Từng giúp nhà đầu tư lãi gấp đôi, gấp ba nhưng phân khúc biệt thự, liền kề sẽ gặp nhiều khó khăn trong thời gian tới

Báo cáo thị trường nhà liền thổ TP. HCM và các tỉnh lân cận trong quý III/2022 của Jones Lang LaSalle Việt Nam (JLL) cho biết, sau nhiều quý ghi nhận tốc độ tăng trưởng nguồn cung cao nhờ xu hướng dịch chuyển ra các tỉnh vệ tinh, Đồng Nai và Bình Dương ghi nhận nguồn cung mới hạn chế trong quý này do các vướng mắc pháp lý.

Trong khi đó, JLL ghi nhận nguồn cung mới tại Long An gia tăng với 3 dự án mở bán mới giúp tổng nguồn cung đạt 7.725 căn tính đến quý III. Nhìn chung, thị trường nhà liền thổ miền Nam ghi nhận 759 căn mở bán trong quý, giảm 69,1% theo quý.

Cũng theo JLL, nguồn cung mới tại TP. HCM phục hồi ở mức vừa phải với 921 căn mở bán mới, chủ yếu đến từ dự án The Global City của Masterise và The Classia của Khang Điền.

Với nguồn cung mới hạn chế, JLL cho hay, số lượng căn được giao dịch ghi nhận tại các tỉnh lân cận và TP. HCM khiêm tốn, khoảng 1.502 căn trong quý III, giảm 42,2% so với quý trước đó. Trước những biến động kinh tế không thuận lợi như gia tăng lãi suất, nhu cầu tại các tỉnh lân cận TP. HCM chủ yếu tập trung vào các dự án phân khúc giá tầm bình dân được mở bán mới tại Long An hoặc hàng tồn tại Đồng Nai.

Về giá bán nhà liền thổ, JLL thông tin với sự ra mắt của dự án The Global City với giá bán 17.205 USD/m2 đất, tương đương 428 triệu đồng/m2 đã đẩy giá bán sơ cấp tại TP. HCM tăng lên 93,8% so với cùng kỳ năm ngoái và đạt đỉnh giá mới là 12.190 USD/m2 đất, tương đương 303 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, tại các tỉnh lân cận TP. HCM, giá bán sơ cấp của các dự án tại Long An đạt mức tăng trưởng cao nhất trong quý III, tăng khoảng 3-4% so với quý trước, chủ yếu nhờ vào sự phát triển hạ tầng nhanh chóng của khu vực và mức giá cạnh tranh. Ngược lại, các dự án giá cao tại Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu có xu hướng giảm giá từ 3-7% nhằm kích cầu.

Triển vọng trong quý cuối năm, JLL cho rằng các hạn chế về pháp lý và việc thắt chặt tín dụng tiếp tục làm trì hoãn nguồn cung mới. Ước tính có khoảng 3.000 căn sẽ được mở bán ở TP. HCM và các tỉnh lân cận.

“Cùng với sự bất ổn ngày càng gia tăng của thị trường bất động sản, các quyết định mua bán và đầu tư sẽ trở nên thận trọng hơn, các sản phẩm đáp ứng được nhu cầu thực của người mua sẽ được ưu tiên lựa chọn”, đơn vị này nhận định.

Tại thị trường Hà Nội và các tỉnh lân cận, nguồn cung mới có tín hiệu sụt giảm, cả quý ghi nhận khoảng 6.703 căn được mở bán. Trong khi đó, Hưng Yên tiếp tục dẫn đầu thị trường, chiếm 78,5% tổng nguồn cung mới nhờ đợt mở bán tiếp theo của dự án Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire.

Theo JLL, những tác động của việc thắt chặt tín dụng và nâng cao lãi suất đã đặt các chủ đầu tư vào thế “chờ đợi và xem xét” nhằm quan sát diễn biến thị trường. Dẫn đến lượng mở bán ở hầu hết các dự án hiện hữu bị hạn chế. Bên cạnh đó, một số dự án đã khóa bảng hàng để xem xét lại giá bán và chính sách bán hàng phù hợp hơn với tình hình thị trường hiện tại.

Đơn vị này cho biết, tổng lượng giao dịch trong quý III đạt 4.965 căn, giảm 33,1% so với quý trước. Theo JLL, rủi ro suy thoái kinh tế cùng với những khó khăn trong việc giải ngân cho người mua vay vốn đã làm giảm nhu cầu tại một số điểm nóng của nguồn cầu như Hoài Đức, Hà Đông. Theo đó, tỷ lệ hấp thụ ròng cao xuất hiện ở các khu vực lân cận có giá đất và giá bán nhà liền thổ thấp hơn so với Thủ Đô, hoặc đang có những chính sách bán hàng hấp dẫn hơn nhằm kích cầu.

JLL cho biết, giá bán sơ cấp trung bình của Hà Nội và các tỉnh lân cận tăng đáng kể đạt 5.989 USD/m2, tương đương hơn 149 triệu đồng/m2, tăng 42,2% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, xét theo quý giá bán chỉ tăng 3,2%. Giá bán trung bình theo quý tại Hà Nội tăng nhẹ chỉ 2,7% so với quý trước. Trong khi đó, tại 4 tỉnh lân cận, JLL ghi nhận không có sự thay đổi đáng chú ý nào về giá, ngoại trừ Hải Phòng do có sự gia nhập thị trường của 42 căn shophouse có giá bán cao, nằm ở vị trí đắc địa.

Nói về triển vọng thị trường JLL cho biết, thị trường sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong thời gian tới do các biến động về kinh tế vĩ mô và các rào cản pháp lý chưa được tháo gỡ. Cùng đó, nguồn cung mới hạn hẹp, lượng quý cuối năm 2022 dự đoán rơi vào khoảng 2.500 - 3.000 căn.

Về nguồn cầu, JLL dự báo, sẽ suy yếu và những trở ngại trong việc huy động vốn từ các ngân hàng và các quy định nghiêm ngặt về trái phiếu doanh nghiệp sẽ gây áp lực lên các chủ đầu tư và tính khả thi của dự án. Bên cạnh việc phát hành trái phiếu cho quỹ tín thác tư nhân nước ngoài để huy động vốn, các chủ đầu tư còn hướng đến đối tượng khách hàng thanh toán bằng tiền mặt để huy động vốn cho các dự án tiếp theo, thông qua các chính sách bán hàng hấp dẫn như bảo lãnh lãi suất, thỏa thuận mua lại,...