Tín dụng BĐS lập đỉnh, nguồn cung dịch chuyển rõ rệt sang phân khúc trung cấp

Tinh gọn quy trình hỗ trợ thúc đẩy hoạt động phê duyệt dự án

Theo VIS Rating, hoạt động phê duyệt dự án đã được thúc đẩy mạnh mẽ nhờ vào các chính sách mới nhằm đơn giản hóa thủ tục. Hoạt động cấp phép và phê duyệt dự án trong quý 3/2025 đã đạt mức kỷ lục. Cụ thể, đã có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới, tăng 391% so với cùng kỳ (svck).

Các chính sách như Nghị định 144/2025/NĐ-CP và 151/2025/NĐ-CP, quy định về thẩm quyền cấp tỉnh và cấp xã, đã góp phần rút ngắn thời gian phê duyệt dự án bất động sản (BĐS).

Ngoài ra, việc thành lập Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC) tại TP.HCM và Đà Nẵng dự kiến vào tháng 12/2025, cùng với các chính sách ưu đãi đi kèm, được kỳ vọng sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở , mang lại lợi ích cho các CĐT sở hữu quỹ dự án lớn ở khu vực lân cận.

Giá nhà tiếp tục tăng, cơ cấu nguồn cung dần dịch chuyển sang phân khúc trung cấp

Dù nguồn cung nhà ở đã có sự cải thiện ở tất cả các phân khúc, với tổng nguồn cung tại Hà Nội và TP.HCM tăng 55% svck trong quý 3/2025 (so với mức tăng 34% svck trong năm 2024). Tuy nhiên, giá sơ cấp vẫn tiếp tục tăng từ 31% đến 41% svck trong quý 3.

Điểm tích cực là tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội và TP.HCM vẫn duy trì ở mức cao, đạt 100,5%, nhờ tâm lý thị trường lạc quan từ việc cải thiện hạ tầng.

Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung đang có sự dịch chuyển rõ rệt. Nguồn cung nhà ở dần dịch chuyển sang phân khúc trung cấp.

Tại TP.HCM, nguồn cung nhà ở trung cấp đã tăng gấp 3 lần trong quý 3/2025. Nguồn cung mới này chủ yếu đến từ các khu vực lân cận như Bình Dương, với mức giá trung bình 46 triệu đồng/m2, thấp hơn 47% so với khu vực lõi TP.HCM.

VIS Rating dự kiến nguồn cung từ phân khúc bình dân đến trung cấp sẽ tiếp tục mở rộng, qua đó cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình.

Tín dụng BĐS tăng kỷ lục

Tín dụng BĐS đạt mức kỷ lục trong quý 3/2025. Dư nợ cho vay mua nhà tăng mạnh 20% svck (cao hơn mức 12% svck của năm 2024). VIS Rating kỳ vọng dư nợ cho vay mua nhà ở xã hội và cho người mua nhà lần đầu sẽ tiếp tục tăng nhờ vào các chính sách và lãi suất ưu đãi.

Cũng trong quý này, dư nợ cho vay kinh doanh BĐS tăng 37% svck, thúc đẩy tín dụng BĐS lên mức kỷ lục, chiếm 23,7% tổng dư nợ tín dụng . Điều này có thể ảnh hưởng không tốt tới các chỉ tiêu an toàn vốn của ngân hàng.

Sự tăng trưởng tín dụng mạnh mẽ này càng nhấn mạnh sự cần thiết phải đa dạng hóa nguồn vốn phát triển dự án mới. Hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) BĐS đã có sự phục hồi đáng kể, đạt 34,1 nghìn tỷ đồng trong quý 3/2025, tăng 50% so với mức bình quân 6 tháng đầu năm. Sự phục hồi này phản ánh nhu cầu đa dạng hóa nguồn vốn của các CĐT.

Mặc dù hoạt động phát hành mới dự kiến phục hồi trong giai đoạn tháng 12/2025 – quý 1/2026 sẽ giúp giảm áp lực từ mức tăng 15% đáo hạn trái phiếu, rủi ro tái cấp vốn vẫn ở mức cao đối với các doanh nghiệp chậm trả gốc, lãi trái phiếu như NVL, do phần lớn trái phiếu đến hạn không đủ điều kiện gia hạn theo quy định hiện hành.

Dòng tiền hoạt động cải thiện, giảm áp lực từ đòn bẩy tăng cao; mức độ phân hóa tín nhiệm ngày càng nới rộng

Hồ sơ tín dụng của phần lớn các CĐT vẫn duy trì ổn định, mặc dù đòn bẩy nợ vay (Nợ/EBITDA) đã tăng lên mức 4,4 lần (so với 3,1 lần trong quý 1/2025), do tổng nợ tăng 40% svck. Các công ty như VHM, HPX và SJS ghi nhận mức tăng trưởng nợ vay lớn nhất nhằm tài trợ cho dự án mới.

Sự ổn định của hồ sơ tín dụng là nhờ vào Dòng tiền hoạt động (CFO) đã cải thiện. Sự cải thiện này đến từ các khoản ứng trước của khách hàng, với các đơn vị dẫn đầu là VHM, DXG và VPI. Hoạt động bàn giao dự án trong vòng 12–18 tháng tới được kỳ vọng sẽ tiếp tục hỗ trợ dòng tiền và ghi nhận lợi nhuận.

Tuy nhiên, mức độ phân hóa tín nhiệm ngày càng nới rộng. Ngược lại với xu hướng chung, hoạt động kinh doanh của các CĐT gặp vướng mắc pháp lý như LDG, NRC và NVL vẫn ảm đạm. Các doanh nghiệp này ghi nhận biên lợi nhuận và dòng tiền yếu trong 9 tháng đầu năm 2025, khiến hồ sơ tín dụng của họ duy trì ở mức thấp.