Thị trường bất động sản sẽ diễn biến thế nào sau cuộc họp tín dụng?

Thị trường bất động sản “được gì” sau cuộc họp tín dụng?

Sau cuộc họp tín dụng, phía ngân hàng nhà nước khẳng định, không có chuyện siết tín dụng bất động sản. Bởi vì hiện room tín dụng đã dư, các ngân hàng thương mại chủ động cấp tín dụng cho bất động sản. Đáng chú ý doanh nghiệp muốn được cấp tín dụng phải làm đúng quy định của pháp luật. Tức là dự án muốn được cấp vốn, vay được vốn phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước, có giấy phép xây dựng.

Cơ quan điều hành cũng cho rằng, rất khó đưa ra cơ chế ưu ái riêng cho doanh nghiệp bất động sản. Bởi nếu vậy các ngành nghề khác cũng đòi cơ chế tương tự, trong khi bất động sản không phải là lĩnh vực ưu tiên. Cụ thể, không cơ cấu nợ cho doanh nghiệp bất động sản vì sẽ ảnh hưởng đến lĩnh vực khác.

Ngoài ra, cuộc họp tín dụng cũng không có gói tín dụng nào mới đối với thị trường bất động sản.

Chia sẻ ngay sau cuộc họp, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Group cho hay: “Cõ lẽ không có ánh sáng nào cho thị trường bất động sản trong năm nay”.

Trước thời điểm Tết âm lịch, khi đưa ra dự báo thị trường bất động sản năm 2023, ông Thắng cho rằng, cuối quý 3 đầu quý 4/2023 bất động sản sẽ hồi phục nhờ những chính sách đang tập trung hỗ trợ cho thị trường. Tuy nhiên, sau cuộc họp tín dụng mới đây, vị này tiếp tục kể ra các kịch bản sẽ xảy ra với thị trường bất động sản năm 2023.

Khó khăn dự báo sẽ "chồng chất" với thị trường bất động sản. Ảnh minh hoạ.

Cụ thể, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục chứng kiến đợt cắt giảm nhân sự, giảm lương trên quy mô lớn lần 2 (lần 1 cuối năm 2022). Nhân sự làm việc trong ngành bất động sản chứng kiến đợt thanh lọc quy mô lớn. Họ đứng trước lựa chọn bỏ nghề chuyển qua ngành khác để tồn tại hay tiếp tục. Một số ít thật tinh nhuệ, thích nghi thật tốt mới có thể tồn tại trong trong đợt khủng hoảng này.

Số lượng doanh nghiệp bất động phá sản, giải thể có thể tăng kỷ lục. Trong đó có cả những doanh nghiệp tỷ đô.

Cùng với đó, nguồn cung trên thị trường giảm kỷ lục. Các doanh nghiệp lớn năm nay phải tìm giải pháp khắc phục hậu quả phát triển nhanh (trái phiếu, pháp lý dự án,...) mà muốn làm cũng không có nguồn lực.

Giá bất động sản tiếp tục giảm và có thể giảm mạnh trên thị trường thứ cấp ở những nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính đang đuối dòng tiền, hoặc ở các dự án 1 - 2 năm trước áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc hết ngày hỗ trợ.

Nút thắt lớn nhất chưa gỡ được

Cùng chia sẻ sau cuộc họp, Dương Thuỳ Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho hay, lãi suất ngân hàng tăng rất cao thời gian qua, đã đẩy tổng chi phí phát triển dự án của doanh nghiệp lên rất nhiều, khó khăn lại chồng khó khăn.

Theo bà Dung, room tín dụng và lãi suất là hai nút thắt lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay chưa được tháo gỡ. “Thật ra trong cuộc họp, vấn đề về room tín dụng cho bất động sản vẫn chưa được đề cập, mà chỉ dừng lại ở việc giảm lãi suất huy động”, bà Dung nhấn mạnh.

Trước đó, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo cần phải tăng room tín dụng cho các ngành nghề cần thiết, cho sản xuất, mà chưa nói đối với lĩnh vực bất động sản. Cuộc họp của Ngân hàng Nhà nước chủ yếu là công bố việc các ngân hàng lớn đã ngồi lại với nhau, trong đó có 4 ngân hàng Nhà nước, thống nhất giảm lãi suất huy động xuống mức gần 9%. Như vậy, lãi suất huy động sẽ chỉ giảm 1%-1,5%.

Theo bà Dung, việc giảm lãi suất là một tín hiệu tốt cho thị trường, đồng thời, cũng hy vọng về sự chuyển biến tích cực trong nửa đầu năm 2023.

Tuy nhiên, chủ trương giảm lãi suất lần này không quá nhiều, vẫn cao hơn năm 2021 đến 2%, cho nên nhìn tổng thể, sẽ không có biến động gì lớn trên thị trường bất động sản từ chính sách này. Tuy nhiên đây là một điểm sáng trong rất nhiều điểm nghẽn mà thị trường bất động sản đang đối mặt.

Vấn đề thứ hai của thị trường bất động sản là nguồn vốn. Với bất động sản thì nguồn vốn cho thị trường đến từ 2 phía: Các doanh nghiệp phát triển dự án và những người tham gia đầu tư, mua bán.

Nguồn vốn khó khăn đến từ cả 2 đối tượng đều liên quan đến chính sách của Chính phủ và chính sách của Ngân hàng Nhà nước. Đó là room tín dụng cho vay bất động sản, được gọi là tỷ lệ % trong tổng số dư nợ tín dụng cho bất động sản, đã bị Nhà nước thắt chặt từ giữa năm 2022, khiến các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn.

Hơn nữa, cách huy động tài chính chủ chốt cho các doanh nghiệp bất động sản chủ yếu từ vay ngân hàng, nên khi gặp thay đổi về chính sách, các doanh nghiệp không kịp trở tay để tìm các nguồn vốn khác.

Vì thế, doanh nghiệp nào chủ động trong nguồn vốn, đa dạng hoá nguồn vốn bằng những nguồn khác ngoài ngân hàng thì vẫn còn sống sót. Còn những doanh nghiệp chủ yếu dựa vào vốn vay ngân hàng thì gặp rất nhiều khó khăn và không đủ tài chính để phát triển dự án.

Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, sau một loạt vụ điều tra về hành vi phát hành trái phiếu doanh nghiệp, các doanh nghiệp này đã gặp nhiều khó khăn. Có doanh nghiệp phải dừng việc phát hành trái phiếu, có doanh nghiệp chỉ phát hành được một số lượng rất ít và có doanh nghiệp vướng vào pháp lý.

Tất cả các vấn đề này khiến khả năng hấp thụ của thị trường, tính thanh khoản trên thị trường bị giảm sút rất lớn.