Thị trường bất động sản năm 2024: Doanh nghiệp bất động sản cần tìm cách "trụ vững"

Thị trường bất động sản năm 2024 còn tiếp tục trầm lắng?

Theo báo cáo của Chứng khoán Vietcombank (VCBS), hoạt động bán hàng dự báo vẫn tương đối trầm lắng trên thị trường bất động sản năm 2024. Đối với các dự án quy mô lớn, các chủ đầu tư có thể đối mặt với áp lực cạnh tranh từ chính nguồn sản phẩm chuyển nhượng thứ cấp từ người mua trước đó. Các đại lý, sàn giao dịch thường hạn chế các giao dịch mua lô lớn để phân phối trong giai đoạn thị trường chưa khởi sắc.

Năm 2024, VCBS cho rằng, việc thông qua các sắc luật sửa đổi (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai sửa đổi) kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự phục hồi của thị trường trong năm 2024, như trong quá khứ, việc ban hành các bộ Luật mới ở giai đoạn 2013 - 2014 đã góp phần thúc đẩy mạnh mẽ nguồn cung dự án và hoạt động giao dịch trong các năm tiếp theo.

Đồng thời, các cơ quản lý có cơ sở để bắt đầu đẩy mạnh xử lý, thông qua hồ sơ pháp lý dự án theo điều chỉnh của hệ thống luật mới. Tuy nhiên, VCBS đánh giá sẽ cần thêm thời gian khoảng 6 tháng - 1 năm để các quy định mới mang đến tác động thực tế.

Đánh giá triển vọng năm 2024, theo VCBS, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà bắt đầu điều chỉnh giảm theo mặt bằng lãi suất huy động, điều này có thể kích thích người mua nhà có xu hướng bắt đầu nối lại các kế hoạch mua bất động sản cho mục tiêu an cư và đầu tư dài hạn. Đồng thời, nguồn sản phẩm cắt lỗ sâu từ những người mua nhà sử dụng đòn bẩy cao trong giai đoạn thị trường sôi nổi đã được hấp thụ đáng kể.

Về thanh khoản, một số khu vực có thể hồi phục sớm hơn thị trường chung như vùng lõi đô thị tại Hà Nội và TP. HCM, phục vụ nhu cầu ở thực của người dân. Bên cạnh đó là khu vực thành phố tại các tỉnh thành có tốc độ phát triển kinh tế và đô thị hóa cao; tiềm năng phát triển công nghiệp và thu hút lao động; kế hoạch phát triển trung tâm hành chính mới và mở rộng quy mô hành chính. 

Thị trường bất động sản dự báo sẽ chưa sôi động trở lại trong năm 2024 do cần chờ thêm những động lực về nguồn cung, giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu và tiếp cận vốn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, sự phân hóa mạnh mẽ sẽ bắt đầu thể hiện từ năm 2024 giữa các khu vực, phân khúc và doanh nghiệp.

Lợi thế cho doanh nghiệp bất động sản bảo toàn tốt nguồn lực bứt tốc

Nhiều chuyên gia nhận định doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn nghiêm trọng về thanh khoản có thể phải chấp nhận rời khỏi thị trường hoặc chuyển nhượng dần danh mục dự án, mảng kinh doanh để xử lý các nghĩa vụ nợ. Các doanh nghiệp quy mô lớn có dự án bị tắc nghẽn về pháp lý, nguồn vốn vẫn tích cực được hỗ trợ để tránh rủi ro nợ xấu và tình trạng dự án treo nhiều năm. 

Tuy nhiên, một số doanh nghiệp dự báo sẽ khó khôi phục vị thế và quy mô phát triển dự án như trước đó khi xét đến quy mô vay nợ lớn và việc tích lũy nhiều dự án, quỹ đất với giá vốn cao trong giai đoạn sốt nóng khiến hiệu quả kinh doanh các dự án trên không cao ngay cả khi được tạo điều kiện tái khởi động.

Trong đó, các doanh nghiệp bảo toàn tốt nguồn lực trong giai đoạn khó khăn, sở hữu những lợi thế trong phát triển dự án có thể bứt phá trong chu kì mới của thị trường, gồm: doanh nghiệp nắm nhiều quỹ đất sạch, ít gặp vướng mắc pháp lý và có thể nhanh chóng triển khai dự án được đánh giá quan trọng hơn quy mô quỹ đất. Sở hữu khả năng đấu thầu, phát triển dự án tạo sản phẩm thực tế. Quy hoạch dự án bài bản, tạo giá trị gia tăng tốt cho sản phẩm trong bối cảnh giá vốn tích lũy quỹ đất ngày càng sát với giá thị trường.

Các doanh nghiệp có sức khỏe tài chính tốt, sử dụng nợ vay ở mức hợp lý và không phụ thuộc vào các hình thức bán nhà trên giấy khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh. Bên cạnh đó, doanh nghiệp có sản phẩm phù hợp nhu cầu thị trường và có khả năng thu hút cư dân ở thực; có chu kì phát triển dự án và bán hàng ngắn, không bị sa lầy tại các dự án quá lớn so với nguồn lực doanh nghiệp hoặc nhu cầu thị trường bất động sản sẽ dành được lợi thế trong năm 2024.

Về nguồn cung của thị trường bất động sản năm 2024, mặc dù dự báo cải thiện so với năm 2023 nhưng nguồn cung sản phẩm mới trong năm 2024 sẽ vẫn ở mức hạn chế. Nguồn cung sẽ chủ yếu là hàng tồn kho hoặc phân khu tiếp theo tại những dự án hiện hữu do các doanh nghiệp ưu tiên tiêu thụ nguồn hàng hiện có để thu về dòng tiền, giải quyết nhu cầu tài chính trước mắt; việc triển khai dự án mới trong giai đoạn thị trường trầm lắng có thể mang đến rủi ro tài chính đáng kể cho doanh nghiệp.

Theo nhóm phân tích thanh khoản một số khu vực có thể hồi phục sớm hơn thị trường chung, theo đó sự phân hóa mạnh mẽ sẽ bắt đầu thể hiện giữa các khu vực, phân khúc và doanh nghiệp. Các sản phẩm đất nền, thấp tầng tại vùng ven, các tỉnh thành ít động lực tăng trưởng kinh tế sẽ vẫn gặp khó khăn và thậm chí tiếp tục giảm giá tại một số khu vực do mặt bằng giá đã bị đẩy lên quá cao, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và nguy cơ thừa cung cục bộ.

Đối với các sản phẩm cao tầng (chủ yếu ở Hà Nội và TP. HCM) như: các căn hộ cao cấp, hạng sang hoặc vị trí quá xa trung tâm có thể gặp khó khăn nhất định trong việc tiêu thụ và yêu cầu các chủ đầu tư tăng chiết khấu; các căn hộ phân khúc trung cấp nằm trong phạm vi đô thị hiện hữu, phục vụ tốt nhu cầu ở thực và đi lại của người dân sở hữu sức hấp dẫn lớn.