Tuyến đường “xương sống” Vành đai 3 sắp thông xe kỹ thuật: “Cú đúp” cho cả vùng kinh tế phía Nam

Tuyến đường “xương sống” vùng kinh tế phía Nam sắp về đích

Theo Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông (Ban Giao thông), Vành đai 3 TP.HCM đang thi công gấp rút để thông xe kỹ thuật từng đoạn vào ngày 19/12 tới, và toàn tuyến vào đầu năm 2026.

Theo dự tính, hơn 12,8km phần cầu cạn đoạn qua địa bàn thành phố Thủ Đức (cũ) sẽ thông xe kỹ thuật vào ngày 19/12 và thông xe toàn bộ 14,7km cầu cạn vào ngày 30/4/2026, song song với thời gian hoàn thành nút giao Tân Vạn – nút giao phức tạp nhất Vành đai 3.

Thông tin này ngay lập tức tạo hiệu ứng tích cực cho người dân và nhà đầu tư bất động sản. Bởi lẽ, Vành đai 3 TP.HCM vốn là tuyến đường “xương sống” liên kết vùng chiến lược quan trọng cho toàn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Theo đó, việc tuyến thông xe kỹ thuật vào cuối năm nay trở thành cú hích hạ tầng được mong đợi nhiều nhất.

Với hơn 75.000 tỉ đồng đầu tư, dự án có tổng chiều dài hơn 76km, đi qua địa bàn TP.HCM (cũ), Bình Dương (cũ), Long An (cũ) và Đồng Nai, giúp kết nối liên vùng, giảm ùn tắc giao thông và đặc biệt thúc đẩy phát triển kinh tế, đô thị và bất động sản dọc tuyến.

Theo quy hoạch, đường Vành đai 3 kết nối với 5 đường cao tốc hướng tâm là TP.HCM - Trung Lương, TP.HCM - Mộc Bài, TP.HCM - Chơn Thành, TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây và Bến Lức - Long Thành. Mạng lưới này không chỉ tạo liên kết 4 địa phương mà còn giải quyết bài toán nối kết liên toàn vùng Đông Nam Bộ và Tây Nam Bộ.

Bài học tại nhiều thành phố lớn trên thế giới đã cho thấy, các tuyến vành đai không chỉ giúp giảm áp lực giao thông nội đô mà còn là đòn bẩy tạo nên những hành lang đô thị, công nghiệp lớn của đất nước. Phát triển cùng các dự án vành đai thường sẽ là hệ thống hạ tầng quy mô, các đô thị lớn, các trung tâm kinh tế, tài chính sôi động.

Thị trường bất động sản từng chứng kiến “cú nhảy vọt” giá theo hạ tầng

Tại nhiều nước trên thế giới, quy hoạch đường vành đai đã khiến giá trị bất động sản có những bước nhảy vọt. Đơn cử như sự xuất hiện của đường vành đai số 3 tại Bangkok (Thái Lan) trong quy hoạch năm 2019 đã khiến giá bất động sản gần dự án tăng tới 50% so với trước đó. Tại Singapore, hệ thống đường vành đai chạy bao quanh rìa thành phố đã thúc đẩy giá bất động sản dọc tuyến tăng trung bình 11%/năm.

Tại Việt Nam, thị trường bất động sản nhiều lần chứng kiến những “nấc thang” tăng giá bất động sản nhờ vành đai, cao tốc, metro. Đơn cử, giá bất động sản tại Quận 9 (cũ) tăng gấp 3 lần sau khi cao tốc Long Thành - Dầu Giây đi vào hoạt động; Giá bất động sản Mỹ Đình – Cầu Giấy (Hà Nội) tăng 40–50% khi đường Vành đai 3 trên cao hoàn thiện.

Hay, dọc tuyến hạ tầng trọng điểm như đại lộ Võ Văn Kiệt, Phạm Văn Đồng, quốc lộ 13, xa lộ Hà Nội, Nguyễn Văn Linh… giá bất động sản tăng bền vững suốt 10 năm qua.

Chẳng hạn, khi tuyến đường Phạm Văn Đồng khởi công và chính thức đưa vào sử dụng năm 2015, bất động sản TP.Thủ Đức (cũ) đã tăng gấp 8-10 lần (tùy vị trí).

Đại lộ Đông Tây (đại lộ Võ Văn Kiệt) kể từ thời điểm khởi công (2005) đến giai đoạn thông xe (2011) cùng với hầm Thủ Thiêm thì bất động sản dọc tuyến thuộc khu vực khu Đông (Q.2 cũ), khu Tây TP.HCM (Q.Bình Tân, Q.8 cũ) và khu trung tâm (Quận 1, Quận 5 cũ) liên tục từ 20-30% mỗi năm. Đến giai đoạn dự án hoàn thiện, giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng nhờ việc cư dân di chuyển dễ dàng giữa các khu vực và khả năng kéo giãn dân từ khu trung tâm về các khu lân cận để sinh sống.

Tương tự, vào năm 2020, trước khi tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên, chạy song song xa lộ Hà Nội xuất hiện, giá bất động sản nơi đây dao động trong khoảng 45 - 80 triệu/m2. Đầu năm 2025 (sau khi metro vận hành), giá bất động sản dọc tuyến xa lộ Hà Nội tăng vọt lên 90 - 130 triệu/m2, tăng gần 2 lần so với trước khi metro vận hành. Đến nay, khi tuyến metro đã hoạt động gần một năm, giá nhà đất quanh xa lộ Hà Nội vẫn tiếp tục tăng lên.

Diễn biến tương tự các hạ tầng trọng điểm phía Nam, Vành đai 3 TP.HCM đangg bước vào giai đoạn “nước rút” trở thành “cú đúp” tăng trưởng giá cho bất động sản lân cận . Khi dự án hoàn thiện, người dân từ khu vực Đông Bắc TP.HCM dễ dàng di chuyển vào trung tâm quận 1, quận 3 (TP.HCM) trong vòng 20-25 phút, và 10 phút đến khu vực TP.Thủ Đức (cũ). Biên độ tăng giá được dự báo sẽ tăng trung bình từ 20–30%/năm trong 2 năm đầu khi tuyến đường đi vào hoạt động.

Xuất hiện tâm lý đón hạ tầng

Có thể thấy, tác động của hạ tầng giao thông đến giá trị bất động sản luôn rõ ràng và nhất quán. Hạ tầng làm gia tăng khả năng kết nối, kéo nhu cầu giãn dân, thương mại, dịch vụ đi kèm. Theo quy luật của thị trường, giá bất động sản sẽ tăng mạnh nhất vào thời điểm trước và sau khi hạ tầng hoàn thiện.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, có 3 giai đoạn giá bất động sản tăng mạnh theo hạ hạ tầng. Giai đoạn 1,hạ tầng đi vào hoạt động sẽ rút ngắn thời gian di chuyển đến các khu vực. Giai đoạn 2, khi việc đi lại thuận tiện thì bất động sản sẽ kéo được nhu cầu ở thực đổ về đi kèm các dịch vụ, thương mại bùng nổ theo. Giai đoạn 3, giá trị bất động sản bắt đầu tăng theo cấp số nhân nhờ dòng tiền và dân cư thực.

Hiểu được điều này, nhà đầu tư bất động sản luôn là đối tượng “đi trước đón đầu” hạ tầng. Đơn cử, thông tin Vành đai 3 TP.HCM chuẩn bị thông xe đã tác động rõ nét đến tâm lý người mua. Trước thời điểm tuyến hạ tầng này vận hành (tháng 12/2025) được xem là giai đoạn nhà đầu tư “ăn chắc” biên lợi nhuận và đón chu kỳ tăng giá - diễn ra giống như các tuyến hạ tầng trọng điểm đã hoàn thiện trên thị trường trước đó.

Ghi nhận cho thấy, gần đây, một số dự án bất động sản chạy dọc tuyến Vành đai 3 đang nhận được sự quan tâm lớn từ người dân và giới đầu tư. Đơn cử, dự án căn hộ A&K Tower của OBC Holdings nằm ngay tâm điểm kết nối của tuyến Vành đai 3 TP.HCM - quốc lộ 13 – Mỹ Phước –Tân Vạn, hưởng lợi trực tiếp khi tuyến vành đai 3 đi vào hoạt động. Cùng với đó, quốc lộ 13 chuẩn bị mở rộng lên 60m được xem là “bộ đôi sóng” hạ tầng tác động đến mặt bằng giá của dự án này trong tương lai.

Nhờ lợi thế pháp lý hoàn thiện, giá hợp lý hiếm hoi tại cửa ngõ Đông Bắc TP.HCM và đặc biệt dự án đang ở giai đoạn đầu mở bán sơ cấp, do đó A&K Towers đón nhận hiệu ứng tích cực từ thị trường. Nhiều nhà đầu tư “xuống tiền” với dự án này nhằm đón đầu khả năng cho thê – kinh doanh và tăng giá khi tuyến Vành đai 3 thông xe toàn bộ vào đầu năm 2026.

Tương tự, tại khu Đông TP.HCM, một số dự án như The Gió Riverside, TT Avio, Phú Đông SkyOne, La Pura, Bcons City, The Aspira, The Emerald Garden View… nằm gần các tuyến hạ tầng trọng điểm cũng đang thu hút dòng tiền đầu tư ở giai đoạn này.

Theo đại diện Savills Việt Nam, 75% giá trị tăng trưởng bất động sản đến từ hạ tầng và tính kết nối vùng. Điều này đồng nghĩa, nhà đầu tư chọn đúng “điểm rơi” hạ tầng thì luôn có cơ hội rõ ràng.

Gần đây, các đơn vị nghiên cứu đã chỉ ra những con số đáng chú ý trên thị trường bất động sản TP.HCM (mới). Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, sau sáp nhập, 76% mức độ quan tâm chung cư đang đổ về Bình Dương (cũ), 13% về Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ). Lượng người mua từ Quận 12, Gò Vấp, Bình Thạnh và Thủ Đức tìm đến Dĩ An, Thuận An (cũ) để mua nhà tăng đáng kể. Nguồn cung dồi dào, mặt bằng giá tốt, hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh mẽ, dư địa tăng giá còn cao… là những lý do khiến dòng tiền đầu tư dịch chuyển từ lõi trung tâm sang khu lân cận . Ngoài ra, nhu cầu an cư của người trẻ, chuyên gia cũng thúc đẩy thanh khoản các dự án căn hộ tại TP.HCM (mới).