Vì sao giá chung cư Hà Nội và TP.HCM vẫn tiếp tục tăng trong khi giao dịch giảm?

Nguồn cung thị trường Hà Nội sụt giảm 

Theo báo cáo quý 1/2022 của Colliers Việt Nam, tại thị trường Hà Nội, nguồn cung sơ cấp có sự sụt giảm trong quý I. Nguyên nhân là do ách tắc trong khâu pháp lý phê duyệt dự án mới. Các dự án đã được phê duyệt cũng khó tham gia thị trường vì giá đất cao gây vướng mắc trong khâu đền bù giải phóng mặt bằng.

Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án trong khu đô thị như Vinhomes Smart City, Ecopark và Ciputra.

Số lượng giao dịch trong quý giảm nhẹ do sự gia tăng nhanh số ca nhiễm Covid-19 tại Hà Nội. Giá bán sơ cấp vẫn tăng do thiếu nguồn cung mới. Trong đó giá các dự án tại các quận Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm và Hoàng Mai tăng mạnh do có tiềm năng phát triển về cơ sở hạ tầng.

Sự quan tâm đến phân khúc cao cấp cũng ngày càng tăng, chủ yếu từ nhóm người Việt có thu nhập cao và người nước ngoài đến từ Hong Kong và Hàn Quốc. Xu hướng này được kỳ vọng sẽ tiếp tục đối với các dự án có vị trí đẹp và cao cấp. Trong khu vực, giá bất động sản tại Hà Nội vẫn còn rất cạnh tranh. Triển vọng tăng trưởng vốn và lợi nhuận đầu tư hấp dẫn tại thị trường này cũng là yếu tố giúp thu hút các nhà đầu tư nước ngoài và các quỹ.

Lượng giao dịch giảm nhẹ tại thị trường TP.HCM

Trong quý I/2022, thị trường căn hộ của TP.HCM tiếp tục mở rộng về phía Đông và Nam. Nhiều dự án mới tập trung tại khu vực gần các trục đường chính ở TP. Thủ Đức, Quận 7 và huyện Bình Chánh. Sản phẩm tại các khu vực này cũng nhận được mức độ quan tâm cao từ các khách hàng tiềm năng và ghi nhận mức giá bán sơ cấp tăng.

Xét trên toàn thành phố, lượng giao dịch giảm nhẹ do ảnh hưởng từ Covid-19 trong và sau Tết. Hơn nữa, việc rút khỏi thương vụ đấu giá các lô đất Thủ Thiêm cũng đã gây ra những ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường, các nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn.

Giá bán căn hộ đã thiết lập một mức mới với sự ra mắt của các sản phẩm căn hộ siêu sang tại Quận 1. Bên cạnh khu vực trung tâm, phân khúc hạng sang cũng tăng trưởng nhanh chóng tại các khu vực khác, đặc biệt là TP. Thủ Đức. Trong khi đó, nguồn cung từ phân khúc bình dân vẫn còn hạn chế.

Theo báo cáo thị trường của DKRA tháng 2/2022 cho thấy, nguồn cung căn hộ hạng C, nhà ở vừa túi tiền cho người có nhu cầu ở thực "vắng bóng" trên thị trường.

Có thể thấy, hơn 2 năm qua TP.HCM không xuất hiện dự án nào có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 trong khi nhu cầu mua nhà giá hợp lý phục vụ nhu cầu ở thực chưa bao giờ "hạ nhiệt". Thay vào đó, thị trường này phát triển nguồn cung căn hộ hạng sang, hạng A và một số dự án căn hộ hạng B. Chính việc nguồn cung hạn chế đã đẩy giá căn hộ hạng C tại TP.HCM chạm ngưỡng 60 – 70 triệu đồng/m2, khiến ước mơ về một nơi an cư vừa túi tiền mang hộ khẩu TP.HCM của người trẻ, người có thu nhập thấp ngày càng xa tầm với.

Lý giải việc TP.HCM thiếu vắng nguồn cung phân khúc bình dân, các chuyên gia cho rằng, việc các chi phí đầu vào như nguyên vật liệu xây dựng, chi phí hạ tầng, tiền sử dụng đất, chi phí pháp lý, phí nhân công… đều tăng, điều này khiến việc làm nhà giá rẻ trở nên bất khả thi.

Nhận định về triển vọng tại thị trường Hà Nội và TP.HCM, theo các chuyên gia Colliers, trong hai năm tới, nguồn cung mới sẽ phục hồi, dẫn đến số lượng bán dự kiến cũng được cải thiện.

18.000 căn hộ mới sẽ được chào bán trong năm nay, đến từ các dự án phát triển mới và các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu như Grand Marina Saigon, Grand Manhattan, Lancaster Legacy (quận 1); Vinhomes Grand Park, Metropole, Masteri Center Point (TP. Thủ Đức), Grand Sentosa (huyện Nhà Bè). Nhiều dự án đã chạy các chiến dịch tiếp thị của họ và bắt đầu thu thập các lượt đặt trước để ra mắt.

Về lâu dài, với sự phát triển của đầu tư công, đặc biệt là phát triển cơ sở hạ tầng sẽ trở thành động lực tăng trưởng chính của thị trường bất động sản trong những năm tới.