Triển vọng tăng trưởng từ các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp

Nhiều lợi thế thu hút đầu tư

Theo Công ty CP Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BSC), chỉ số FDI/GPD của Việt Nam ở mức cao nhất trong khu vực (6,2%) cho thấy Việt Nam vẫn là một địa điểm thu hút FDI nổi trội so với các nước cùng khu vực.

Bên cạnh đó, Việt Nam đang tham gia một loạt hiệp định thương mại tư do (FTAs), bao gồm EVFTA hứa hẹn thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Các chính sách ưu đãi thuế của Chính phủ cũng là một chất xúc tác thu hút đầu tư.

Theo BSC, ngành bất động sản công nghiệp có nhiều triển vọng tăng trưởng trong năm 2021.

Bên cạnh đó, Việt Nam còn có nhiều lợi thế khác như: Chi phí nhân công ước tính của Việt Nam cho các hoạt động sản xuất khá cạnh tranh so với mức chung của khu vực; Chính phủ cũng nỗ lực cải thiện môi trường đầu tư khi thành lập các khu công nghiệp, khu kinh tế, chỉ số thuận lợi kinh doanh của Việt Nam ở mức trung bình khu vực; Chi phí xây dựng ở mức thấp; Tình hình vĩ mô ổn định: biến động đồng VND ổn định hơn so với các đồng IDR và MYR.

Ngoài ra, đại dịch COVID–19 là một cú hích tiếp theo sau chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, khiến làn sóng dịch chuyển công xưởng ra khỏi Trung Quốc ngày càng mạnh mẽ hơn. Một số tập đoàn lớn đã lên kế hoạch chuyển một phần dây chuyền sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam như Microsoft, Google, Panasonic, Sharp, Foxconn… cho thấy làn sóng dịch chuyển vẫn đang diễn ra mạnh mẽ. BSC kỳ vọng năm 2021 các dự án bị trì hoãn sẽ tiếp tục được triển khai.

Theo đánh giá của BSC, thị trường bất động sản công nghiệp tại miền Bắc tập trung vào 2 địa phương có thị trường lớn là Bắc Ninh và Hải Phòng. Tỷ lệ lấp đầy các KCN ở phía Bắc tăng chậm trong quý 3/2020, đạt 74%. Nguyên nhân là do tiến trình thuê đất khu công nghiệp chậm lại do đại dịch COVID–19. Tuy nhiên, miền Bắc với nhiều thuận lợi là cơ sở hạ tầng phát triển, địa lý gần với Trung Quốc, nên kỳ vọng hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển nhà máy khỏi Trung Quốc.

Trong khi đó, thị trường BĐS công nghiệp tại phía Nam tập trung vào các địa phương như Bình Dương, Đồng Nai và TP.HCM. Tỷ lệ lấp đầy các KCN tại phía Nam cao hơn, đạt trên 82%, do các địa phương phía Nam hiện đang thiếu quỹ đất sạch để thành lập các KCN mới. Các khu vực còn nguồn cung để đáp ứng khách thuê sẽ là điểm đến kế tiếp của các nhà sản xuất: Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh và Long An.

Triển vọng từ các doanh nghiệp

BSC dự báo, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HoSE: KBC) với các địa điểm tập trung đầu tư ở phía Bắc như Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng sẽ được hưởng lợi từ việc dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc.

Mặc dù triển vọng ngắn hạn còn khá yếu nhưng BSC vẫn kỳ vọng KBC sẽ được hưởng lợi lớn từ China +1 bởi các yếu tố sau: KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh đã xong pháp lý và là điểm sáng cho doanh nghiệp năm 2021; Khu đô thị: khu đô thị Tràng Duệ sẽ đóng góp chính vào năm 2021, ASP của Tràng Duệ giảm xuống còn 10 triệu đồng/m2 (thấp hơn kỳ vọng của BSC là 13-14 triệu đồng/m2) trong khi khu đô thị Phúc Ninh vẫn bị trì hoãn bởi các vấn đề pháp lý.

Trong khi đó, Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (HoSE: GVR), với vị thế đầu ngành và việc chuyển đổi đất trồng cao su thành khu công nghiệp là hướng đi chính, cũng như đầu tư vào các dự án công cộng sẽ thúc đẩy quá trình chuyển đổi đất cao su nhanh hơn.

Quỹ đất chuyển sang KCN có những lợi thế nhất định do phần lớn đất trồng cao su giúp tiết kiệm thời gian và chi phí đền bù và chi phí giải phóng mặt bằng thấp. GVR sẽ ghi nhận đền bù chuyển nhượng đất cao su thành sân bay Long Thành tháng 11/2020. Giá cao su phục hồi hỗ trợ phân khúc cao su, BSC kỳ vọng nhu cầu cao su tự nhiên sẽ tăng do các nhà sản xuất ô tô Trung Quốc đẩy mạnh sản xuất hậu COVID–19.

Mảng chế biến gỗ dự kiến sẽ tăng trưởng trở lại sau đại dịch COVID–19 nhưng cũng sẽ trở nên cạnh tranh hơn, BSC kỳ vọng xuất khẩu gỗ và sản phẩm gỗ sẽ phục hồi, hỗ trợ nhu cầu gỗ trong nước, nhưng biên lợi nhuận gộp sẽ giảm ở mức 20-21% (từ 26% năm 2019).

Tổng Công ty IDICO (HoSE: IDC) với quỹ đất KCN lớn, khoảng 880ha nằm trên địa bàn các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Bắc Ninh, Thái Bình... đảm bảo tăng trưởng dài hạn.