Vì sao giá nhà luôn tăng?

Doanh nghiệp muốn làm nhà giá rẻ cũng không được

Ông Nguyễn Đình Trường, Tổng giám đốc Công ty TT Capital, cho rằng nguyên nhân chính lúc này là thị trường rất khan hiếm nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở giá rẻ ở TP.HCM và Hà Nội; trong khi nhu cầu để ở, đầu tư vẫn đang rất lớn. Các bộ luật mới ra đời dù tháo gỡ được một số vướng mắc trước đây, nhưng để làm theo còn tốn thời gian hơn nữa. Ví dụ cơ chế thí điểm cho phép làm nhà ở thương mại trên đất không phải là 100% đất ở. Nhưng để vào được chương trình này, các doanh nghiệp (DN) phải "chạy đua" với nhau vì số lượng hạn chế, chỉ áp dụng cho các dự án ở khu vực đô thị, phù hợp quy hoạch và không vượt quá 30% phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch tỉnh 2021 - 2030 đã được phê duyệt.

ẢNH: NHẬT THỊNH

Trong khi đó, một dự án mới, từ lúc mua đất đến khi bán hàng nhanh nhất cũng mất 2 năm mới xong pháp lý; nếu tự đi thỏa thuận đền bù thì mất nhiều thời gian hơn nữa. "DN mua đất sạch rất khó vì khan hiếm và giá cao ngất ngưỡng, bởi giá đất dự án tăng theo giá căn hộ chung cư. Một quỹ đất đủ lớn, phù hợp quy hoạch, không có đất xen cài, nhất là những dự án có chủ trương đầu tư, các DN tranh nhau mua, săn lùng nên gần như mỗi tháng mỗi tăng giá, chủ đất hét giá trên trời", ông Trường nói thẳng.

Một nguyên nhân nữa khiến giá bất động sản (BĐS) tăng, theo ông Trường là lãi suất hiện nay chỉ thấp với người mua nhà. Riêng với chủ đầu tư, ngân hàng cho vay cũng rất cao, từ 10 - 12%/năm vì vẫn cho rằng BĐS là ngành nghề rủi ro. Rồi đang trong giai đoạn kích thích tăng trưởng kinh tế, cung tiền ra thị trường nhiều, cũng khiến giá BĐS tăng. Chưa kể chi phí vật tư xây dựng tăng mạnh thời gian qua. Các chi phí trên đẩy giá tăng cao và tất cả phải cộng vào giá bán cho khách hàng.

"Vòng đời một dự án từ lúc mua đất đến khi hoàn thành, giao nhà phải mất 5 - 6 năm. Đối với dự án bán chậm thì tiến độ xây dựng bị giãn ra nữa, chi phí tài chính cho vòng đời sẽ đội lên. Nên nói BĐS lợi nhuận khủng cũng đúng. Nhưng chia đều cho mỗi năm, cũng chỉ còn khoảng 10%, lại rất rủi ro nếu thị trường đi xuống hoặc bán hàng không được. DN chúng tôi làm dự án đầu tay ở khu vực Bình Dương cũ đang bán 32 triệu đồng/m2, nhưng với các dự án mới bắt buộc phải bán 36 - 37 triệu đồng/m2. Muốn làm nhà giá rẻ nhưng không mua được quỹ đất rẻ, nên các dự án sau bao giờ cũng phải tăng giá. Giá căn hộ tăng, đẩy giá đất sạch tăng, từ đó tiếp tục tăng giá nhà thành phẩm. Vòng xoáy tăng giá cứ quay cuồng như vậy, mãi không dứt. Biết rằng phân khúc nhà giá rẻ nhu cầu rất lớn, chúng tôi muốn làm nhưng không thể", ông Nguyễn Đình Trường thừa nhận.

Nguồn cung khan hiếm, thủ tục pháp lý vướng mắc, chi phí đầu vào rất cao, cơ cấu sản phẩm BĐS không hợp lý, chi phí tài chính và tín dụng... tăng cao, theo ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty Global Home, là nguyên nhân khiến giá BĐS tăng nhanh và "neo" ở mức rất cao. Ngoài ra, còn một yếu tố là tâm lý thị trường, đầu cơ "thổi giá", găm hàng cũng góp phần làm giá lên cao. "Tuy nhiên cũng không loại trừ việc các chủ đầu tư tự định giá bán cao. Khi giá vốn căn hộ 1 đồng, DN có thể định giá bán 2, thậm chí 3 đồng để đưa vào ngân hàng vay hoặc phát hành trái phiếu với mức giá cao ngất ngưởng. Chưa cần bán, chủ đầu tư đã rút ra được một khúc để xoay vòng vốn, thậm chí lấy tiền đó đi mua dự án khác", ông Thành nói.

Giải cứu hàng trăm dự án "trùm mền"

Để giảm giá nhà , theo ông Nguyễn Duy Thành, cần nhiều giải pháp cụ thể. Đầu tiên là phải tăng nguồn cung nhà ở xã hội (NOXH) và nhà giá rẻ bằng cách giao DN uy tín triển khai các dự án NOXH quy mô lớn. Đơn giản hóa thủ tục pháp lý; giảm giá đất, thuế, phí, lệ phí liên quan BĐS. Chính quyền phải định giá đất ngay khi có quyết định giao đất để chủ đầu tư chủ động đăng ký giá bán căn hộ khi triển khai. Nhà nước cần hỗ trợ đầu tư hạ tầng giao thông, điện nước, viễn thông kết nối để giảm chi phí phát triển dự án đối với hạ tầng xã hội. Một trong những khâu quan trọng nhất là đơn giản hóa quy trình phê duyệt, cấp phép, lựa chọn nhà đầu tư, giao đất và có thể chuyển từ tiền kiểm hiện nay rất mất thời gian sang hậu kiểm để đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án .

Chuyên gia BĐS Nguyễn Tiến Dũng cũng cho rằng, Chính phủ cần có chính sách hướng đến việc tăng nguồn cung nhà ở giá thấp, nhà trung bình bằng cách đưa ra các ưu đãi, chính sách hỗ trợ chủ đầu tư làm nhà ở phân khúc này. Trước mắt cần giảm thuế, phí, lệ phí liên quan đất đai và xây dựng; kiểm soát giá vật liệu xây dựng; đầu tư hạ tầng sớm để giúp DN giảm chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí hạ tầng ngoài ranh dự án . Bên cạnh đó, cần có chính sách kiểm soát đầu cơ, thổi giá, tránh kích cầu ảo bằng cách minh bạch thông tin đấu giá đất; kiểm soát tài chính, tín dụng cho các chủ đầu tư. "Chính sách thu tiền sử dụng đất hiện nay quá cao, cộng với chi phí vật tư, nhân công tăng do khan hiếm vì đang khởi công nhiều công trình thì việc giảm giá nhà như Thủ tướng kỳ vọng là sẽ còn rất xa vời", ông Dũng nói thẳng.

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang nhấn mạnh, cần có cơ chế đặc biệt ngay và luôn là các bộ, ngành cùng các địa phương phải phối hợp với nhau tìm cách giải cứu hàng trăm dự án cũ đang tồn đọng, trùm mền do định giá đất, các vướng mắc pháp lý khác. Đồng thời có chính sách khuyến khích, tạo điều kiện cho các DN vừa và nhỏ phát triển nhà ở giá rẻ, NOXH. Đối với người dân, cần "cởi trói" cho cá nhân tách thửa, giảm tiền sử dụng đất để cung cấp thêm nguồn cung đất nền giá rẻ ra ngoài thị trường.