Vay mua nhà liệu có khó, đâu mới là giải pháp bền vững?

Vay mua nhà có khó?

Theo các chuyên gia trong ngành, đây chỉ mới là bước đầu của lộ trình kiểm soát tín dụng BĐS khi chỉ một vài nhà băng tiến hành kiểm soát hạn mức giải ngân đối với các khoản vay mua BĐS đã có giấy chứng nhận. Lộ trình siết van tín dụng đã được cân nhắc đến nhiều năm qua nhưng liên tục bị đề xuất trì hoãn. Nhiều khả năng van tín dụng cho đầu tư địa ốc có thể bị thắt chặt hơn từ giữa năm 2022 để ổn định thị trường nhà đất.

Việc kiểm soát này trong bối cảnh hiện nay là cần thiết, và chỉ kiểm soát với người vay để đầu cơ thổi giá, với người có nhu cầu ở thật ngân hàng vẫn cho vay và chắc chắn không có lý do gì ngưng cho vay. Với việc siết cho vay bất động sản, với các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính, có dự án hợp pháp cũng cần được hỗ trợ để tránh những liên lụy dây chuyền

Tuy nhiên, có thể thấy, lãi suất ngân hàng cho vay có xu hướng tăng lên. Sau khi một số ngân hàng siết vốn cho vay bất động sản, lãi suất cho vay mua, sửa chữa nhà tại các ngân hàng đã từ 0,5 - 1,5%/năm do khách hàng dồn sang vay tại những ngân hàng còn "room" cho vay BĐS. Tình trạng nhiều khách hàng không vay được ở ngân hàng này nên đã chuyển sang vay tại các ngân hàng khác. Do vốn "khan hiếm" hơn nên lãi suất cho vay mua BĐS đã nhích lên 0,5 - 1%/năm, lên mức 8%/năm trong 12 tháng đầu ưu đãi, sau đó tăng lên mức 11%/năm, ở một số ngân hàng.

Như vậy, dù việc tiếp cận vốn vay của người mua nhà không quá khó, nhưng nhìn tổng thể bức tranh chung thì không còn dễ dàng như thời điểm trước đây.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) từng cho rằng, trong xu hướng siết tín dụng chảy vào BĐS, người vay mua nhà để ở có thể bị ảnh hưởng bởi lãi suất cho vay dự kiến cao hơn và việc giải ngân sẽ khó hơn.

Ông Lê Quốc Kiên, một nhà cố vấn BĐS cho rằng, do hướng đến nhu cầu mua ở thực, ngân hàng vẫn hỗ trợ khoản vay cho phân khúc BĐS này, nhưng định giá thận trọng lại, thấp hơn 15% - 20% so với giá thị trường. Ví du, gần như 1 năm vừa qua, nhà phố trung tâm khi định giá lại tăng không quá 5%, trong khi thực tế thị trường giao dịch tăng 15%. Bên cạnh đó, họ cũng kiểm soát chặt hơn nguồn thu nhập trả nợ của người đi vay, và tính tăng thêm khoản dự phòng bên cạnh ảnh khoản phải trả nợ và chi phí sinh hoạt.

Theo ông Kiên, với người vay mua nhà trong các dự án do chủ đầu tư phát triển, nếu chủ đầu tư có quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ, uy tín, dự án luôn nằm trong danh sách được các ngân hàng ưu tiên cho vay. Tuy nhiên cần lưu ý chủ đầu tư chỉ hỗ trợ được 2 yếu tố: vay để mua nhà và vay bằng tài sản đảm bảo là chính căn nhà được mua.

Việc chứng minh dòng tiền thu nhập đủ trả nợ ngân hàng vẫn là trách nhiệm của người mua nhà, nếu thu nhập không đảm bảo trả nợ, ngân hàng vẫn từ chối cho vay. Thậm chí rất nhiều trường hợp ngân hàng đã đồng ý cho vay và đã giải ngân được vài đợt, nhưng sau đó khi thẩm định lại, khách hàng bị ảnh hưởng thu nhập có nguy cơ không đủ khả năng trả nợ theo "room tín dụng đã duyệt", nên ngân hàng dừng giải ngân phần còn lại. Trên thực tế đã có nhiều mâu thuẫn xảy ra giữa khách mua với chủ đầu tư. Khách mua không được giải ngân tiền vay để đóng các đợt thanh toán tiếp theo cho chủ đầu tư.

Ông Kiên cho rằng, việc siết tín dụng bất động sản sẽ tác động đến hành vi vay vốn mua đất để đầu cơ, để phân lô bán nền, gom đất nông nghiệp mua bán sang tay ngắn và trung hạn. Qua đó, thị trường đầu tư đất nền sẽ lành mạnh và ổn định hơn. Khi việc siết tín dụng được tiến hành chặt hơn, những nhà đầu tư đất nền bắt buộc phải sử dụng tiền nhàn rỗi (hoặc vốn vay bằng đường gì đó nhưng với tỉ trọng nhỏ hơn nhiều), và đầu tư trong trung - dài hạn (3-10 năm) chứ không thể mua bán ngắn và trung hạn, đẩy giá lên liên tục như 3 năm qua.

"Khoá van" phải đúng đối tượng

Theo một số chuyên gia trong ngành, thời gian qua, việc đầu cơ, đầu tư vào đất nền vùng ven, đất nông nghiệp đã xảy ra quá nhiều, gây ra nhiều biến tướng, sốt đất và Nhà nước không khuyến khích rót vốn vào lĩnh vực này nên siết dòng tín dụng. Tuy vậy, với dòng vốn dành cho những người có nhu cầu mua nhà để ở, sửa chữa nhà cửa thì đây là nhu cầu chính đáng.

Việc rà soát tín dụng là cần thiết để làm lành mạnh hóa lại thị trường, tuy nhiên cũng cần có lộ trình và biện pháp phù hợp để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp làm ăn chân chính và người dân có nhu cầu chính đáng. Với các dự án có pháp lý rõ ràng, giấy tờ đầy đủ... thì vẫn nên cho doanh nghiệp vay. Tương tự vậy, với những người lao động, đặc biệt là công nhân thu nhập thấp có nhu cầu thực về chỗ ở thì phải có biện pháp hỗ trợ họ tiếp cận nguồn vốn với lãi suất hợp lý.

Một giám đốc của công ty BĐS tại Tp.HCM cũng bày tỏ quan điểm rằng "khoá van" tín dụng cũng phải đúng đối tượng. Một số khách hàng đến hạn thanh toán để nhận nhà đã gặp khó khi ngân hàng thông báo đã hết room tín dụng, đồng thời lãi suất cho vay của ngân hàng cũng tăng lên, kế hoạch tài chính của các khách hàng bị tác động. Người vay vốn để đầu cơ bất động sản chỉ chiếm một tỉ trọng nhỏ, trong khi nhu cầu vay vốn để sở hữu nhà để ở, đầu tư bất động sản dài hạn vẫn đang chiếm tỉ trọng lớn. Do đó, các ngân hàng, các tổ chức tín dụng cần có sự đánh giá, sàng lọc từng đối tượng, mức độ rủi ro để cho vay, không nên đánh đồng các khoản vay.

Theo Ngân hàng Nhà nước, trong ba năm gần đây, hoạt động cho vay đối với lĩnh vực bất động sản giảm về tỷ trọng so với tín dụng của toàn hệ thống. Tín dụng đổ vào bất động sản giảm từ trên 26% năm 2018 xuống khoảng 12% năm 2020, thấp hơn tăng trưởng chung của nền kinh tế. Đến cuối năm 2021, tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản duy trì khoảng 12%.

Năm 2022, Ngân hàng Nhà nước chủ trương sẽ hướng dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực ưu tiên, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và người dân tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng, hạn chế tín dụng đen. Riêng với lĩnh vực bất động sản, ngân hàng tạo điều kiện cho bất động sản nhà ở, tín dụng tiêu dùng phục vụ nhu cầu thực, chính đáng và tiếp tục kiểm soát chặt chẽ bất động sản đầu cơ, dự án lớn có hệ số rủi ro cao...

Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú nhấn mạnh, việc kiểm soát chặt không có nghĩa là dòng tiền không vào bất động sản nữa mà chỉ hạn chế vào những phân khúc đầu cơ, rủi ro của những dự án lớn.

Bất động sản có thể là lĩnh vực cho vay an toàn bởi có tài sản thế chấp và nếu vay mua nhà để ở thường là người có nhu cầu thật. Nhưng trong bối cảnh dòng vốn được Ngân hàng Nhà nước định hướng vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, hỗ trợ doanh nghiệp gặp khó do dịch thì tín dụng nhà, đất sẽ bị hạn chế.

Tuy nhiên, khi dòng vốn hạn hẹp, Ngân hàng Nhà nước cũng vẫn cần có những cơ chế cho vay ưu đãi và khuyến khích các doanh nghiệp đang phát triển dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, khoảng 1-2 tỷ đồng/căn dành cho nhu cầu ở thực.

Cùng đó, khuyến khích các ngân hàng thương mại tăng tín dụng tiêu dùng mua nhà dành cho khách hàng cá nhân mua nhà lần đầu, mua nhà để ở chứ không phải để đầu cơ. Có như vậy, dòng vốn vẫn đến trúng đích.