Vì sao căn hộ trung cấp tại Hà Nội lại có “cửa sáng” trong năm 2018?

Với nền tảng nền kinh tế vĩ mô tăng trưởng ổn định, nhiều công ty nghiên cứu thị trường dự báo 2018 sẽ tiếp tục là năm sôi động của thị trường này.

Theo nghiên cứu từ CBRE Việt Nam, thị trường đang có xu hướng dịch chuyển sang phân khúc trung cấp, số lượng căn hộ mở bán mới trong năm qua ở phân khúc này tiếp tục chiếm lĩnh thị trường.

Theo tiêu chí phân loại của CBRE, căn hộ trung cấp có giá sơ cấp trung bình từ 800 – 1.500 USD/m2. Đây cũng là phân khúc căn hộ có giao dịch nhiều nhất trong những năm vừa qua bởi nhu cầu sở hữu loại căn hộ này của các gia đình trẻ có thu nhập khá tăng cao ở thành phố lớn như Hà Nội.

Tổng giá trị căn hộ nằm trong khoảng 1,5 đến 2,2 tỷ đồng mỗi căn phù hợp với số đông các gia đình khá giả. Số liệu thống kê của Hội môi giới BĐS cho thấy, trong tổng số hơn 20.700 căn hộ bán được năm 2017 tại Hà Nội thì phân khúc trung cấp chiếm tới 42%, trong khi căn hộ cao cấp lại có tỷ trọng giao dịch rất thấp chỉ chiếm khoảng hơn 6%.

Theo dự báo của CBRE Việt Nam, năm 2018 được kỳ vọng là năm có sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc. Một số chuyên gia trong ngành cho rằng, những tháng cuối năm 2017 cho thấy sự dịch chuyển rõ nét của căn hộ cao cấp đang nhường chỗ cho căn hộ trung bình khá. Nhìn trên biểu đồ của CBRE vừa công bố cho thấy căn hộ trung cấp chiếm phần lớn thị phần. Và xu hướng này sẽ tiếp tục diễn ra trong năm 2018.

Số lượng căn hộ mở bán mới - phân khúc trung cấp có thị phần lớn nhất 

Đây được xem là triển vọng tốt cho loại hình căn hộ này khi thực tế thị trường Hà Nội hiện nay đang không có nhiều dự án mới được ra mắt thị trường.

Vào dịp cuối năm, thị trường chỉ đón nhận sự xuất hiện của dự án Hinode City ở phía Nam thành phố. Dự án này được xây dựng tại số 201 đường Minh Khai do Vietracimex là chủ đầu tư, với quy mô 3 tòa chung cư cao 23-27 tầng, tổng số 1.110 căn hộ diện tích từ 67m2 đến 120m2. Giá chung cư dự án Hinode City vào khoảng 36-40 triệu đồng/m2.

Khu phía Tây Hồ Tây có sự xuất hiện của dự án 6th Element…tại khu đô thị mới Tây Hồ Tây. Quy mô dự án gồm 2 tòa tháp căn hộ cao 38 tầng, được đầu tư xây dựng đồng bộ, hiện đại. Tổng nguồn cung căn hộ thuộc dự án này là 1.176 căn. Đây cũng là một trong những dự án hiếm hoi thuộc phân khúc căn hộ trung cao cấp hiện nay, có vị trí tại trung tâm Hà Nội được quy hoạch với đầy đủ các tiện ích với mật độ xây dựng thấp chỉ 39.5%.

Hay dự án The Sun xuất hiện vào trung tuần tháng 1.2018, nằm trên mặt đường Mễ Trì Hạ khu phía Tây thủ đô chưa tới 300 căn hộ có diện tích từ 74,18m2 đến 115,61m2. Các căn hộ tại The Sun được chào bán ra thị trường mức giá từ 29 triệu đồng/m2.

Còn lại, hầu như thị trường Hà Nội đang hấp thụ nguồn cung từ các dự án cũ đã bàn từ hồi đầu và giữa năm 2017.

Phân tích về triển vọng căn hộ tầm trung tại Hà Nội, ông Vũ Cương Quyết – TGĐ Đất Xanh Miền Bắc, đơn vị phân phối phần lớn dự án căn hộ tại Hà Nội nhận định, năm 2017 là năm thành công của phân khúc căn hộ tầm trung.

Trong tổng lượng giao dịch của Đất Xanh Miền Bắc thì căn hộ trung bình chiếm trên 45%, căn hộ trung cao cấp chiếm 36%. Tuy nhiên, theo ông Quyết có những lý do khiến xu hướng dịch chuyển phân khúc trung cao cấp sẽ phát triển mạnh hơn trong năm 2018.

Thứ nhất, chi phí đầu vào tăng cao bởi thuế đất, giá vật liệu xây dựng và chi phí đền bù cùng quy định về số lượng tầng hầm…khiến biên lợi nhuận ở phân khúc trung bình sẽ kém hấp dẫn hơn với giá bán thấp, nên chủ đầu tư rất khó khăn đưa giá chung cư dưới 22 triệu đồng/m2.

Thứ hai, căn hộ cao cấp có giá khoảng từ 33 – 45 triệu đồng/m2 đang gặp khó khăn hơn, rủi ro hơn trong việc tìm kiếm khách hàng khi giá vượt xa tầm với của số đông người mua.

Thứ ba, với phân khúc căn hộ trung bình vẫn đang là lựa chọn tốt của số đông gia đình có tài chính eo hẹp, tuy nhiên, lại gặp phải vấn đề di chuyển vào trung tâm thành phố do vị trí dự án ở khá xa. Do đó, với các chính sách cho vay linh hoạt như hiện nay, nhiều khả năng các hộ gia đình có thu nhập khá giả, công việc ổn định trong tương lai sẽ lựa chọn sản phẩm thay thế với giá cao hơn nhưng có nhiều tiện ích hơn và di chuyển vào trung tâm dễ dàng hơn.

Cũng theo ông Vũ Cương Quyết, một thực tế cho thấy đang có nhiều động thái dịch chuyển của các chủ đầu tư từ phân khúc cao cấp sang trung bình. Tuy nhiên, thực tế năm 2018 có khả năng chi phí đầu tư sẽ bị tăng rất cao tăng thuế đất, giá vật liệu xây dựng, quy định khắt khe về vấn đề tầng hầm… nên các chủ đầu tư sẽ thiên về phương án an toàn và có lợi nhuận hơn ở phân khúc căn hộ tầm trung.

Do vậy, ông Quyết dự đoạn năm 2018 căn hộ giá từ 23-30 triệu đồng/m2 sẽ vẫn chiếm ưu thế, thị trường sẽ tạo thế cân bằng giữa phân khúc trung cấp và bình dân. Còn căn hộ cao cấp sẽ tiếp tục hạn chế hơn về nguồn cung trong năm nay.

Một điểm đáng lưu ý khác đó là, các thủ tục liên quan đến dự án như kiểm duyệt thiết kế, phê duyệt dự án mới ngày càng khắt khe hơn do việc rút kinh nghiệm về quy hoạch và khắc phục tình trạng phê duyệt dự án ồ ạt như trước đây cũng sẽ làm ổn định thị trường, điều tiến nguồn cung cho thị trường. Vì thế, nhiều chuyên gia dự báo thị trường chung cư năm 2018 sẽ khó xảy ra tình trạng cung ra ồ ạt nên triển vọng sẽ tiếp tục khả quan.