Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn nước ngoài có khả thi?

Góp ý vào hội thảo lấy ý kiến vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Darryl Dong, Phó giám đốc Quốc gia Việt Nam, Tổ chức Tài chính Quốc tế (IFC), đưa ra đề xuất doanh nghiệp được thế chấp bất động sản trực tiếp hoặc gián tiếp.

Theo ông Dong, Việt Nam đã hội nhập quốc tế sâu rộng trong thương mại và đầu tư thông qua việc tham gia hàng loạt Hiệp định thương mại tự do (FTA) nhưng việc hội nhập trong các lĩnh vực đầu vào của sản xuất như đất đai, tài chính vẫn còn khá hạn chế.

Từ đó, làm giảm nguồn tài trợ quốc tế cho các doanh nghiệp Việt Nam và làm tăng chi phí vay vốn của doanh nghiệp, dẫn đến giảm lợi thế cạnh tranh so với doanh nghiệp nước ngoài. Vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất để huy động vốn từ các bên cho vay nước ngoài có thể được giải quyết thông qua một cơ chế phù hợp, nhằm giảm thiểu rủi ro phát sinh khi không trả được nợ và phải xử lý tài sản thế chấp.

Vì vậy, ông Dong đưa ra 2 phương án cho đề xuất nêu trên. Phương án 1, cho phép các doanh nghiệp trong nước thế chấp bất động sản trực tiếp tại bên cho vay nước ngoài với một số hạn chế nhất định và việc xử lý tài sản thế chấp tuân thủ pháp luật quy định pháp luật của Việt Nam.

Phương án 2, cho các doanh nghiệp trong nước thế chấp thông qua một tổ chức tín dụng Việt Nam làm đại lý nhận tài sản bảo đảm của bên cho vay nước ngoài. Khi doanh nghiệp đi vay không trả được nợ, tổ chức tín dụng trong nước làm đại lý nhận bảo đảm sẽ xử lý tài sản theo quy định pháp luật và dùng số tiền thu được để trả nợ cho bên cho vay nước ngoài.

Riêng về bất động sản đối nằm trong khu vực an ninh, quốc phòng hay khu vực bảo tồn có thể kiểm soát bằng cách hạn chế về loại đất không được đem thế chấp để vay vốn nước ngoài. Ví dụ, không cho phép thế chấp cho bên cho vay nước ngoài với những khu đất gần khu vực quốc phòng, an ninh, đất biên giới, hải đảo, khu bảo tồn thiên nhiên, văn hóa, các loại đất xen kẽ trong rừng đặc dụng, rừng phòng hộ.

Cùng quan điểm này, Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM, đánh giá việc cho phép thế chấp quyền sử dụng đất để huy động vốn từ các tổ chức tài chính nước ngoài có ưu điểm là các doanh nghiệp Việt Nam được mở rộng khả năng thu hút vốn đầu tư, có thêm sự lựa chọn trong các phương thức huy động vốn.

Đặc biệt trong xu thế hội nhập quốc tế, nhu cầu đầu tư của các tổ chức nước ngoài đối với bất động sản Việt Nam không hề thấp. Nếu nắm bắt chính xác, doanh nghiệp Việt Nam có thể tiếp cận được nguồn vốn cao hơn so với thị trường trong nước, góp phần tạo điều kiện cho thị trường kinh tế và bất động sản phát triển.

Tuy nhiên, Luật sư Nguyễn Văn Hậu cũng lưu ý, Luật Đất đai hiện hành chưa cho phép doanh nghiệp Việt Nam được phép thế chấp bất động sản cho tổ chức kinh tế nước ngoài để vay vốn hoạt động. Dự thảo sửa đổi lần này mới quy định, doanh nghiệp Việt Nam được quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho "các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân". Điều này dẫn đến cách hiểu doanh nghiệp được thế chấp bất động sản cho tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại VN hoặc tổ chức kinh tế khác nhưng không được thế chấp tại các chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập và hoạt động tại VN hay tại các tổ chức tài chính nước ngoài khác. Chính vì thế, ông Hậu cho rằng cần phải làm rõ thêm để bổ sung vào dự thảo luật.

Xoay quanh vấn đề này, trao đổi với Nhadautu.vn, Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP.HCM, Giám đốc Công ty Luật TMC Lawyers cho biết, việc thế chấp quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp trong nước để huy động vốn từ các tổ chức tài chính nước ngoài là vấn đề đáng quan tâm.

Có thể thấy rõ việc cạnh tranh của các tổ chức tín dụng trong nước trong việc giải ngân, tiếp cận nguồn vốn, lãi suất phụ thuộc nhiều vào nền kinh tế trong nước cũng như những chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước.

Nếu để các doanh nghiệp thế chấp tài sản cho các tổ chức tài chính nước ngoài, các nhà làm luật cần nghiên cứu kỹ, đưa ra cơ chế, chính sách phù hợp. Ảnh: Vũ Phạm

Ở chiều ngược lại, nếu cho phép tổ chức tài chính nước ngoài nhận thế chấp thì cách tiếp cận, lãi suất sẽ có sự cạnh tranh, từ đó các doanh nghiệp sẽ đa dạng trong việc tìm kiếm nguồn vốn để huy động.

Tuy nhiên, vấn đề lớn mà Nhà nước, Chính phủ, trong Luật Đất đai đã quy định và trong dự thảo cũng đang đề xuất đó là trường hợp nếu như thế chấp để huy động vốn từ các tổ chức tài chính nước ngoài không phát sinh rủi ro thì rất tốt. Nhưng trường hợp không trả được nợ dẫn đến việc xử lý tài sản đảm bảo (quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất) thì Luật đất đai hiện hành không cho phép hoặc cho phép rất hạn chế các cá nhân, tổ chức nước ngoài khi đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trừ bất động sản đảm bảo an ninh, quốc phòng sau khi Bộ Quốc phòng có ý kiến cho phép).

Vì vậy, việc để cho các doanh nghiệp thế chấp (trường hợp không trả được nợ) cho các tổ chức tài chính nước ngoài thì phải làm rõ trong dự thảo luật. Cần đặc biệt quan tâm đến cơ chế, chính sách.

"Nếu như không làm chặt, làm kỹ thì bằng nhiều cách khác nhau như cho lãi suất thấp, giải ngân cao…, các doanh nghiệp trong nước sẽ thế chấp quyền sử dụng đất cho các tổ chức tài chính nước ngoài. Hệ quả, doanh nghiệp không trả được nợ, thì các tổ chức tài chính nước ngoài này sẽ xử lý tài sản đảm bảo đó", Luật sư Cường nói và cho biết, với đề xuất này thì việc xử lý tài sản đảm bảo phải tuân theo pháp luật Việt Nam bởi vì ảnh hưởng đến an ninh, quốc phòng, bí mật quốc gia.

Dưới góc nhìn cá nhân, Luật sư Cường cho rằng, đề xuất này đáng để quan tâm nhưng các nhà làm luật phải đưa ra được những giải pháp cụ thể. Đơn cử như việc, thông qua tổ chức tài chính trung gian ở Việt Nam để xử lý, áp dụng theo quy định, pháp luật Việt Nam. Bởi, có nhiều trường hợp lợi dụng chính sách lách luật với mục đích để các tổ chức nước ngoài hoặc người Việt Nam đứng tên nhưng phía sau là tổ chức, cá nhân nước ngoài.

"Chúng ta vẫn đưa vào dự thảo luật để nghiên cứu, nhưng hết sức cẩn trọng. Đặc biệt là vấn đề xử lý tài sản bảo đảm, tránh chồng chéo giữa các luật hiện hành", Luật sư Cường nói và đưa ra giải pháp cho doanh nghiệp trong nước thế chấp thông qua tổ chức tín dụng ở Việt Nam làm đại lý, dùng số tiền thu được trả nợ cho bên tổ chức nước ngoài.