Thêm nhiều chỉ số khó khăn cho thị trường địa ốc

Wigroup - đơn vị chuyên cung cấp dữ liệu và giải pháp công nghệ tài chính tại Việt Nam mới đây đã công bố báo cáo thị trường quý III/2022. Dữ liệu báo cáo này ghi nhận, lợi nhuận sau thuế toàn ngành bất động sản dân cư dù tăng 15% so với cùng kỳ năm trước, nhưng động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ một cái tên là Công ty cổ phần Vinhomes khi chiếm tới gần 90% lợi nhuận toàn ngành.

Nếu không tính Vinhomes, tổng lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản dân cư còn lại chỉ đạt 1.838 tỷ đồng, giảm 40% so với cùng kỳ năm trước.

Báo cáo đơn vị này dự báo, với diễn biến kém tích cực như hiện tại, lợi nhuận của ngành BĐS sẽ giảm trong quý cuối năm 2022.

Điều đáng quan ngại khác, đó là tổng giá trị hàng tồn kho và xây dựng dở dang của các doanh nghiệp bất động sản dân cư trong quý III/2022 tiếp tục tăng so với quý trước đó, khi việc triển khai các dự án mới bị đình trệ do thiếu vốn và thủ tục cấp phép bị siết chặt.

Cũng theo đơn vị này, trái phiếu là một kênh huy động đóng vai trò vô cùng quan trọng đối với các doanh nghiệp bất động sản. Trong đó, phổ biến nhất là các trái phiếu có kỳ hạn 2 đến 5 năm.

Vào giai đoạn cao điểm nhất, tỷ lệ đóng góp từ kênh trái phiếu trong cơ cấu nguồn vốn vay dài hạn của các doanh nghiệp bất động sản dân cư chiếm tới hơn 60% (cuối năm 2021). Tuy vậy, trước các biện pháp siết chặt từ chính phủ thì đến quý III/2022, con số này đã sụt giảm đáng kể về mốc 54%. Xu hướng này được dự báo là sẽ còn tiếp diễn, khi mà thời gian đáo hạn các lô trái phiếu cũ đến gần và việc phát hành mới gặp không còn dễ dàng như trước.

Wigroup cũng cho rằng, áp lực thanh toán các trái phiếu đến ngày đáo hạn sẽ đạt đỉnh vào năm 2023-2024, với tổng giá trị đáo hạn lên đến gần 237.000 tỷ. Dự án đang triển khai chưa thể thương mại, thời gian đáo hạn của các lô trái phiếu cũ đến gần, việc phát hành trái phiếu mới để đảo nợ gặp nhiều khó khăn đang là 3 yếu tố tạo ra áp lực lớn lên các doanh nghiệp trong ngành bất động sản dân cư, song song với câu chuyện lãi suất tăng.

“Tóm lại, có thể thấy rằng việc tiếp cận những nguồn vốn vay dài hạn của các doanh nghiệp trong ngành bất động sản dân cư, đặc biệt là qua kênh trái phiếu, đang gặp rất nhiều khó khăn. Điều này phản ánh quá việc trong quý III/2022, giá trị các khoản vay và nợ thuê tài chính dài hạn chỉ tăng nhẹ 2,8% so với quý liền kề và gần như đi ngang nếu so với thời điểm kết thúc 3 tháng đầu năm”.

Wigroup nhận định: “Chính vấn đề trên đã buộc nhiều doanh nghiệp trong ngành phải tăng huy động từ các nguồn vay nợ ngắn hạn để đảm bảo nhu cầu về vốn cho quá trình phát triển dự án. Chúng tôi cho rằng đây là một giải pháp tình thế chứa đựng tương đối nhiều rủi ro, giữa bối cảnh lãi suất cho vay đang có xu hướng tăng lên”.

Theo đơn vị này, điểm sáng của thị trường địa ốc chính là khoản mục người mua trả tiền trước của toàn ngành có sự gia tăng đáng kể so với cùng kỳ và tăng khoảng 13,7% so với quý II/2022 nhờ lượng gia tăng khách trả tiền trước ở Vinhomes. Tỷ lệ tài trợ từ nguồn tiền từ người mua trước cho các dự án bất động sản của toàn ngành lên tăng mạnh lên mức 28%. Nếu loại trừ Vinhomes, tỷ lệ này chỉ tăng 0,4% so với quý trước đó.