trọng thì các quyền của những nhà đầu tư đó là quyền sở hữu tài sản. Cụ thể là làm rõ việc cấp giấy tờ khẳng định quyền sử dụng.

Quy định rõ các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật đối với các bất động sản thương mại dịch vụ đặc hữu làm cơ sở để phát triển bền vững các sản phẩm nghỉ dưỡng mới.

Tóm lại, trong ngắn hạn, cần thiết nghiên cứu ban hành những quy định đảm bảo nhà đầu tư thứ cấp có những giấy tờ có giá trị khẳng định quyền quyết định đối với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mà họ đã đầu tư. Những loại giấy tờ đó có thể là chuyển nhượng quyền sử dụng, thế chấp… mà các cơ quan, tổ chức liên quan đến thừa nhận. Nói cách khác chính là tài sản của nhà đầu tư được pháp luật bảo vệ.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư khi đưa sản phẩm của mình ra thị trường kêu gọi đầu tư, cần có phương án đầu tư, chỉ rõ hiệu quả kinh doanh, xoá bỏ tâm lý đầu tư sản phẩm này là ngắn hạn, cần phải đưa ý tưởng đầu tư dài hạn sẽ mang lại hiệu quả rất lớn trong tương lai. Hiện nay, chủ đầu tư mới chỉ nói đến hiệu quả kinh doanh trước mắt, như cam kết lợi nhuận 10 - 12%/năm, mà chưa nói đến giá trị lâu dài. Câu chuyện và bài học từ Cocobay Đà Nẵng cam kết lợi nhuận mà không thực hiện được vẫn chưa bao xa.

Đối với điểm nghẽn tại Khánh Hoà, thiết nghĩ cơ quan chính quyền cần phải báo cáo Chính phủ và các bộ ngành chuyên môn liên quan để bàn thảo, đưa ra giải pháp khắc phục. Như vậy, mới lấy lại niềm tin cho thị trường, nhà đầu tư.