Với phân khúc biệt thự, dinh thự cao cấp, giá trị không còn được đo bằng đơn giá trên mỗi mét vuông, mà bằng vị trí, mức độ khan hiếm và khả năng đối chiếu với những tài sản cùng phân khúc trên thị trường.
Đây cũng là lý do những biệt thự tại các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng vẫn tiếp tục thu hút nhóm khách hàng có năng lực tài chính cao, ngay cả khi mặt bằng giá đã bước sang một vùng mới.
Thị trường đang hình thành những vùng giá rõ ràng hơn
Trong nhiều năm, khi nói về biệt thự cao cấp, thị trường thường nhìn vào giá của từng dự án hoặc từng khu vực một cách rời rạc. Nhưng cùng với sự dịch chuyển của hạ tầng và sự hình thành các cực tăng trưởng mới, bức tranh giá đang được sắp xếp lại theo từng vùng rõ nét hơn. Mỗi vùng giá không chỉ phản ánh vị trí địa lý, mà còn phản ánh mức độ khan hiếm quỹ đất, khả năng kết nối và vai trò của khu vực đó trong cấu trúc phát triển đô thị.
Tại TP.HCM, khảo sát mặt bằng giá chào bán các dự án biệt thự cao cấp cho thấy khu vực trung tâm hiện hữu đã thiết lập vùng giá ngày càng cao, do quỹ đất gần như cạn kiệt và nguồn cung mới rất hạn chế. Theo Avison Young, khu Thủ Thiêm ghi nhận một số biệt thự siêu sang chào bán ở mức tiệm cận 993 triệu đồng/m², thiết lập mốc giá mới cho phân khúc hạng sang tại khu vực này.
Diễn biến thị trường cũng cho thấy một mặt bằng giá mới đang từng bước hình thành. Theo báo cáo thị trường nhà ở TP.HCM quý I/2026 của Cushman & Wakefield, lượng hấp thụ phân khúc nhà liền thổ tăng 140% so với cùng kỳ năm trước – cho thấy nhu cầu không hề suy giảm, mà chỉ đang chờ đúng sản phẩm và đúng vùng giá. Xu hướng phân vùng giá tương tự cũng đang diễn ra tại Hà Nội, nơi các khu vực trung tâm mới như Tây Hồ Tây, khu vực Hồ Tây mở rộng hay các trục đô thị gắn với hạ tầng vành đai đang dần thiết lập một mặt bằng giá riêng cho phân khúc biệt thự, tách bạch rõ so với vùng ven.
Theo giới quan sát thị trường, điều người mua quan tâm ngày càng ít nằm ở việc "biệt thự này giá bao nhiêu trên mỗi mét vuông", mà là tài sản đó đang đứng ở vùng giá nào, và mức giá đó có tương xứng với vị thế của khu vực trong tiến trình phát triển hay không.
Mặt bằng giá thực tế: biệt thự nội đô đang ở vùng nào?
Số liệu ghi nhận trên thị trường cho thấy vùng giá của phân khúc biệt thự, dinh thự nội đô tại cả hai đô thị lớn đều đã vượt xa mốc 200 triệu đồng/m² từ lâu.
Tại TP.HCM, ngoài mốc gần 993 triệu đồng/m² tại Thủ Thiêm theo ghi nhận của Avison Young, khu vực biệt thự lâu đời như Thảo Điền – Nguyễn Văn Hưởng (phường An Khánh, TP. Thủ Đức) hiện phổ biến ở vùng giá 180–540 triệu đồng/m², trong đó nhiều căn compound ven sông giao dịch quanh mốc 350–400 triệu đồng/m². Đây là khu vực đã định hình vị thế qua nhiều năm, gần như không còn quỹ đất mới, nên mặt bằng giá phản ánh đúng mức độ khan hiếm tuyệt đối của quỹ đất biệt thự trung tâm.
Tại Hà Nội, diễn biến còn rõ nét hơn. Theo khảo sát trên các sàn giao dịch trực tuyến tại thời điểm đầu năm 2026, biệt thự tại hai phường Tây Hồ và Phú Thượng (thuộc quận Tây Hồ cũ) được chào bán phổ biến từ 300 triệu đến gần 950 triệu đồng/m². Một căn biệt thự 356m² tại phố Từ Hoa, phường Tây Hồ, được chào bán 338 tỷ đồng, tương đương khoảng 949 triệu đồng/m². Tại khu đô thị Nam Thăng Long – Ciputra, một căn biệt thự 180m² được rao bán 72 tỷ đồng, tương đương 400 triệu đồng/m².
Mặt bằng giá biệt thự tại các đô thị lớn ngày càng được thiết lập bởi sự khan hiếm của quỹ đất, vị trí kết nối và giá trị tích lũy của từng khu vực.
140–180 triệu đồng/m²: vùng giá hiếm và đang thấp hơn mặt bằng chung
Đối chiếu với mặt bằng giá thực tế nêu trên, vùng giá 140–180 triệu đồng/m² đang thấp hơn đáng kể so với các khu vực biệt thự đã định hình vị thế tại cả hai đô thị – nơi mặt bằng giá phổ biến đã bước qua ngưỡng 200–950 triệu đồng/m². Đây chính là lý do khiến 140–180 triệu đồng/m² trở thành một vùng giá hiếm trong bối cảnh thị trường hiện nay: không phải vì sản phẩm kém giá trị hơn, mà vì phần lớn nguồn cung biệt thự, dinh thự quy mô lớn tại các khu vực hưởng lợi hạ tầng đang trong giai đoạn đầu của quá trình tái định giá, trước khi mặt bằng giá được thiết lập lại theo đúng vị thế mới – như những gì đã từng diễn ra tại Thảo Điền hay Tây Hồ. Vì vậy, mức giá này cần được đặt trong hệ quy chiếu của chính phân khúc biệt thự, dinh thự, thay vì so sánh với nhà phố hay giá đất thông thường của cùng khu vực.
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về phương pháp so sánh (Sales Comparison Approach), việc định giá bất động sản được thực hiện bằng cách đối chiếu với các tài sản tương tự đã giao dịch hoặc đang chào bán trên thị trường, sau khi điều chỉnh những khác biệt giữa các tài sản. Nói cách khác, một biệt thự cần được so sánh với những biệt thự có đặc điểm và quy mô tương đồng, chứ không thể lấy mặt bằng giá nhà phố hay giá đất làm căn cứ.
Sự khác biệt này càng rõ với phân khúc biệt thự, dinh thự. Khác với nhà phố, giá trị của một biệt thự không chỉ nằm ở quyền sử dụng đất, mà còn được hình thành từ nhiều cấu phần khác: quy mô quỹ đất, mật độ xây dựng thấp, không gian sân vườn, chất lượng kiến trúc, hệ tiện ích riêng, mức độ riêng tư và khả năng phát triển một sản phẩm tương tự trong tương lai. Đây là những yếu tố tạo nên giá trị thật của tài sản, nhưng sẽ không thể hiện được nếu chỉ so sánh bằng đơn giá nhà phố hay giá đất.
Giá trị của một biệt thự không chỉ được quyết định bởi giá đất, mà còn bởi vị trí, quy mô quỹ đất, khả năng kết nối và hệ quy chiếu của chính phân khúc biệt thự cao cấp.
Trên thực tế, thị trường cũng đang vận hành đúng theo nguyên tắc này. Khi hình thành mặt bằng giá, người mua, đơn vị thẩm định và chủ đầu tư đều tham chiếu với những tài sản cùng phân khúc, thay vì đặt biệt thự cạnh nhà phố để so sánh – bởi mỗi loại hình bất động sản được quyết định bởi một cấu trúc giá trị khác nhau, phục vụ những nhóm nhu cầu khác nhau.
Vì vậy, một dinh thự có mức giá trong vùng 140–180 triệu đồng/m² (đã bao gồm phần xây dựng hoàn thiện mặt ngoài và bàn giao thô bên trong), nằm trên trục Liên Phường – Vành đai 3 và kết nối khoảng 10 phút đến Thủ Thiêm, cần được đặt cạnh những biệt thự có quy mô và vị thế tương đồng trên thị trường. Nhìn trong hệ quy chiếu đó, đây không còn là một mức giá đơn lẻ, mà là phần còn lại hiếm hoi của một mặt bằng giá đang chênh lệch rõ rệt so với các khu vực biệt thự đã tái định giá – nơi đơn giá phổ biến đã cao hơn gấp 1,5–6 lần. Khoảng cách đó không phải là bất thường của một sản phẩm, mà là dấu hiệu của một vùng giá đang ở giai đoạn khởi đầu của chu kỳ tái định vị hạ tầng, tương tự những gì Thảo Điền hay Tây Hồ đã trải qua trước khi thiết lập mặt bằng giá mới.
Tài sản đúng, không phải tài sản rẻ
Có lẽ vì vậy, điều những người đã sở hữu nhiều tài sản tìm kiếm không đơn thuần là một biệt thự có mức giá thấp hơn, mà là một tài sản được định giá đúng trong hệ quy chiếu của phân khúc. Với những loại tài sản ngày càng khó tạo lập như biệt thự, dinh thự nội đô, giá trị sau cùng không chỉ được quyết định bởi chi phí xây dựng, mà còn bởi vị trí của tài sản đó trong toàn bộ cấu trúc giá trị mà thị trường đang từng bước thiết lập.