Thị trường bất động sản đứng im, nhà đầu tư cắt lỗ vẫn ế ẩm

Anh Trần Văn Giao, một nhà đầu tư tại Bắc Ninh cho biết, cuối năm 2021, anh mua một căn biệt thự hơn 100m2 tại Gia Lâm (Hà Nội) với giá 19,4 tỷ đồng. Căn biệt thự này nằm trong khu đô thị hoàn chỉnh, đầy đủ tiện ích, tương lai sẽ có thêm 2 con đường lớn được mở đi qua. Nhận thấy tiềm năng tăng giá lớn, anh Giao đã chấp nhận vay ngân hàng 70% với hy vọng sẽ bán lướt nhanh để kiếm lời.

Thực tế, căn biệt thự này được chủ đầu tư bàn giao cuối năm 2020, lúc ký hợp đồng có giá khoảng 9,5 tỷ đồng. Sau đó được sang tên cho một chủ mới với giá 16,5 tỷ đồng và chỉ 3 tháng sau, chủ mới này lại sang tên cho anh Giao với giá chênh gần 3 tỷ đồng.

“Thời điểm năm 2021, chuyện giá một căn biệt thự tăng tiền tỷ trong thời gian ngắn là bình thường và thực tế, các nhà đầu tư sang tay vẫn đều có lãi. Tôi nghĩ rằng, giá đất trong đà tăng phi mã nên mình ôm vào 1,2 tháng bán lướt cũng kiếm tiền tỷ”, anh Giao chia sẻ.

Tuy nhiên, từ đầu tư năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản chững lại rõ rệt. Đoán giá cuối năm còn giảm nữa, anh gửi căn biệt thự rao bán khắp nơi nhưng vẫn chưa thể thoát hàng.

“Áp lực trả nợ ngày càng lớn, mỗi tháng số tiền gốc và lãi tôi phải trả lên tới hơn trăm triệu đồng. Trước đây, tôi rao bán chênh khoảng 2 tỷ đồng. Nhưng giờ tôi chỉ bán bằng giá mua là 19,4 tỷ đồng, chấp nhận lỗ 5 - 7% tiền lãi suất tiết kiệm”, anh Giao nói.

Dù chấp nhận hạ giá, bán giá gốc từ 2 tháng nay nhưng căn biệt thự của anh Giao hiện vẫn gần như không ai hỏi mua. "Tôi như ngồi trên đống lửa, chỉ muốn thoát hàng nhanh để trả nợ ngân hàng", anh Giao than.

Giá nhà được dự báo sắp giảm mạnh. (Ảnh minh họa)

Cùng cảnh ngộ, anh Trần Văn Tuấn, một nhà đầu tư tại Hoàng Mai (Hà Nội) chia sẻ, giữa năm 2021, anh cùng nhóm bạn góp tiền đầu tư vào nhà xây sẵn nhưng do thị trường hiện trầm lắng nên cả nhóm đang đứng ngồi không yên.

Anh Tuấn kể, thấy thị trường nhà đất thổ cư chia lô thanh khoản tốt, anh và nhóm bạn đã mua một mảnh đất rộng hơn 120 m2 để phân thành 3 lô, xây nhà để bán. Tuy nhiên, do giá đất mua vào cũng ở mức cao, cộng với chi phí vật liệu xây dựng thời điểm đó tăng đột biến nên tổng mức đầu tư vượt dự toán nhiều lần.

"Do không chuyên nghiệp trong xây dựng và cân đối được dòng tiền, số tiền vay mượn ngân hàng cũng lớn hơn 70% giá trị căn nhà hoàn công. Anh em cũng tích cực bán để thu vốn, trước khi giá giảm sâu hơn nhưng chưa có người mua", anh Tuấn nói.

Cũng theo anh Tuấn, cộng tiền đất và chi phí xây dựng một căn nhà xây sẵn như hiện tại của anh đã tới 3 tỷ đồng. Nhưng, anh đang bán cắt lỗ tới lần thứ 3 trong 2 tháng qua với số tiền lên tới 300 triệu đồng vẫn không thể bán được.

Thực tế, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chững lại rõ rệt, khiến thanh khoản trầm lắng. Báo cáo Quý II/2022 của Batdongsan.com.vn cho thấy, lượt tìm kiếm đất nền giảm khoảng 13% so với đỉnh Quý II/2021, chứng tỏ “cơn sốt” đất nền đã đi qua vùng nóng và hoàn thiện một chu kỳ.

Trong đó, đất nền tại miền Bắc và miền Nam có mức độ quan tâm giảm lần lượt là 16% và 12% so với cùng kỳ năm 2021, nhưng mặt bằng giá rao bán vẫn tăng ở nhiều tỉnh so với trung bình giá 2021.

Tại Hà Nội, nhu cầu tìm kiếm đất nền giảm đến 23%. Trong đó, đất nền huyện Đông Anh, Gia Lâm, Quốc Oai tăng lần lượt tăng 31%, 27% và 20% so với trung bình giá năm 2021. Ở TP.HCM ghi nhận mức độ quan tâm đất giảm 11%.

Các chuyên gia bất động sản nhận định, những biến động về giá cả và mức độ quan tâm nhà đất sụt giảm, cùng với việc giá vật liệu xây dựng đầu vào tăng không ngừng đã tác động tiêu cực tới hoạt động kinh doanh của các nhà thầu xây dựng. Những điều này góp phần đẩy giá nhà, đất lên cao, nhưng thanh khoản lại ngược lại. Do đó, gần đây đã có hiện tượng một số nhà đầu tư không chuyên và đang dùng đòn bẩy tài chính phải rao bán "cắt lỗ" một số bất động sản nhỏ, không có lợi thế về hạ tầng.

Chuyên gia kinh tế TS Đinh Thế Hiển dự báo, trong 6 tháng cuối năm, thanh khoản giảm toàn thị trường, đặc biệt giảm mạnh ở khu vực bất động sản chưa thể tạo ra dòng tiền khai thác, kinh doanh và các bất động sản giá trị lớn. Ông Hiển nhấn mạnh, việc giảm thanh khoản đã xuất hiện từ quý I nhưng đến bây giờ mới thực sự bắt đầu.

Cũng theo vị chuyên gia này, bất động sản tại nhiều khu vực sẽ có khả năng giảm giá. Đó là các khu vực từng sốt đất, thu hút nhiều nhà đầu tư nhưng đến nay việc đầu tư hạ tầng và khai thác kinh doanh không đạt kỳ vọng. Bên cạnh đó, đất nền nhiều khu vực ven TP.HCM cũng sẽ giảm giá.

Đồng quan điểm, Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cũng cho rằng sẽ có hai loại hình bất động sản sẽ giảm giá mạnh thời gian tới. Đó là những khu đất vườn, đất trồng cây lâu năm, thậm chí đất thổ cư ở những vùng sâu, vùng xa, heo hút cần bán ngay. Lý do là dân cư thưa thớt, không có các dịch vụ tiện ích, hạ tầng giao thông kém thì khả năng sinh lời của đất không cao.

Phân khúc thứ hai sẽ giảm giá mạnh là những bất động sản có giá trị cao lên tới hàng chục tỷ đồng. Trong bối cảnh siết tín dụng như hiện nay, phân khúc này sẽ rất kén khách mua.

Hiện ngay cả các chủ đầu tư dự án cũng bắt đầu có xu hướng giảm giá thông qua việc tăng chiết khấu bán nhà. Ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch HĐQT Công ty CP đầu tư và quản lý bất động sản G5 cho hay, trên thị trường chưa có xu hướng giảm giá chung trên diện rộng nhưng trong thời điểm ngân hàng "thắt chặt" tín dụng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp chờ chính sách mới, để huy động tiền làm dự án thì chủ đầu tư buộc phải giảm giá bán thông qua tăng khuyến mãi, chiết khấu bán nhà. Điều này là đúng quy luật thị trường.