Tín dụng bất động sản sẽ còn bị siết hơn nữa

Ngay từ đầu năm, NHNN không ít lần nhắc nhở, có văn bản yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn sản xuất, kinh doanh; đồng thời hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, xây dựng, cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh toán.

Trong 1 tháng trở lại đây, nhiều ngân hàng cũng đã có động thái thu hẹp các chương trình ưu đãi hoặc nâng lãi suất cho vay lĩnh vực bất động sản. Mức lãi suất cho vay mua, sửa chữa, xây mới nhà cửa được đẩy lên cao hơn so với giai đoạn trước khoảng 1-2%/năm tùy ngân hàng. Nếu như trước đây, mức lãi suất cho vay mua nhà, đất tại các ngân hàng thường dao động ở mức 8-9%/năm thì nay phổ biến khoảng 11-12%/năm. Cùng với đó, một số giảm cho vay ưu đãi, nâng phạt lãi suất trả trước hạn, đưa ra các điều kiện khắt khe hơn với người vay mua nhà, đất, xét cho vay không quá 50-60% giá trị tài sản thế chấp.

Sẽ càng lúc càng siết chặt tín dụng bất động sản

Theo chuyên gia TS.LS Bùi Quang Tín, việc ngân hàng siết chặt tín dụng vào bất động sản sẽ không chỉ là nhất thời mà có thể trong vài năm tới sẽ vẫn như vậy, càng lúc càng siết chặt hơn. Bản chất của các dòng vốn cho BĐS là trung và dài hạn còn nguồn vốn của ngân hàng thì phần lớn là ngắn hạn, kể cả với các khoản tiền gửi kỳ hạn dài thì cũng có khả năng rút trước thời hạn.

Ông Tín cho rằng ngân hàng siết vốn chưa chắc là tín hiệu xấu cho thị trường bất động sản mà nhờ đó thị trường có thể được định hình lại, tái cơ cấu tốt hơn. Thị trường BĐS từ trước đến nay có trên 70% nguồn vốn phụ thuộc vào dòng vốn ngân hàng, song ngân hàng không phải là kênh duy nhất để huy động vốn. Ngân hàng siết chặt, nhu cầu vốn trung dài hạn của BĐS sẽ tìm đến kênh khác đa dạng hơn như chứng khoán, quỹ đầu tư, gọi vốn từ NĐT nước ngoài hoặc M&A dự án.

"Đối với các nhà băng, khi lãi suất huy động đầu vào không thay đổi trong khi lãi suất cho vay BĐS tăng lên thì khả năng sinh lời của ngân hàng cũng sẽ cao hơn. Bên cạnh đó, cho vay cũng sẽ an toàn hơn vì ngân hàng sẽ chọn những dự án tốt, nhà đầu tư tốt, những người dân có nhu cầu mua nhà thật sự. Như vậy, nợ xấu cũng sẽ giảm đi nhiều", ông Tín nói.

Theo lộ trình từ 1/1/2018-31/12/2018, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung hạn và dài hạn của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài là 45% và kể từ 1/1/2019 trở đi giảm xuống 40%. Hệ số rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng bất động sản năm nay cũng đã tăng từ mức 200% lên 250%. Bài học từ cơn sốt bất động sản những năm 2007-2008 đã khiến ngân hàng đã phải trả giá rất nhiều khi xử lý nợ xấu vậy nên việc các ngân hàng chặt chẽ hơn trong cho vay lĩnh vực này là điều tất yếu, đảm bảo chất lượng tín dụng được tốt hơn.

Không nên tính cho vay mua nhà là cho vay tiêu dùng?

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản tính đến quý IV/2017 là 471.022 tỷ đồng, tăng 5,5% so với quý III/2017 và chiếm khoảng 7,2% tổng dư nợ của nền kinh tế. Còn theo thống kê của Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản và xây dựng chiếm khoảng 15,8% tổng dư nợ của nền kinh tế.

Dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản liên tục tăng từ 2015 đến nay và chiếm khoảng 8% tổng dư nợ và vẫn ở trong ngưỡng an toàn. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng con số này có thể chưa phản ánh được toàn bộ vì cho vay mua nhà, sửa nhà,…hiện được thống kê trong tín dụng tiêu dùng.

Một trong những lưu ý đối với tín dụng bất động sản, TS.Nguyễn Đức Độ cho rằng việc chưa minh bạch, tách rõ cho vay mua nhà là tín dụng tiêu dùng hay tín dụng bất động sản có thể sẽ dẫn tới khó quản lý và định hướng chính sách. 

Đồng quan điểm, ông Tín cũng cho rằng, thời gian vừa qua, nhiều ngân hàng đã "lách" khi xếp cho vay mua nhà vào cho vay tiêu dùng, điều này chưa phù hợp và nên chuyển vào cho vay bất động sản, như vậy sẽ dễ hơn cho việc quản lý rủi ro.

Mới đây, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng để kiểm soát tốt dòng vốn cho vay bất động sản thì Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cần phải xác định lại về khái niệm cho vay tiêu dùng, không nên tính khoản cho vay mua nhà là cho vay tiêu dùng. Bởi vì theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, đây là hình thức đầu tư bất động sản, chỉ nên tính khoản vay để sửa chữa nhà hoặc thuê nhà là khoản vay tiêu dùng.