Thị trường bất động sản giảm cả cung lẫn cầu

Sau sự tăng trưởng mạnh không ngừng từ cuối năm 2016 đến hết năm 2018, bước sang năm 2019, thị trường bất động sản Tp.HCM đã chững lại. 

Theo khảo sát của DKRA Vietnam, trong quý 1/2019, ngoại trừ phân khúc nhà phố, biệt thự và condotel có sự tăng nhẹ cả cung và cầu so với quý trước. Các phân khúc còn lại, bao gồm đất nền, căn hộ, biệt thự biển đều sụt giảm nguồn cung và lượng tiêu thụ.

Nguồn cung, sức tiêu thụ giảm mạnh

Đối với phân khúc nhà ở là căn hộ, nguồn cung và sức tiêu thụ của phân khúc căn hộ giảm mạnh trong 3 tháng đầu năm. Nguồn cung mới chỉ đạt 25% so với quý 4/2018, bằng 26% so với cùng kỳ năm trước. Lượng tiêu thụ đạt 29% so với quý 4/2018 và 26% so với cùng kỳ năm trước. Đây là kết quả thấp nhất các quý từ năm 2016 đến nay.

Căn hộ tầm trung dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường, với phân khúc căn hộ giá rẻ không có dự án mới mở bán. Đáng chú ý là căn hộ cao cấp và hạng sang tiếp tục duy trì tỷ trọng lớn trong nguồn cung. 

Theo các chuyên gia, khi phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm tối đa nguồn cung cũ thị trường, nguồn cung đáp ứng nhu cầu ở thực lại không có là biểu hiện của thị trường thiếu bền vững. 

Giá bán căn hộ trong quý 1/2019 duy trì xu hướng đi ngang từ giữa năm 2018. Theo Savills Việt Nam, ngoài việc chủ đầu tư còn ít căn hộ của các dự án đã đưa ra thị trường vào cuối năm 2018, thì thủ tục pháp lý bị trì hoãn cũng như chủ đầu tư thay đổi kế hoạch mở bán dẫn đến nguồn cung mới cho thị trường bị giới hạn. 

Trong 3 tháng qua, thị trường chỉ có hơn 4.500 căn hộ được mở bán mới. Tổng lượng giao dịch đạt trên 6.400 căn hộ, giảm đến 42% theo quý và 52% theo năm. Trong tình hình nguồn cung hạn chế như hiện nay, Giám đốc bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills, ông Nguyễn Khánh Duy cho rằng, nếu có nguồn cung chất lượng có thể tung ra thị trường sẽ được hấp thụ nhanh chóng.

Không riêng phân khúc sản phẩm căn hộ, các phân khúc sản phẩm khác cũng bộc lộ dấu hiệu sụt giảm. Theo DKRA Vietnam, phân khúc nhà phố và biệt thự được mở bán trong quý 1/2019 cung cấp ra thị trường 183 căn, bằng khoảng 30% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 66% nguồn cung mới, bằng 34% so với cùng kỳ năm trước. Giá bán không có nhiều biến động và có xu hướng đi ngang.

Thị trường sẽ ấm dần lên

Ngay đến dòng sản phẩm ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng - biệt thự biển cũng chỉ cung ứng cho thị trường 188 căn, bằng 31% quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 42% nguồn cung mới, bằng 25% quý trước. Nguồn cung và sức cầu giảm so với quý trước, nguồn cung sơ cấp trên thị trường hiện nay chủ yếu tập trung ở khu vực Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu.

Trong 3 tháng đầu năm 2019, chỉ riêng dòng sản phẩm condotel là có sự tăng trưởng về nguồn cung và lực cầu. Cụ thể, có 2 dự án condotel mới mở bán trong quý 1/2019, cung ứng cho thị trường khoảng 1.751 căn condotel, tăng hơn 12 lần so với quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 74%, hơn 31 lần sao với quý trước. 

Như vậy, sau hơn một năm giảm mạnh, thị trường có dấu hiệu tăng nhẹ cả cung và cầu. Nguồn cung sơ cấp condotel tập trung chủ yếu ở hai địa phương là Khánh Hòa và Đà Nẵng. 

Sang quý tiếp theo, các doanh nghiệp dự báo thị trường sẽ  ấm dần lên. Về nguồn cung căn hộ tại Tp.HCM dự báo có thể có từ 5.000 - 7.000 căn, theo đó sức mua cũng sẽ cải thiện hơn khi thị trường có nguồn hàng mới. 

Tuy nhiên, căn hộ vừa túi tiền vẫn khan hiếm, không có dự án mới. Ở phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung không có nhiều biến động và dao động ở mức 200 - 300 căn.

Tại Tp.HCM, khu đông và khu nam vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong cung ứng nguồn cung căn hộ, biệt thự, nhà phố cho thị trường. Sự chững lại của thị trường Tp.HCM đã góp phần tỏa nhiệt đến các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu và xa hơn là Bình Thuận. 

Đất nền tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu mặc dù thị trường thời gian gần đây có xu hướng giảm. Đặc biệt đất nền phân lô tại các tỉnh giáp ranh Tp.HCM như Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Đồng Nai. 

Song, không chỉ gói gọn trong phân khúc đất nền, sự tăng nhiệt bắt đầu lan ra các phân khúc căn hộ, nhà phố/biệt thự... với sự xuất hiện của nhiều dự án quy mô lớn, được quy hoạch bài bản. Hiện tại, các doanh nghiệp  bất động sản đang tiến về các tỉnh để phát triển dự án. 

Theo DKRA Việt Nam, sự tăng trưởng nóng của các tỉnh giáp ranh còn ẩn chứa nhiều rủi ro về biến động giá cả, thậm chí ở một số thời điểm đã xảy ra sốt giá, đẩy thị trường rơi vào trạng thái thiếu ổn định. Vì vậy, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ trước khi quyết định xuống tiền.