Thị trường chững, vì đâu bất động sản vẫn khó giảm giá?

Nguồn cung suy yếu khiến giá liên tục tăng

Kể từ năm 2018 đến nay, thị trường bất động sản liên tục sụt giảm về nguồn cung bất động sản. Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản (VARS), tại Hà Nội, tổng nguồn cung căn hộ mới trong năm 2018 là hơn 39.084 sản phẩm, nhưng sang tới năm 2019 đã giảm xuống còn gần 22.500 sản phẩm. Năm 2020, nguồn cung căn hộ tiếp tục giảm xuống còn 16.350 sản phẩm. Năm 2021, số căn hộ được chào bán duy trì ở mức 16.841 sản phẩm.

Tương tự, tại TP. HCM, tổng nguồn cung căn hộ trong năm 2018 là 44.851 sản phẩm, sang năm 2019 sụt giảm rất mạnh xuống còn 25.100 sản phẩm, giảm tương đương 44%. Và sang năm 2020, căn hộ tại TP. HCM tiếp tục giảm xuống còn 21.300 sản phẩm. Đến năm 2021, nguồn cung tại TP. HCM tiếp tục giảm sâu xuống 13.583 sản phẩm.

Bộ Xây dựng cho biết, trong năm 2021, cả nước có khoảng 172 dự án nhà ở thương mại hoàn thành và đưa ra thị trường khoảng 24.000 sản phẩm căn hộ. Tổng nguồn cung căn hộ của cả nước trong năm 2021 chỉ nhỉnh hơn một chút, so với nguồn cung căn hộ của riêng TP. HCM trong năm 2020.

Cũng theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2022, số lượng dự án nhà ở thương mại được chấp thuận mới và hoàn thành vẫn hạn chế, chưa cho thấy sự cải thiện về nguồn cung nhà ở thương mại.

Tổng lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành trong 6 tháng đầu năm tổng hợp sơ bộ khoảng 12.000 căn, tương đương cùng kỳ năm 2021. Theo Bộ Xây dựng, do thiếu hụt nguồn cung trầm trọng, nên nhà ở, nhất là các đô thị lớn như Hà Nội và TP. HCM đã tăng giá phi mã, tăng bình quân 5 - 10%/năm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết, thị trường bất động sản đang xuất hiện một số dấu hiệu đáng quan ngại. Điển hình là tình trạng lệch pha cung cầu, thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà dành cho công nhân, người lao động.

Tại TP. HCM, nhà ở bình dân trong năm 2020 chỉ chiếm 1%, năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 là 0%. Ngược lại nhà cao cấp năm 2021 chiếm 74% và 6 tháng đầu năm là 80,1%. Nhà ở xã hội chỉ đáp ứng 41% theo kế hoạch.

Theo ông Châu, tình trạng lệch pha về cung cầu và lệch pha về cung ứng thị trường dẫn đến giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây.

Trong khi đó, thị trường bất động sản hiện đang có dấu hiệu giảm tốc, phát triển chậm lại, trầm lắng, doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu “hụt hơi”, giảm thanh khoản, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu. Nhà đầu tư thứ cấp đang khó khăn vì thị trường thứ cấp cũng đang trầm lắng và người có nhu cầu thật khó tạo lập được nhà ở hơn trước đây.

Nguyên nhân từ đâu?

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia cho rằng, giá bất động sản tăng không ngừng thời gian qua là do nguồn cung suy giảm nghiêm trọng.

Cùng với đó, các thủ tục trong luật liên quan đến bất động sản, nhà ở sửa đổi chậm. Trong hai năm qua, 11 luật liên quan vẫn đang giai đoạn nghiên cứu, chỉnh sửa và nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về vấn đề tài chính.

Ông Nghĩa đưa quan điểm, tại TP. HCM năm nay chỉ có 3 - 4 dự án bất động sản trong khi nhu cầu lên đến 50 - 60 dự án. Nhiều dự án gặp khó khăn do kẹt tài chính, thủ tục thuế,…

Đồng tình với những ý kiến trên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, lý do giá bất động sản tăng thể hiện ở nguồn hàng hiện nay đang rất thiếu, dự án đang đình trệ, thậm chí có cả những dự án chưa đưa vào thị trường, có dự án thì găm đất, chưa muốn đưa vào.

Theo vị này, thời gian qua, nhiều địa phương sốt đất, khi thị trường hàng hóa khan hiếm, họ tìm cách lách để có nguồn hàng “lậu”, hàng giả,… như san lấp đất rừng, gom đất chia lô tách thửa dù địa phương không có nhu cầu. Họ chỉ có mục đích mua không có nhu cầu sử dụng.

"Tình trạng đầu cơ đang làm cho thị trường trở lên méo mó. Trong khi nguồn cung không có nhiều trên thị trường nhưng nhu cầu thật của thị trường về nhà ở, đầu tư lớn sẽ gây ra hiệu ứng tăng giá, sốt đất”, ông Đính nói.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, việc tăng trưởng nguồn cung bất động sản có thể bị ảnh hưởng tiêu cực bởi chính sách “khóa van” tín dụng và kiểm soát hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Điều này có thể đẩy giá bất động sản tăng lên một cách bất hợp lý.

Bộ Xây dựng cho hay, nguồn cung mới các sản phẩm bất động sản ở tất cả các phân khúc trong nửa đầu năm 2022 đều hạn chế.

“Nguồn cung mới bị hạn chế chủ yếu là do việc siết chặt các thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản, ngoài ra việc dòng vốn cho thị trường bị thu hẹp từ nhiều phía như kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, sự suy giảm của thị trường trái phiếu,… cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung hạn chế”, Bộ này đưa thông tin

Theo Bộ Xây dựng, nhà ở, đất nền vẫn là loại hình bất động sản thu hút sự quan tâm nhiều nhất trong nửa đầu năm 2022, đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại trung cấp, bình dân và nhà ở xã hội, tuy nhiên, nguồn cung cho phân khúc này tương đối ít.