Thiếu căn hộ vừa túi tiền trên thị trường địa ốc TP.HCM?

Lệch pha cung cầu

Theo báo cáo mới đây của Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), trong 2 quý đầu năm 2018, nguồn cung phân khúc căn hộ bình dân giảm gần 70% so với cùng kỳ năm ngoái. Nếu năm 2017 phân khúc căn hộ cao cấp chiếm 31,3%, trung cấp 31,1%, bình dân 37,6% thì 6 tháng đầu năm 2018 tình hình ngược lại. Phân khúc căn hộ cao cấp chiếm 41%, trung cấp 39%, bình dân chỉ 19,9% với 1.914 căn hộ.

Tương tự, trong báo cáo của CBRE Việt Nam cũng chỉ ra, lượng căn hộ mở bán tại Hà Nội và Tp.HCM đều giảm lần lượt là 20% và 36% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, những dự án có mức giá từ 1-2 tỉ đồng/căn ghi nhận sụt giảm cung rõ nét. Đơn vị này dự báo sản phẩm vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm cho đến cuối năm 2018.

Thực tế trên thị trường hiện nay, số lượng căn hộ có mức giá vừa túi tiền chỉ "đếm trên đầu ngón tay". Không chỉ tại khu ven trung tâm Tp.HCM mà cả ở các tỉnh, thành lân cận, số lượng căn hộ giá mềm chào bán cũng khá ít ỏi.

Nhìn tổng quan thị trường phải kể đến số ít dự án giá vừa túi tiền giới thiệu ra thị trường ở thời điểm hiện nay tại các tỉnh lân cận Tp.HCM. Hầu hết các dự án mới giới thiệu ra thị trường đều giao dịch sôi động. 

Chẳng hạn như 653 căn hộ thuộc dự án  Bcons Suối Tiên (P.Đông Hòa, Dĩ An, Bình Dương) có mức giá khoảng 800 triệu đồng, có lợi thế vị trí kết nối thuận lợi với Quận 1, Quận 9 (Tp.HCM), cùng với đó nằm trong khu vực hạ tầng phát triển, đầy đủ tiện ích như làng Đại học Tp.HCM, Bến Xe Miền Đông mới, Bệnh viện Ung Bướu CS2, trạm cuối Metro, Big C, Copmart,… nên căn hộ dự án này được nhiều khách hàng quan tâm. 

Cùng khu vực, thời gian gần đây cũng xuất hiện vài dự án có mức giá trên dưới 1.5 tỉ đồng/căn. Chẳng hạn như dự án Phú Đông Premier, Marina Tower, Samsora Riverside… nhưng hầu hết các dự án này khi công bố ra thị trường đều giao dịch sôi động vì nhu cầu mua cao.

Tại khu ven Tp.HCM như Q.Thủ Đức, Q.9, Q.8, Q.Bình Tân, các dự án vừa túi tiền cũng chỉ "nhỏ giọt" nguồn cung. Một số dự án chào thị trường như Flora Novia, TDH – River View, Citrine Apartmen, Sky 9… nhưng hầu như chỉ còn hàng đầu tư thứ cấp.  Mặc dù quảng bá là căn hộ giá mềm nhưng giá thực sự không còn rẻ. 

Theo bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam, tại Tp.HCM, khu vực có căn hộ rẻ nhất với diện tích không quá nhỏ là Q.Bình Tân với 1,15 tỉ đồng/căn, ở Q.8 có giá thấp nhất là 1,2 tỉ đồng/căn. Nhìn chung, các căn hộ giá rẻ thường có giá 1,2 - 1,8 tỷ đồng cho khoảng 55 - 70 m2, tương đương 17 - 20 triệu/m2. Tuy nhiên, hầu hết các dự án này còn lại rất ít ỏi, lác đác ở một vài khu vực và dường như đã được săn đón hết trước đó. Giá thứ cấp cũng đã tăng từ 5-10%.

Trong khi dự án vừa túi tiền khan hiếm thì số lượng dự án trung – cao cấp vẫn gia tăng trên thị trường. Sự lệch pha cung về phân khúc giá cao được xem là thực tế đáng lo ngại hiện nay. Khoảng 2 năm trở lại đây, khách hàng khá khó khăn khi tìm mua được căn hộ với giá trên dưới 1 tỉ đồng/căn tại Tp.HCM.

Theo ghi nhận, quỹ đất hạn hẹp, những khó khăn về giá vốn, chi phí, lợi nhuận… đã phần nào ảnh hưởng đến nguồn cung ở loại hình này mặc dù nhu cầu thực còn rất lớn.

Sẽ bán chạy vào thời điểm những tháng cuối năm?

Sự mở rộng các dự án chung cư vừa túi tiền về khu vực lân cận Tp.HCM có kết nối giao thông thuận lợi được xem là lợi thế của các doanh nghiệp BĐS hiện nay.

Chính thực tế nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu đang tập trung mạnh vào loại hình này sẽ khiến thanh khoản phân khúc ổn định. Với nguồn cung hạn chế, nhiều chuyên gia dự báo phân khúc căn hộ có giá từ 1-2 tỷ đồng sẽ sôi động vào dịp cuối năm. Giá bán thứ cấp cũng được các chuyên gia dự báo sẽ tăng mạnh khi nguồn cung ngày càng ít đi.  

Vừa qua, hầu hết các dự án có mức giá trên dưới 1.5 tỉ đồng/căn đều có giao dịch rất tốt, đạt khoảng 80-100% ở giai đoạn đầu. Theo chia sẻ của bà Phạm Thị Phương Thảo, Giám đốc Công ty cổ phần dịch vụ BĐS Sao Việt - đơn vị phân phối dự án Bcons Suối Tiên, sản phẩm căn hộ đáp ứng nhu cầu của người mua nhà sẽ đạt được tiêu thụ tốt. Trong đó, phân khúc nhà vừa túi tiền luôn cung không đủ cầu.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) cho rằng, phân khúc nhà vừa túi tiền sẽ tăng trưởng mạnh và giữ vai trò chủ đạo của thị trường vào cuối năm 2018 và những năm tới. Do đó, Hiệp hội luôn khuyến nghị các doanh nghiệp BĐS cần quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ (1 - 2 phòng ngủ), có giá bán hợp lý vì đây sẽ là phân khúc có tính thanh khoản và bền vững nhất trên thị trường.

Trao đổi về vấn đề này, ông Lê Như Thạch, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bcons khẳng định: Hiện nay loại hình căn hộ vừa túi tiền thuộc vùng ven và các tỉnh giáp ranh Tp.HCM có thanh khoản rất ổn mặc dù thị trường BĐS nhiều biến động. Nhu cầu thực tìm kiếm loại hình này khá cao, đặc biệt ở các gia đình trẻ. Do đó, Bcons đã quyết định triển khai dự án BCONS Suối Tiên trong năm nay nhằm đáp ứng kịp nhu cầu này.

 "Tuy nhiên, hiện tại các doanh nghiệp triển khai phân khúc nhà ở vừa túi tiền đang gặp khó về vấn đề quỹ đất triển khai vì giá đất thời gian qua đã tăng quá cao. Nhu cầu tập trung ở phân khúc này là có thực nhưng nếu không giải quyết được bài toán quỹ đất, tài chính và quy trình thì trong vòng 5-10 năm tới nữa, sản phẩm BĐS vừa túi tiền sẽ khó xuất hiện trên thị trường, những bất ổn từ lệch pha cung - cầu là có thực", ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group khẳng định.