Ủy ban Kinh tế: Hàng loạt bất cập nhìn từ đấu giá đất Thủ Thiêm

Đó là một trong ba nguyên nhân của các hạn chế, bất cập trong đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM), nêu tại báo cáo của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội sau rà soát việc ban hành và thực hiện quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất.

Dành phần riêng đánh giá việc đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Ủy ban Kinh tế cho rằng đây là cuộc đấu giá các lô đất có giá trị lớn nhất cho đến thời điểm hiện nay với tổng giá trúng đấu giá lên đến 37.346 tỷ đồng, gấp 7,09 lần giá khởi điểm đấu giá.

Xét dưới góc độ đấu giá tài sản thì việc các doanh nghiệp trúng đấu giá với giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm trong vụ việc đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã tối đa hóa khoản thu ngân sách nhà nước. Trường hợp các doanh nghiệp sau khi trúng đấu giá không thực hiện nghĩa vụ tài chính sẽ phải chịu chế tài mất khoản tiền đặt cọc lớn, khoản tiền này được nộp vào ngân sách nhà nước.

Theo diễn biến vụ việc đấu giá các lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phiên đấu giá được tổ chức vào ngày 10/12/2021, đến ngày 17/12/2021 cả 04 công ty trúng đấu giá đã thực hiện xong thủ tục ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất các lô đất nói trên với Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản và Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM.

Sau khi có thông tin về kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, giá giao bán bất động sản tại các dự án khu đô thị, nhà ở khu vực Thủ Thiêm đã đồng loạt tăng, tuy nhiên, ghi nhận giao dịch rất ít. Sau khi có thông tin chủ đầu tư xin chấm dứt thực hiện hợp đồng trúng đấu giá, thị trường bất động sản khu vực đã cơ bản ổn định trở lại.

Theo báo cáo, quy định về phương án nộp tiền trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đã ký dễ dẫn đến tình huống công ty trúng đấu giá chịu mất khoản tiền đặt cọc, không thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, khi đó kết quả đấu giá quyền sử dụng đất sẽ bị hủy bỏ.

Trên thực tế, Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt và Công ty TNHH Đầu tư phát triển và thương mại Bình Minh đã xin chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản đấu giá lô đất 3.9 và lô đất 3.12, chịu mất tiền đặt cọc. UBND TP.HCM đã quyết định hủy bỏ kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của lô đất 3.9 và lô đất 3.12. Cho đến nay, cũng chưa có thông tin về việc hai doanh nghiệp còn lại là Công ty Cổ phần Dream Republic và Công ty Cổ phần Sheen Mega nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

Ủy ban Kinh tế nhận định, cho dù công ty trúng đấu giá sẽ thực hiện đúng cam kết nộp tiền sử dụng đất theo kết quả trúng đấu giá hay sẽ đơn phương hủy bỏ cam kết thì sau vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm cũng phát sinh một số vấn đề cần quan tâm.

Thứ nhất, trường hợp công ty trúng đấu giá thực hiện đúng cam kết nộp tiền sử dụng đất theo kết quả trúng đấu giá, mặt bằng giá đất tại khu vực Thủ Thiêm nói riêng, tại TP.HCM nói chung sẽ bị đẩy lên một mức cao hơn, làm nảy sinh một số vấn đề phức tạp, ảnh hưởng tiêu cực.

Đối với thị trường bất động sản, trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất với mức giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm, sau đó lấy mức giá này để làm thông tin tham chiếu, xác định giá đất sẽ tạo ra một mặt bằng giá mới (thậm chí cao hơn nhiều) cho khu vực lân cận địa điểm đấu giá. Điều này sẽ có lợi cho các dự án mới được giao đất và đã nộp tiền sử dụng đất nhưng lại gây bất lợi cho các dự án đã được chấp thuận nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất hoặc các dự án sẽ thực hiện thu hồi đất để giải phóng mặt bằng sau này.

Các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất với mức giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm còn ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư, kéo theo sự tăng giá của các sản phẩm nhà ở, bất động sản đã hoặc đang chào bán lân cận địa điểm đấu giá. Trường hợp nhà đầu tư đưa ra giá bán nhà quá cao mà không được thị trường chấp nhận thì có thể làm tăng lượng hàng tồn kho có giá trị lớn.

Giá đất tăng sẽ làm tăng chi phí đầu vào và kéo theo tăng giá nhà ở, bất động sản; các doanh nghiệp khó có cơ hội đầu tư dự án nhà ở có giá bình dân, giá thấp mà bắt buộc phải đầu tư bất động sản cao cấp, siêu sang phục vụ cho các đối tượng có thu nhập rất cao trong xã hội mới có thể thu hồi vốn và kinh doanh có hiệu quả tiếp tục gia tăng tình trạng mất cân đối giữa nhà ở cao cấp và nhà ở thu nhập thấp.

Giá nhà ở tăng sẽ gây thêm khó khăn cho người dân, đặc biệt là nhóm có thu nhập thấp và trung bình trong việc tiếp cận nhà ở.

Đối với các doanh nghiệp đầu tư trong địa bàn, việc tăng giá đất làm tăng chi phí sản xuất, kinh doanh và giảm sức cạnh tranh của doanh nghiệp, ảnh hưởng không tốt đến môi trường đầu tư.

Đối với chính bản thân công ty trúng đấu giá, theo Ủy ban Kinh tế, việc đưa ra mức giá quá cao như vậy sẽ dẫn đến phương án huy động vốn, phương án đầu tư kinh doanh có tính khả thi thấp, rủi ro cao.

Đối với các cán bộ trong hệ thống cơ quan được giao nhiệm vụ định giá đất, thẩm định giá đất, giao đất, cho thuê đất, sẽ xuất hiện tâm lý e ngại bị quy kết làm thất thoát ngân sách nhà nước đối với các trường hợp định giá đất đã thực hiện trước đó, đồng thời sẽ gây khó khăn cho công tác định giá đất, thẩm định giá, giao đất, cho thuê đất trong tương lai.

Việc tăng giá đất cũng sẽ gây khó khăn cho công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, các chi phí bồi thường, hỗ trợ tăng cao trong bối cảnh ngân sách nhà nước còn khó khăn. Người dân Thủ Thiêm bị thu hồi đất đã nhận tiền bồi thường hoặc chưa nhận tiền bồi thường gia tăng khiếu nại đòi mức bồi thường cao hơn phương án bồi thường đã được phê duyệt, gây mất ổn định xã hội.

Thứ hai, trong trường hợp công ty trúng đấu giá đơn phương xin chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, trước hết, vẫn nảy sinh những vấn đề phức tạp, ảnh hưởng tiêu cực đối với toàn xã hội như trường hợp nêu trên; đồng thời, đây có thể chính là hình thức "thổi giá" của doanh nghiệp nhằm mục đích có thể xét tới.

Đó là, lợi dụng việc đẩy giá đất tại khu vực lên cao để tranh thủ bán các bất động sản mà doanh nghiệp đó hoặc các doanh nghiệp có liên quan đang kinh doanh tại TP.HCM và các khu vực lân cận.

Lợi dụng để đánh bóng hình ảnh công ty nhằm tăng giá trị doanh nghiệp để phát hành trái phiếu, tăng giá cổ phiếu, tăng giá trị góp vốn liên doanh, mua bán nợ, mua bán dự án.

Cơ cấu lại các khoản nợ tại các tổ chức tín dụng thông qua việc ký lại các hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất (sẽ định giá lại theo hướng tăng giá trị thế chấp), tiềm ẩn nguy cơ rối loạn, đổ vỡ hệ thống tín dụng, ngân hàng nếu không được các cơ quan chức năng có thẩm quyền kiểm soát chặt chẽ.

Việc doanh nghiệp trúng đấu giá đơn phương hủy bỏ hợp đồng trúng đấu giá có thể làm cho giá đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm bớt sốt ảo, dần dần trở về giá trị thực nhưng cũng tạo khó khăn cho địa phương trong việc tổ chức đấu giá lại và đấu giá các lô đất tiếp theo.

Ngoài nguyên nhân đã nêu ở đầu bài viết, Ủy ban Kinh tế còn nêu hai nguyên nhân khác của các hạn chế, bất cập trong đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Đó là quy định chưa rõ ràng, chưa cụ thể về các điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh của ngân hàng, chứng minh sự minh bạch, tính khả thi về huy động vốn, tính khả thi về phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá. Sử dụng tiền đặt trước với mức thấp được tính theo giá khởi điểm chuyển thành tiền đặt cọc sẽ có giá trị lớn hơn được tính theo giá trúng đấu giá.