Thu nhập dưới 200 triệu đồng/năm gần như không có khả năng mua nhà

50% nguồn cung mới có giá hơn 100 triệu đồng/m²

Ghi nhận thị trường bất động sản Hà Nội tiếp tục sôi động với nguồn cung căn hộ mở mới đạt 8.100 căn, giảm nhẹ 9% so với cùng kỳ năm trước nhưng vẫn cao hơn trung bình giai đoạn 2023 - 2025.

Nguồn cung mở mới của Hà Nội tập trung chủ yếu ở khu Đông và khu Tây, nổi bật là Văn Giang (Hưng Yên) chiếm 11% tổng lượng mở bán, cùng các dự án quy mô lớn như Lumière Prime Hills, Sun Feliza Suites, Kepler Land Mỗ Lao hay Masteri Trinity Square... Khu Tây vẫn giữ vai trò đầu tàu nhờ hạ tầng hoàn thiện và quỹ đất dồi dào, chiếm khoảng 36% nguồn cung mới.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Trong khi đó, TP.HCM sau sáp nhập chứng kiến sự bứt phá mạnh mẽ với 5.500 căn, tăng 261% so với cùng kỳ 2024, đánh dấu mức phục hồi cao nhất trong ba năm qua. Động lực đến từ việc các quy định pháp lý mới bắt đầu phát huy hiệu quả, giúp nguồn cung dần cải thiện, dù vẫn phân bố chưa đồng đều. Hơn 60% lượng mở bán đến từ khu vực Bình Dương cũ, trong khi trung tâm TP.HCM vẫn khan hiếm dự án mới do tiến độ pháp lý kéo dài.

Giá căn hộ trung bình tại cả hai đô thị lớn tiếp tục tăng mạnh, đều trên 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Cụ thể tại Hà Nội, giá trung bình đạt 85,6 triệu đồng/m², tăng 23%, còn TP.HCM (cũ) ở mức 95,4 triệu đồng/m², tăng 21% so với cùng kỳ. Riêng các dự án mở mới trong quý 3/2025 đã tiệm cận 108 - 131 triệu đồng/m².

Cơ cấu giá cho thấy hơn 50% nguồn cung mới tại cả hai thị trường đều trên 100 triệu đồng/m². Đặc biệt tại khu Tây Hà Nội, các dự án lần đầu mở bán có mức giá từ 104 triệu/m². Tại TP.HCM sau sáp nhập có biên độ giá rộng hơn, 30 - 200 triệu đồng/m², song các căn hộ tầm trung chủ yếu nằm ở Bình Dương, khu trung tâm vẫn ghi nhận mặt bằng giá cao nhất thị trường.

Một số dự án trung tâm bán vượt mốc 100 triệu đồng/m²

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho biết, theo tính toán của One Mount Group, một hộ gia đình thu nhập khá từ 200 triệu đồng - 1,3 tỉ đồng/năm cần trung bình 9 - 10 năm làm việc để sở hữu một căn hộ tiêu chuẩn 70m² (giá 85 - 95 triệu đồng/m², chưa bao gồm VAT). Trong khi đó, nhóm thu nhập đại chúng dưới 200 triệu đồng/năm gần như không có khả năng tiếp cận nhà ở thương mại , khi cần hơn 35 năm tích lũy mới đủ tài chính.

Điều này cho thấy khoảng cách giữa thu nhập và giá bất động sản ngày càng nới rộng, đặt ra thách thức lớn cho bài toán an cư tại các đô thị đặc biệt như Hà Nội và TP.HCM.

Mặc dù giá bán cao, tỷ lệ hấp thụ các dự án mở bán trong quý 3/2025 vẫn đạt mức ấn tượng: 93% tại Hà Nội và 80% tại TP.HCM. Tổng lượng giao dịch đạt 10.100 căn ở Hà Nội, tăng 6,3% so với cùng kỳ 2024 và 5.300 căn ở TP.HCM, tăng 65,2% so với cùng kỳ 2024.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Nhiều dự án tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận tình trạng "cháy hàng" ngay trong ngày mở bán, cho thấy lực cầu ở thật và dòng tiền đầu tư vẫn duy trì ổn định, nhất là với những dự án có vị trí thuận lợi và pháp lý minh bạch.

One Mount Group dự báo, năm 2025, nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội sẽ đạt khoảng 31.000 căn, cao nhất trong vòng ba năm, trong khi TP.HCM dự kiến đạt 28.000 căn. Sang năm 2026, nguồn cung lần lượt duy trì ở mức 32.000 căn tại Hà Nội và 23.000 căn tại TP.HCM.

Đáng chú ý, Bình Dương chiếm khoảng 65% nguồn cung khu vực phía Nam trong năm 2025 và vẫn duy trì tỷ lệ khoảng 50% trong năm sau, khẳng định xu hướng mở rộng về vùng ven của thị trường TP.HCM sau sáp nhập.

"Trong 9 tháng đầu năm 2025, cả Hà Nội và TP.HCM đều chứng kiến sự gia tăng đáng kể về giá bán, một số dự án trung tâm vượt mốc 100 triệu đồng/m². Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ trung bình vẫn trên 80%, nhiều dự án bán hết chỉ trong vài ngày. Điều này phản ánh sức hút bền vững của bất động sản tại các đô thị lớn, nơi nhu cầu ở thật và đầu tư vẫn duy trì ở mức cao. Dự báo năm 2026, thị trường sẽ tiếp tục phục hồi mạnh mẽ, nguồn cung dồi dào hơn giúp giá bán ổn định hơn trong trung hạn", ông Trần Minh Tiến cho hay.

Với sự phục hồi của nguồn cung, tốc độ hấp thụ cao và niềm tin dần trở lại, thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM đang chuyển mình sang chu kỳ tăng trưởng mới. Tuy giá bán vẫn neo cao so với thu nhập bình quân, song xu hướng đầu tư dài hạn, phát triển hạ tầng và cải thiện pháp lý sẽ tiếp tục là động lực giúp hai thị trường này duy trì vị thế đầu tàu của bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2026 - 2027.