Vì sao BĐS nghỉ dưỡng quay đầu sụt giảm mạnh?

Giảm nhiệt rõ nét

Theo nhận định của DKRA, nhìn chung thị trường BĐS nghỉ dưỡng đã giảm nhiệt cả cung và cầu. Trong đó, thị trường này có sự phân hóa rõ nét về sức mua ở các chủ đầu tư khác nhau.

Cũng theo đơn vị này, quý 2 năm 2018 lượng cung tiếp tục giảm sút so với quý trước, tỉ lệ tiêu thụ đạt khoảng 47%, bằng 54% so với quý trước.

Trong khi đó, nguồn cung loại hình condotel dồi dào nhưng tình hình tiêu thụ của thị trường lại khá thấp. Các dự án gần như có tình hình bán hàng ít khả quan. Không chỉ vậy, thị trường căn hộ nghỉ dưỡng condotel từ Đà Nẵng đến Phú Quốc có lượng tồn kho vọt lên ngất ngưởng. 

Toàn thị trường tung ra 2.100 căn nhưng chỉ tiêu thụ 850 căn. Tỷ lệ hấp thụ theo khu vực đang ở mức đáng quan ngại. Tại Phú Quốc và Bà Rịa – Vũng Tàu, tỷ lệ thanh khoản khả quan nhất thị trường nhưng mức hấp thụ cũng chỉ dừng ở ngưỡng 39 - 40%. 

Trong khi đó, các thành phố du lịch biển còn lại có tỷ lệ hấp thụ căn hộ condotel ảm đạm hơn, lần lượt ghi nhận Khánh Hòa tiêu thụ 26%, Bình Định 22%, Đà Nẵng 9%. Lượng hàng tồn kho đều từ 70 - 90%.

DKRA cho rằng, với thực trạng nhu cầu condotel đang giảm, nguy cơ dư thừa nguồn cung có thể xảy ra. Ngoài những thách thức lớn về hàng tồn kho, hiện nay là thời điểm các chủ đầu tư chứng tỏ thực thi các cam kết và lợi nhuận phân khúc này đến đâu.

Vì đâu nên nỗi?

Theo báo cáo mới đây của Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) thì hiện các chủ đầu tư dự án condotel "kêu" là đang có khoảng trống pháp lý về loại hình BĐS "lai" này. Tuy nhiên, HoREA cho rằng, không có khoảng trống pháp lý có chăng là xuất phát từ lợi ích của các chủ đầu tư dự án.

Theo HoREA, trong các năm qua, các chủ đầu tư dự án condotel đã đạt được lợi nhuận rất lớn, do giá bán căn hộ condotel tương đương giá bán căn hộ cao cấp, trong khi giá thành thấp và nghĩa vụ của doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án vào ngân sách nhà nước chưa tương xứng. 

Kế đến là mục đích của các chủ đầu tư muốn bán nhanh, chốt lời nhanh dự án condotel, nên các chủ đầu tư thường thực hiện phương thức bán căn hộ condotel với cam kết lợi nhuận phổ biến từ 8-12%/năm trong 8-12 năm, với thủ thuật định giá bán cao hơn rất nhiều so với giá trị thực. Nói cách khác, chủ đầu tư lấy tiền trước của khách hàng rồi trả lại dần cho khách hàng theo cam kết lợi nhuận.

Để tăng thêm tính hấp dẫn khi bán hàng, chủ đầu tư dự án condotel cam kết người mua condotel sẽ được cấp "sổ đỏ ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở", trong lúc Luật Đất đai hiện hành không có quy định cấp "sổ đỏ" ổn định lâu dài mà chỉ quy định cấp "sổ đỏ" có thời hạn cho người mua condotel. 

"Nhưng, trên thực tế các năm qua, đã có vài địa phương "xé rào", cấp "sổ đỏ ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở" cho người mua căn hộ condotel. Việc làm của các địa phương này là trái với quy định của pháp luật đất đai hiện hành", ông Châu nhấn mạnh.

Về mặt quản lý, kinh doanh condotel, thì phương thức phổ biến là chủ sở hữu căn hộ condotel ủy quyền cho chủ đầu tư khu du lịch nghỉ dưỡng thực hiện, ít có trường hợp chủ sở hữu căn hộ condotel trực tiếp khai thác kinh doanh. 

Các dự án condotel được phát triển rất mạnh trong những năm gần đây, thu hút rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp và một nguồn vốn tín dụng, vốn xã hội rất lớn. Sau một thời gian phát triển quá nóng, hiện nay, thị trường condotel đang chững lại và đối diện với nhiều thách thức, khó khăn, trước hết là về hiệu quả kinh doanh, tính thanh khoản, thực hiện cam kết đảm bảo lợi nhuận và cấp "sổ đỏ" cho khách hàng.

Ngoài ra, những thủ tục liên quan đến việc mua – bán loại hình này cũng là một cản trở. Cụ thể, hiện nay, tại Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS chỉ quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, mà chưa có quy định phải thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án condotel hình thành trong tương lai với khách hàng. 

Đối với cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà ở sau khi đã nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam, tại các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS, nên hiện nay, cá nhân nước ngoài chưa được mua căn hộ condotel.