Thị trường bất động sản đang thiết lập một quỹ đạo mới

Sức mua giảm, thị trường hạ nhiệt

Ôm 5 lô đất, rải rác tại các vùng ven Hà Nội, đến thời điểm hiện tại, anh Nhật (nhà đầu tư) cho biết: "Vẫn chôn vốn". Anh Nhật lắc đầu ngao ngán than: "Thị trường xuống lắm! Khó bán. Tôi rao mãi chưa ai chốt mua. Người mua ai cũng sợ thị trường lao dốc nên họ tâm lý phòng ngừa. Họ sợ mua lúc này, nếu thị trường đi xuống, tỷ lệ chôn vốn rất lớn".

Nhà đầu tư này chia sẻ thêm, những lô đất anh xuống tiền đều phải sử dụng đến 50% tiền vốn vay ngân hàng với khoản trả nợ gốc trong vòng 5 năm. Gánh nặng nợ, lãi hàng tháng tạo ra áp lực lớn cho anh Nhật.

Trường hợp của anh Nhật chỉ là một trong rất nhiều nhà đầu từ đang rơi vào tình cảnh, khó thoát hàng trong khi phải gồng lãi mỗi tháng.

Thị trường bất động sản đang dần hạ nhiệt.

Theo anh V. (lãnh đạo sàn môi giới bất động sản tại Hà Nội), giao dịch mua – bán trên thị trường khoảng 2-3 tháng trở lại đây trầm lắng hơn so với giai đoạn đầu năm 2022. Ngay cả lượng giao dịch thành công của sàn giao dịch này cũng đang rơi vào tình trạng sụt giảm mạnh. Anh V. cho rằng, diễn biến này cơ bản được dự báo từ trước do tâm lý người mua ngày càng thận trọng. Mặt khác, giá bất động sản đang ở mức cao, tăng mạnh trong thời gian qua. Điều này khiến nhà đầu tư chờ đợi vào diễn biến giá sẽ hạ dần.

Ông Cao Minh Thành, Tổng giám đốc MLAND Pro cũng nhận định, thị trường trong vòng 2 tháng nay có phần chững lại. Có một số dự án "nóng" nhưng đến hiện tại cũng đang hạ nhiệt, do nhiều yếu tố.

Thứ nhất, do ngân hàng siết zoom tín dụng đối với bất động sản. Thứ hai, sự bất ổn của thị trường chứng khoán trong thời gian vừa qua. Đây là một trong những kênh lớn. Khi nhà đầu tư thắng chứng khoán sẽ có xu thế đầu tư dòng tiền vào kênh cuối là bất động sản.

Thị trường đang đi vào quỹ đạo bình ổn

Tuy nhiên, ông Thành cho rằng, dù chững lại nhưng thời gian tới, bất động sản vẫn phát triển trong trạng thái bền vững.

Phân tích cho nhận định này, ông Thành cho rằng, các nhà đầu tư trung và dài hạn không có gì phải lo lắng. Bởi vốn dĩ bất động sản hiện tại chủ yếu là những sản phẩm bất động sản pháp lý đã rõ ràng và hiện hữu.

Với diễn biến của thị trường như vậy sức mua đã giảm xuống. Nên đối với những nhà đầu tư dùng đòn bảy tài chính không ra được hàng nhanh thì sẽ rất khó khăn và mắc kẹt. Đây cũng là thời điểm thị trường thanh lọc về trạng thái ổn định.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Vietnam cũng thừa nhận, việc siết tín dụng bất động sản sẽ có tác động quan trọng bậc nhất đến những diễn biến của phân khúc căn hộ, nhà liền thổ và bất động sản nghỉ dưỡng. Việc điều tiết dòng vốn nhằm đưa nguồn tiền chảy vào ngành sản xuất, hướng đến người có nhu cầu ở thực. Những chính sách này sẽ từng bước giúp cho thị trường bất động sản cũng như kinh tế nói chung phát triển ổn định và bền vững hơn.

"Việc đảm bảo cân bằng giữa duy trì sự năng động của thị trường bất động sản, ngăn chặn nguy cơ hình thành "bong bóng" và đáp ứng nhu cầu thực có ý nghĩa lớn trong việc ổn định thị trường vĩ mô để tiếp tục hướng đến các mục tiêu chung cho toàn xã hội", ông David Jackson nhận định.

Như chuyên gia Huỳnh Phước Nghĩa nhận định, có nhiều cơ sở để tiếp tục lạc quan với thị trường bất động sản như có chủ đầu tư còn quỹ đất để triển khai. Nhà đầu tư vốn dưới 2 tỷ vẫn tìm kiếm cơ hội ở khu đô thị mới nổi, là cơ hội cho thị trường phát triển. Chính phủ đang có giải pháp chuẩn bị cho nguồn cung, hạ tầng, quy hoạch, chiến lược phát triển những đô thị mới. Ngoài ra, những dự án trọng điểm như sân bay Long Thành, cao tốc Bắc - Nam hay những dự án khu công nghiệp với mô hình mới góp phần khiến nhà đầu tư lạc quan. Nhà đầu tư chấp nhận sự khắc nghiệt trong ngắn hạn và nhìn vào sự lạc quan trong dài hạn.

Dự báo về thị trường trong thời gian tới, Cao Minh Thành nhận định, các sản phẩm và dự án nội đô hiện tại đang rất khan hiếm và ở mức giá cao. Điển hình như Hà Nội, trong nội đô hầu như là không có dự án mới. Xu thế thị trường sắp tới, các nhà đầu tư sẽ dịch chuyển danh mục đầu tư sang bất động sản nghỉ dưỡng, cụ thể là biệt thự nghỉ dưỡng. Với mức giá tiền tương đương so với các sản phẩm trong nội đô.

Bất động sản nghỉ dưỡng đang bù đắp phần nào cho sự khan hiếm nguồn cung. Cộng với trong tương lai gần Nhà nước và Chính phủ cũng đang sửa đổi luật một cách rõ ràng thống nhất cho bất động sản nghỉ dưỡng. "Theo tôi trong thời gian sắp tới cùng với tình hình dịch bệnh đã được kiểm soát,  Việt Nam với lợi thế về phát triển du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ lên ngôi".