Từ năm 2026, ngưỡng nộp thuế cho thuê nhà có thay đổi lớn, người cho thuê cần đặc biệt chú ý

Từ năm 2026, hoạt động cho thuê nhà, cho thuê tài sản của cá nhân sẽ được xác định nghĩa vụ thuế theo hướng tiếp cận mới, dựa trên tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch. Đây là thay đổi quan trọng, nhằm phân loại rõ ràng quy mô hoạt động cho thuê và nghĩa vụ thuế tương ứng.

Theo Cục Thuế (Bộ Tài chính), cá nhân cho thuê tài sản là những cá nhân có phát sinh doanh thu từ việc cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc, thiết bị không kèm theo người điều khiển; và các loại tài sản khác không gắn với dịch vụ đi kèm.

Trên cơ sở đó, hướng dẫn của Thuế cơ sở 4 tỉnh Gia Lai nêu rõ, cá nhân có doanh thu cho thuê từ 500 triệu đồng/năm trở xuống sẽ không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN).

Cùng với đó, lệ phí môn bài đối với hoạt động cho thuê tài sản cũng chính thức được bãi bỏ từ ngày 1/1/2026, qua đó góp phần giảm chi phí hành chính và đơn giản hóa nghĩa vụ tài chính so với các năm trước.

Trường hợp doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu đồng/năm, cá nhân cho thuê phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định hiện hành. Cụ thể, thuế GTGT được xác định bằng 5% trên toàn bộ doanh thu cho thuê, trong khi thuế TNCN được tính bằng 5% trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng.

Ví dụ, với doanh thu cho thuê tài sản 900 triệu đồng/năm, thuế GTGT phải nộp sẽ được tính theo công thức: 900 triệu đồng x 5% = 45 triệu đồng. Còn thuế TNCN phải nộp là: (900 triệu đồng - 500 triệu đồng) x 5% = 20 triệu đồng. Như vậy, tổng số thuế phải nộp là 65 triệu đồng.

Với cách tính tương tự, nếu doanh thu năm lần lượt đạt 1 tỷ đồng, 1,5 tỷ đồng và 2 tỷ đồng, tổng số thuế phải nộp tương ứng là 75 triệu đồng, 125 triệu đồng và 175 triệu đồng.

Về phía doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân, cơ quan thuế lưu ý các yêu cầu về hồ sơ gồm hợp đồng thuê tài sản, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản, căn cước công dân của cá nhân cho thuê. Đối với các khoản chi từ 5 triệu đồng trở lên, doanh nghiệp phải thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt.

Trường hợp cá nhân cho thuê tự nộp thuế , doanh nghiệp thuê tài sản có trách nhiệm lưu giữ chứng từ và lập Bảng kê 01/TNDN. Nếu doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê, nội dung này phải được ghi rõ trong hợp đồng và không lập Bảng kê 01/TNDN.

Cơ quan thuế nhiều địa phương cũng nhấn mạnh, hộ kinh doanh cho thuê tài sản có doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống, dù không phát sinh thuế GTGT và TNCN, vẫn phải thực hiện khai thuế đầy đủ, chính xác, trung thực và đúng thời hạn, đồng thời chịu trách nhiệm trước pháp luật về hồ sơ thuế đã kê khai.

Về thủ tục khai thuế, Cổng Dịch vụ công quốc gia đã hướng dẫn cụ thể đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp làm việc với cơ quan thuế.

Theo đó, cá nhân cần chuẩn bị hồ sơ khai thuế theo từng lần phát sinh hoặc theo năm. Hồ sơ phải được nộp chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch hoặc năm tài chính nếu khai theo năm, hoặc ngày thứ 10 kể từ khi bắt đầu thời hạn cho thuê nếu khai theo từng lần phát sinh.

Địa điểm nộp hồ sơ được xác định theo loại tài sản cho thuê: Cá nhân cho thuê tài sản (không phải bất động sản) nộp tại cơ quan thuế nơi cư trú; Cá nhân cho thuê bất động sản nộp tại cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê. Hồ sơ có thể nộp trực tiếp, qua đường bưu chính hoặc thông qua giao dịch điện tử; cơ quan thuế sẽ tiếp nhận và xử lý theo đúng quy trình.

Trường hợp hồ sơ được nộp đến cơ quan thuế thông qua giao dịch điện tử, việc tiếp nhận, kiểm tra, chấp nhận, giải quyết hồ sơ (và trả kết quả nếu có kết quả) thông qua hệ thống xử lý dữ liệu điện tử của cơ quan thuế.

Thành phần hồ sơ gồm: Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản theo mẫu số 01/TTS; Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản mẫu số 01-1/BK-TTS (nếu là lần khai đầu tiên hoặc có phụ lục hợp đồng); Bản sao hợp đồng thuê tài sản và, trong trường hợp ủy quyền, kèm theo bản sao giấy ủy quyền hợp pháp. Cơ quan thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính để đối chiếu khi cần thiết. Số lượng hồ sơ gồm 1 bộ bản chính, 1 bản sao.